LG Berlin Urteil vom 28.01.2003 - 64 S 390/99

Entscheidungsstichwort (Thema)

Modernisierungserhöhung für eine Sozialwohnung: Rückforderung des Modernisierungszuschlages wegen formeller Unwirksamkeit der Mieterhöhungserklärungen. Modernisierungserhöhung für eine Sozialwohnung: Nachhaltigkeit einer Energieeinsparung. Modernisierungserhöhung für eine Sozialwohnung: Wirtschaftlichkeitsgebot für Modernisierungszuschläge

Leitsatz (amtlich)

1. Der Mieter einer Sozialwohnung kann bei Vereinbarung einer Mietpreisgleitklausel nicht allein wegen formeller Unwirksamkeit der Mieterhöhungserklärungen des Vermieters den bereits gezahlten Modernisierungszuschlag zurückverlangen.

2. Nachhaltig ist eine Energieeinsparung bereits dann, wenn überhaupt eine meßbare Einsparung an Heizenergie erzielt wird und diese dauerhaft ist; für den Begriff der Nachhaltigkeit ist nicht die Feststellung einer bestimmten Mindestenergieeinsparung erforderlich (Anschluß an BGH, 10. April 2002, VIII ARZ 3/91, Grundeigentum 2002, 926 ff.).

3. Das Gebot der Wirtschaftlichkeit gilt für Modernisierungszuschläge für Wohnungen des sozialen Wohnungsbaus nicht, wenn die Modernisierung von der zuständigen Stelle genehmigt worden ist.

Gründe

Zur Prüfung der Zulässigkeit der Berufung ist gemäß § 26 Nr. 5 EGZPO die ZPO in der bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Fassung anzuwenden, da die mündliche Verhandlung, auf der die angefochtene Entscheidung beruht, vor diesem Datum stattgefunden hat und geschlossen worden ist. Für das weitere Berufungsverfahren sind jedoch bereits die Vorschriften der ZPO in der ab dem 1. Januar 2002 geltenden Fassung anzuwenden. In diesem Sinne ist die Überleitungsvorschrift des § 26 Nr. 5 EGZPO auszulegen, denn insbesondere nach dem Willen des Gesetzgebers soll es zu einer schnellstmögliche Anwendung der neuen Vorschriften kommen, was bei den Vorschriften möglich ist, die das Berufungsverfahren nach Einlegung der Berufung regeln.

I.

Gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO wird zunächst auf die tatsächlichen Feststellungen der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen. Ergänzend ist Folgendes auszuführen:

Die Parteien streiten um die Rückzahlung vermeintlich überzahlter Miete aus einem Mietverhältnis im sog. Sozialen Wohnungsbau, für das die Vorschriften des WoBindG, des II. WoBauG und der NMV gelten.

Das Amtsgericht hat der Klage mit der Begründung stattgegeben, die Beklagten sei zur Rückzahlung verpflichtet, weil die Klägerin die wegen Wärmedämmmaßnahmen erhöhte Miete ohne Rechtsgrund geleistet habe, da bereits die Mieterhöhungserklärung mangels ausreichender Erläuterung unwirksam sei. Es hätte der Aufschlüsselung der Baukosten und der Angabe von Kosten der fälligen Instandsetzung bedurft, was in der Mieterhöhungserklärung nicht geschehen sei.

Gegen das Urteil, das der Beklagten am 3. August 1999 zugestellt worden ist, hat sie mit am 31. August 1999 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz Berufung eingelegt, die sie mit am 28. September 1999 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz begründet hat.

Die Beklagte begründet ihr Rechtsmittel damit, dass es auf die Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung wegen § 3 Ziff. 7 des Mietvertrages, der eine Preisgleitklausel enthalte, nicht ankomme. Rechtsgrund für die Zahlung der Miete sei nicht die Mieterhöhungserklärung sondern - wegen der Preisgleitklausel - allein die zulässige Höhe der Kostenmiete. Diese enthalte die Kosten der Wärmedämmassnahme, weil es sich um eine Modernisierungsmaßnahme zur Einsparung von Heizenergie handele.

Die Klägerin verteidigt das Urteil, hat zunächst eine wesentliche Einsparung von Heizenergie bestritten und beruft sich hilfsweise daraus, dass der Betrag der Heizkosten, der durch die Maßnahme eingespart werden könne, außer Verhältnis zum Betrag der daraus resultierenden Mieterhöhung stehe.

In zweiter Instanz haben die Parteien aufgrund eines in einem Parallelrechtsstreit eingeholten Sachverständigengutachtens zum Umfang der Einsparung von Heizenergie unstreitig gestellt, dass die jährliche Einsparung 268,35 Liter Heizöl betrage und der Durchschnittspreis von Heizöl der letzten neun Jahre vor dem 1. Januar 1995 sich auf 0,44 DM/Liter belaufe.

II.

Die statthafte (§ 511 ZPO a.F.), den notwendigen Wert der Beschwer erreichende (§ 511 a Abs. 1 ZPO a.F.), form- und fristgerecht eingelegte und begründete (§§ 516, 518, 519 ZPO a.F.) Berufung ist zulässig.

Das Rechtsmittel hat in der Sache auch Erfolg. Die Klage ist abzuweisen, weil der Klägerin der geltend gemachte Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete für die Zeit vom 16. September 1994 bis zum 31. Dezember 1995 nach § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB - der allein in Betracht kommenden Anspruchsgrundlage - nicht zusteht.

Dabei kommt es für die Entscheidung nicht darauf an, ob die Mieterhöhungserklärungen der Beklagten vom 2. Juni 1993 und 29. Dezember 1994 formal wirksam waren oder nicht. Die Mieterhöhungserklärung ist nicht Rechtsgrund für das Behaltendürfen der Miete, da der Mietvertrag eine Preisgleitklausel enthält (vgl. LG Berlin, Grundeigentum 1988, 1049). Die Frage der Wirksamkeit der...