LG Düsseldorf Urteil vom 07.02.2007 - 23 S 108/06

Verfahrensgang

AG Langenfeld (Urteil vom 02.03.2006; Aktenzeichen 18 C 168/05)

Tenor

Die Berufung der Kläger gegen das am 02.03.2006 verkündete Urteil des Amtsgerichts Langenfeld – 18 C 168/05 – wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens tragen die Kläger je zur Hälfte.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

I.

Auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil wird gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen. Änderungen oder Ergänzungen haben sich in der Berufungsinstanz nicht ergeben.

Entscheidungsgründe

II.

Die Berufung hat in der Sache keinen Erfolg. Die Klage ist unbegründet.

Unabhängig von der Frage, ob ein mietvertraglicher Anspruch auf Bezahlung der Betriebskosten für die Zeit vom 01.07.2003 bis zum 30.06.2004 bestand, wurde dieser möglicherweise bestehende Anspruch bis auf einem Restbetrag von 197,20 € durch die von der Beklagten geleisteten Vorauszahlungen erfüllt. Dieser von den Klägern eingeklagte Restbetrag kann auf Grund der Regelung des § 556 Abs. 3 S. 2, 3 BGB nicht mehr geltend gemacht werden, da die Abrechnung der Beklagte erst nach über einem Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraumes zugegangen ist.

Entgegen der Ansicht der Kläger greift dieser Ausschlusstatbestand, da sie die verspätete Geltendmachung der Nachforderung nach § 556 Abs. 3 S. 3, 2 HS BGB zu vertreten haben. Zwar liegt ein eigenes Verschulden der Kläger im Sinne des § 276 BGB nicht vor. Sie müssen sich jedoch das Verschulden der von ihnen beauftragten Mitarbeiter der Hausverwaltung nach § 278 BGB zurechnen lassen. Diese mögen die Abrechnung rechtzeitig am 27.06.2005 an die Beklagte versandt haben, so dass die Nebenkostenabrechnung der Beklagten bei ordnungsgemäßer Zustellung rechtzeitig zugegangen wäre. Die rechtzeitige Absendung ist jedoch entgegen der Ansicht der Kläger, die sich auf ein Urteil des Amtsgerichts Leipzig in einem ähnlich gelagerten Rechtsstreit stützen, nicht ausreichend, um ein Vertretenmüssen der Kläger zu verneinen, da der Zugang von der Beklagten bestritten wird.

Nach Ansicht des AG Leipzig hat der Vermieter in einem solchen Fall alles seinerseits Erforderliche veranlasst, so dass er den fehlenden Zugang nicht zu vertreten hat. Der Vermieter könne vielmehr damit rechnen, dass ein nicht zustellbarer Brief an ihn zurückgehe, so dass er nicht verpflichtet sei, die Sendung per Einschreiben oder Boten auf den Weg zu bringen (AG Leipzig ZMR 2006, 47).

Das überzeugt die Kammer nicht. Nach § 556 Abs. 3 S. 2 BGB ist die Abrechnung dem Mieter mitzuteilen. Es kommt daher allein auf den Zugang der Abrechnung beim Mieter an. Hierfür trifft den Vermieter die Darlegungs- und Beweislast. Dies bedeutet keine unverhältnismäßige Belastung des Vermieters, da er nicht sämtliche Nebenkostenabrechnungen sicherheitshalber per Boten oder Einschreiben übersenden muss. Vielmehr ist dies nur in den Fällen erforderlich, in denen der Fristablauf droht (vgl. Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Auflage, § 556 Rn. 537).

Demgegenüber bedeutet die auf das Urteil des AG Leipzig gestützte Rechtsauffassung der Kläger eine nicht zu vertretende Beweiserleichterung für den Vermieter. Dieser müsste nicht mehr den Zugang beim Mieter, sondern nur noch die ordnungsgemäße Absendung der Abrechnung beweisen. Es würde dann dem Mieter obliegen, bei einem bewiesenermaßen vom Vermieter abgesandten Brief nachzuweisen, dass er die Abrechnung nicht erhalten hat, ein Nachweis, der regelmäßig nicht zu führen sein wird. Unsicherheiten in Bezug auf den Verbleib des Briefes würden also in den Fällen, in denen die Abrechnung zumindest nach dem Sachvortrag des Mieters nie bei ihm angekommen ist, immer zu seinen Lasten gehen.

Dieses Ergebnis steht mit der Wertung des § 556 Abs. 3 S. 3, 2. HS BGB nicht in Einklang. Soweit der Vermieter einen Zugang wie im vorliegenden Fall nicht nachweisen kann, ist deshalb von seinem Vertretenmüssen auszugehen.

Ein Anspruch auf Ersatz des Verzugsschadens besteht ebenfalls nicht, da ein Schuldnerverzug mangels fälliger durchsetzbarer Forderung nicht vorlag.

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 97 Abs. 1, 100 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr.10, 711, 713 ZPO, § 26 Nr. 8 EGZPO.

Die Revision war nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen.

Streitwert für das Berufungsverfahren: 197,26 €.

Fundstellen

Haufe-Index 1958388

NJW 2007, 1290

NZM 2007, 328

ZAP 2007, 825

WuM 2007, 132

NJW-Spezial 2007, 291

IGZInfo 2007, 103