LG Berlin Urteil vom 29.06.2018 - 55 S 96/17 WEG

Verfahrensgang

AG Berlin-Pankow/Weißensee (Urteil vom 17.05.2017; Aktenzeichen 7 C 368/16.WEG)

Tenor

1. Die Berufung des Klägers gegen das am 17.5.2017 verkündete Urteil des Amtsgerichts Pankow/Weißensee – 7 C 368/16.WEG – wird zurückgewiesen.

2. Die Kosten des Berufungsverfahrens einschließlich der Kosten der Nebenintervention hat der Kläger zu tragen.

3. Dieses und das angefochtene Urteil sind vorläufig vollstreckbar. Dem Kläger wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des aufgrund des Urteils zu vollstreckbaren Betrages zzgl. 10 % abzuwenden, sofern nicht die Beklagten oder ihre Streithelferin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages zzgl. 10 % leisten.

Tatbestand

I.

Die Parteien sind Miteigentümer des Grundstücks … und bilden eine Gemeinschaft von Wohnungseigentümern. Die Streithelferin ist die frühere Verwalterin der Gemeinschaft.

Am 25.11.2016 beschloss die Eigentümerversammlung u.a. die noch von der Streithelferin erstellten Gesamt- und Einzeljahresabrechnungen für das Wirtschaftsjahr 2013 (TOP 3 a) und die Verlängerung des Verwaltervertrages mit der derzeitigen Verwalterin für die Dauer von zwei Jahre (TOP 7). Der Kläger betreibt die Ungültigerklärung dieser Beschlüsse.

Er beanstandet, dass die Jahresabrechnung der Eigentümerversammlung nur als Entwurf und ohne Unterschrift vorgelegen habe. Zudem sei die Abrechnung nicht prüffähig, da sämtliche Überweisungslisten fehlten. Eine Prüfung, ob die vom Konto abgebuchten Beträge ordnungsgemäß für Zwecke der Gemeinschaft verwendet oder ob diese veruntreut worden seien, sei wegen des Fehlens geeigneter Kontounterlagen nicht möglich. Zudem sei im Wirtschaftsjahr 2013 von dem gemeinschaftlichem Konto ein Betrag in Höhe von 17.046,55 EUR – hierbei handelt es sich um eine zuvor erhobene Sonderumlage „Umlage Dachgeschoss”) – an einzelne Wohnungseigentümer zurückgezahlt worden, wobei diese Zahlungen lediglich in der Gesamtabrechnung, nicht aber in den Einzelabrechnungen ausgewiesen seien. Ferner weise die Gesamtabrechnung unter der Position ”Abrechnungsergebnis Vorjahr” einen Fehlbetrag in Höhe von 17.623,54 EUR aus, ohne dass die Abrechnung eine Erklärung für diesen Fehlbetrag enthalte. Zwischen den Anfangs- und Endbeständen der gemeinschaftlichen Kosten bestehe – bezogen auch die Stichtage 31.12.2012 und 1.1.2013 – eine nicht nachvollziehbare Differenz. Schließlich habe der Verwaltungsbeirat die Jahresabrechnung im Vorfeld der Beschlussfassung nicht geprüft.

Die Wiederbestellung der Verwalterin verstoße wegen der von ihr wahrgenommenen Maklertätigkeit gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung. Zudem habe sich die Verwalterin geweigert, Jahresabrechnungen für die Wirtschaftsjahre 2014 und 2015 zu erstellen. Auch das Verhalten ihrer Mitarbeiter in den Eigentümerversammlungen stehe ihrer Wiederwahl entgegen.

Wegen des weiteren Vorbringens des Klägers und der tatsächlichen Feststellungen des Amtsgerichts wird auf das angefochtene Urteil Bezug genommen.

Das Amtsgericht hat die Klage – soweit für das Berufungsverfahren von Bedeutung – abgewiesen, da weder der Beschluss über dei Jahresabrechnung 2013 noch bzgl. der Wiederwahl der Verwalterin gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger verstoße.

Der Kläger beantragt,

unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung aus der Eigentümerversammlung vom 25.11.2016 zu TOP 3 a und 7 für ungültig zu erklären.

Die Beklagten und ihre Streithelferin beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Entscheidungsgründe

II.

Die statthafte, form- und fristgerecht eingelegte und auch im Übrigen zulässige Berufung ist unbegründet.

1.

Der zu Tagesordnungspunkt 3 gefasste Beschluss, mit dem die Versammlung die Gesamt- und Einzelabrechnungen für das Wirtschaftsjahr 2013 gebilligt hat, ist nicht aus den vom Kläger innerhalb der Anfechtungsfristen (§ 46 Abs. 1 WEG) vorgetragenen Gründen für ungültig zu erklären.

a)

Die Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft hat gemäß § 28 Abs. 3 WEG nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung der Einnahmen und Ausgaben zu erstellen. Dazu hat sie eine geordnete und übersichtliche Einnahmen- und Ausgabenabrechnung vorzulegen, die auch Angaben über die Höhe der gebildeten Rücklagen enthält. Sie muss für einen Wohnungseigentümer auch ohne Hinzuziehung fachlicher Unterstützung verständlich sein. Diesen Anforderungen genügt eine Abrechnung nur, wenn sie – anders als ein Wirtschaftsplan – nicht die geschuldeten Zahlungen und die vorgesehenen Ausgaben, sondern die tatsächlichen Einnahmen und Kosten ausweist (zum Vorstehenden: BGH v. 14.12.2009 – V ZR 44/09, NJW 2010, 2127, Tz. 10). Die Darstellung der Jahresabrechnung muss die Wohnungseigentümer in die Lage versetzen, die Vermögenslage der Wohnungseigentümergemeinschaft zu erfassen und auf ihre Plausibilität hin zu überprüfen. Sie müssen nachvollziehen können, was mit den eingezahlten Mitteln geschehen ist, insbesondere ob sie entsprechend den Vorgaben des Wirtschaf...