Entscheidungsstichwort (Thema)
Wohnraummiete: Pflicht des Zwangsverwalters zur Auskehr von Betriebskostenguthaben und zur Betriebskostenabrechnung
Orientierungssatz
1. Der Zwangsverwalter eines vermieteten Hausgrundstücks muss ein sich aus einer Betriebskostenabrechnung ergebendes Guthaben an den Mieter auszahlen, ohne daß es darauf ankommt, ob dem Zwangsverwalter auch die Nebenkostenvorauszahlungen zugeflossen sind.
2. Der Zwangsverwalter muss eine Betriebskostenabrechnung auch für den Zeitraum erstellen, in dem er noch nicht mit der Zwangsverwaltung betraut war. Insofern ist nur von Bedeutung, ob er derzeit zuständig ist, weil durch die Beschlagnahme die Grundstücksverwaltung dem Vermieter/Eigentümer entzogen ist.
Nachgehend
Tenor
Die Berufung des Beklagten gegen das am 02. Mai 2002 verkündete Teilurteil des Amtsgerichts Lichtenberg - 12 C 8/02 - wird auf seine Kosten zurückgewiesen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision zum Bundesgerichtshof wird zugelassen.
Gründe
I.
Die Kläger sind seit 1997 Mieter eine Wohnung in der N straße .... Nach § 3 des Mietvertrages vom 12. August 1997 sind sie verpflichtet, neben der Grundmiete in Höhe von 515,95 DM einen monatlichen Betriebskostenvorschuss in Höhe von 269,19 DM und einen Heiz- und Warmwasserkostenvorschuss in Höhe von 131,25 DM zu zahlen. Über die von den Klägern geleisteten Vorschüsse ist nach § 3 V und § 5 III des Mietvertrages jährlich zum Stichtag 31. Dezember bzw. 01. Januar abzurechnen.
Mit Beschluss vom 20. Januar 1999 - 30 L 1/99 - ordnete das Amtsgericht Lichtenberg die Zwangsverwaltung des Grundstücks an und setzte den Beklagten als Zwangsverwalter ein.
Unter dem 01. August 2000 erstellte die Hausverwaltung der Vermieterseite eine Betriebskostenabrechnung für das Jahr 1998, die ein Guthaben für die Kläger in Höhe von 1.999,75 DM ausweist. Hinsichtlich des Inhaltes der Betriebskostenabrechnung wird auf die Anlage K 3 (Bl. 18 d. A.) verwiesen. Eine Abrechnung über die Heizkosten- und Warmwasservorschüsse 1998 wurde bislang nicht erstellt.
Die Kläger haben gemeint, der Beklagte sei zur Auszahlung des Guthabens und zur Erteilung der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung verpflichtet.
Die Kläger haben beantragt,
den Beklagten zu verurteilen,
1. ab die Kläger gesamtschuldnerisch Euro 1.022,46 nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz gemäß § 1 DÜG seit dem 16. Dezember 2000 zu zahlen.
2. die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung für das Jahr 1998 zu erstellen und einen sich daraus ergebenden Guthabenbetrag an die Kläger auszuzahlen.
Der Beklagte hat beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er meint, er sei nicht passivlegitimiert. Zum Zeitpunkt der Anordnung der Zwangsvollstreckung sei das Abrechnungsjahr 1998 bereits verstrichen gewesen. Da die Kläger an ihn keine Vorschüsse gezahlt hätten, sei er als Zwangsverwalter weder zur Auszahlung des Guthabens aus der Betriebskostenabrechnung 1998 noch dazu verpflichtet, über die im Jahr 1998 geleisteten Heizkostenvorschüsse eine Abrechnung zu erstellen.
Das Amtsgericht hat der Klage auf Auszahlung des Guthabens bis auf einen Teil der Zinsen stattgegeben und den Beklagten im Wege der Stufenklage durch Teilurteil verurteilt, die von den Klägern geforderte Abrechnung zu erstellen. Beides falle in die Zuständigkeit des Zwangsverwalters.
Gegen das ihm am 08. Mai 2002 zugestellte Teilurteil hat der Beklagte mit am 10. Juni 2002 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz Berufung eingelegt und diese mit am 19. Juni 2002 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz begründet.
Der Beklagte meint, die Abrechnung der Hausverwaltung entfalte ihm gegenüber keine Wirkung. Im Übrigen hält er an seiner erstinstanzlich geäußerten Rechtsansicht fest.
Der Beklagte beantragt,
unter Abänderung des am 02. Mai 2002 verkündeten Urteils des Amtsgerichts Lichtenberg - 12 C 8/02 - die Klage abzuweisen.
Die Kläger beantragen,
die Berufung zurückzuweisen.
II.
Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg.
Die Kläger haben gegen den Beklagten den vom Amtsgericht ausgeurteilten Anspruch auf Auszahlung des Guthabens aus der Betriebskostenabrechnung 1998 in Höhe von Euro 1.022,46. ... Gemäß § 148 II ZVG wird dem Schuldner durch die Beschlagnahme die Verwaltung und Benutzung des Grundstücks entzogen. Der Beschlagnahme unterliegen damit auch die rückständigen Mietforderungen, §§ 148 I 1, 21 II ZVG. Gemäß § 1123 II 1 BGB bleiben zwar fällige Forderungen mit dem Ablauf eines Jahres ab ihrer Fälligkeit beschlagnahmefrei.
Die Fälligkeit hinsichtlich von Nachforderungen und Guthaben aus Betriebskostenabrechnungen setzt jedoch eine ordnungsgemäße Abrechnung voraus (BGH NJW 1991, 836, 837). Unterläge damit eine Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung der Beschlagnahme, so ist kein Grund ersichtlich, dass der Zwangsverwalter nicht seinerseits zur Auszahlung eines Guthabens verpflichtet sein soll. Es ist auch nicht ersichtlich, wieso die von der Hausverwaltung erstellte Abrechnung gegenüber dem Beklagten...
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