LG Duisburg 13 S 417/01
 

Entscheidungsstichwort (Thema)

Formularklausel im Wohnraummietvertrag: Unwirksamkeit eines Kündigungsausschlusses für den Mieter

 

Orientierungssatz

Eine Klausel im Formularmietvertrag, nach der nur für den Mieter das Kündigungsrecht für die Dauer von 4 Jahren ausgeschlossen sein soll, verstößt gegen § 9 AGBG und ist daher unwirksam.

 

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das am 06.11.2001 verkündete Teilurteil des Amtsgerichts Wesel - 4 C 115/01 - wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Streitwert für die Berufung: 1.318,11 EUR

 

Gründe

Die zulässige Berufung der Klägerin hat keinen Erfolg.

I. Das Amtsgericht hat die Klage im Ergebnis zu Recht abgewiesen. Der Klägerin steht für die Monate Januar bis April 2001 ein Anspruch auf Mietzins nicht zu, da das Mietverhältnis wirksam zum 31.12.2000 beendet wurde.

1. Die Beklagte hat das Mietverhältnis mit Kündigung vom 18.09.2000 wirksam mit der gesetzlichen Kündigungsfrist des § 565 I Nr. 3 BGB a.F. zum 31.12.2000 gekündigt. Dass die Beklagte in ihrem Kündigungsschreiben als Beendigungstag den 01.11.2000 angegeben hat, ist - wie bereits das Amtsgericht zutreffend dargelegt hat - unschädlich. Die Angabe einer kürzeren Frist als der gesetzlichen Frist ist vorliegend folgenlos, da der angegebene und der gesetzliche Beendigungstermin nah beieinander liegen und dem Kündigungsschreiben entnommen werden konnte, dass eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses beabsichtigt war (vgl. Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Aufl., § 564 Rn 38).

2. Die Beklagte war berechtigt, das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Kündigungsfrist des § 565 I Nr. 3 BGB a.F. zu kündigen. Die Bestimmung unter § 4 (2) des Mietvertrages vom 25.02.1999, wonach der Vertrag durch den Mieter frühestens zum 28.02.2003 gekündigt werden kann, entfaltet keine Wirksamkeit, da sie gegen § 9 AGBG verstößt.

a) Bei dem Mietvertrag vom 25.02.1999 handelt es sich um ein vorformuliertes, vervielfältigtes Klauselwerk, so dass prima facie von dem Vorliegen allgemeiner Geschäftsbedingungen i.S.d. § 1 AGBG auszugehen ist (vgl. Heinrichs in Palandt, 61. Aufl., § 1 AGBG Rn 20). Anhaltspunkte dafür, dass die Vertragsklauseln zur Laufzeit und zum Kündigungsausschluss individuell ausgehandelt wurden, bestehen nicht. Soweit die Klägerin geltend macht, die Staffelmietvereinbarung und der damit verbundene Ausschluss des mieterseitigen Kündigungsrechts seien individuell ausgehandelt worden, handelt es sich um eine substanzlose Behauptung "ins Blaue hinein", da nicht ansatzweise dargetan wird, in welcher Weise die diesbezüglichen Verhandlungen von statten gegangen sein sollen und inwiefern es zu einem wirklichen Aushandeln gekommen ist.

b) Gemäß § 4 (1) des Mietvertrages vom 25.02.1999 wurde das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Indes sieht § 4 (2) für den Mieter einen Kündigungsausschluss bis zum 28.02.2003 vor. Dieser Kündigungsausschluss führt zu einer einseitigen Verlängerung der Kündigungsfrist zu Lasten des Mieters. Eine solche einseitige Verlängerung zu Lasten des Mieters stellt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne von § 9 AGBG dar, da dem Mieter die Vertragsbeendigung erschwert wird, ohne dass dies durch eine entsprechende Besserstellung im Bestandsinteresse aufgewogen wird (Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Aufl., § 565 Rn. 33; vgl. auch Wolf/Horn/Lindacher, AGBG, 4. Aufl., § 9 Rn M 45; Voelskow in Münchener Kommentar, 3. Aufl., § 565 Rn 7).

Auch im vorliegenden Fall steht dem vierjährigen Kündigungsausschluss zu Lasten der Beklagten und der damit einher gehenden erheblichen Erschwerung der Vertragsbeendigung keine Besserstellung im Bestandsinteresse gegenüber. Zwar heißt es unter § 4 (3) Satz 1 des Mietvertrages, dass das Wohnungsunternehmen von sich aus das Mietverhältnis grundsätzlich nicht kündigen wird.

Dies begründet indes vorliegend keinen dem Kündigungsauschluss zu Lasten des Mieters gleichwertigen Kündigungsausschluß zu Lasten des Vermieters. Denn abgesehen davon, dass die Bestimmung in § 4 (3) Satz 1 nicht hinreichend deutlich eine Verpflichtung des Wohnungsunternehmens begründet, das Mietverhältnis nicht zu kündigen, sondern diese Bestimmung lediglich als Ankündigung formuliert ist, die durch den Zusatz "grundsätzlich" relativiert wird, wird diese bereits relativierte Ankündigung in Satz 2 der Klausel weiter eingeschränkt.

Danach behält sich die Klägerin das Recht vor, in besonderen Ausnahmefällen das Mietverhältnis schriftlich unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen zu kündigen, wenn wichtige berechtigte Interessen des Wohnungsunternehmens eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen. Im Gegensatz zum Mieter steht dem Wohnungsunternehmen danach ein Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses mit der gesetzlichen Kündigungsfrist zu. Dass dieses nur in besonderen Ausnahmefällen bei wichtigen berechtigten Interessen des Wohnungsunternehmens ausgeübt kann, führt nicht zu einer Besserstellung des Mieters, die den vierjährigen Kündigungsausschluss a...

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