LG Berlin Urteil vom 27.10.2000 - 64 S 1/00

Verfahrensgang

AG Berlin-Köpenick (Urteil vom 02.12.1999; Aktenzeichen 12 C 215/99)

Tenor

Die Berufung des Klägers gegen das am 2. Dezember 1999 verkündete Urteil des Amtsgerichts Köpenick – 12 C 215/99 – wird auf seine Kosten zurückgewiesen.

Tatbestand

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

I.

Die statthafte (§ 511 ZPO), den notwendigen Wert der Beschwer erreichende (511 a Abs. 1 ZPO), form- und fristgerecht eingelegte und begründete (§§ 516, 518, 519 ZPO) Berufung des Klägers ist zulässig.

II. Die Berufung ist jedoch unbegründet.

Der monatliche Mietzins für die streitbefangene Wohnung hat sich nicht aufgrund der Mieterhöhungserklärung vom 27. Juli 1999 um 82,82 DM erhöht, denn die Mieterhöhungserklärung war unwirksam.

Zwar war der Kläger als Erwerber der streitbefangenen Wohnung nicht gehindert, die Mieterhöhungserklärung gemäß § 3 MHG abzugeben, obwohl die Modernisierungsarbeiten noch von dem Voreigentümer veranlasst worden waren. Die hat das Kammergericht in seinem Beschluss vom 08. Juni 2000 – 8 RE-Miet 3972/00 –, mit dem der Erlass eines Rechtsentscheides abgelehnt wurde, klargestellt.

Jedoch war die Mieterhöhungserklärung wegen unzureichender Erläuterung gemäß § 3 Abs. 3 S. 2 MHG unwirksam. Denn der Erklärung war keine Wärmebedarfsberechnung beigefügt. Dies wäre aber entsprechend dem Rechtsentscheid des Kammergerichts vom 17. August 2000 – 8 RE-Miet 6159/00 – (GE 2000, 1179) erforderlich gewesen. Der Kläger kann sich nicht darauf berufen, dass ein Rechtsentscheid nicht nachträglich die rechtlichen Anforderungen an eine bereits erklärte Mieterhöhung verändern könne, denn durch die kammergerichtliche Entscheidung wurde nicht die Rechtslage rückwirkend geändert, sondern lediglich die – schon zum damaligen Zeitpunkt geltende – Rechtslage durch Auslegung der einschlägigen Normen geklärt. Da es sich bei den umgelegten Kosten ausschließlich um die Kosten für die Wärmedämmung einschließlich der damit verbundenen Baunebenkosten handelt, ist die Erklärung insgesamt unwirksam.

Auch der nachgeholten Mieterhöhungserklärung vom 05. Oktober 1999 war keine Wärmebedarfsberechnung beigefügt. Dies war auch nicht etwa deshalb entbehrlich, weil eine solche bereits mit der Klageschrift im gerichtlichen Verfahren vorgelegt wurde und ihr Inhalt somit bekannt war, denn gemäß § 3 Abs. 3 MHG muss die Erläuterung der Mieterhöhungserklärung „in ihr” erfolgen.

Schließlich kann auch in der Klageschrift, der eine Wärmebedarfsberechnung beigefügt war, keine nachgeholte wirksame Mieterhöhungserklärung gesehen werden.

Zwar kann eine Mieterhöhungserklärung, auch eine solche nach § 3 MHG, im Falle der Unwirksamkeit des außergerichtlichen Erhöhungsverlangens grundsätzlich auch noch im Prozess nachgeholt werden, jedoch setzt dies voraus, dass im Prozess tatsächlich eine materiell-rechtliche Erklärung, die ihrerseits allen formellen Anforderungen genügt, abgegeben wird. Es ist dabei Sache des Vermieters, hinreichend klarzustellen, dass über die prozessuale Erklärung hinaus ein neues Mieterhöhungsverlangen abgegeben werden soll (vgl. Bub/Treier VIII RN 69 m.w.N.). Insoweit gilt nichts anderes als für die Nachholung einer Kündigung im Prozess, denn auch in diesem Fall muss die Klageschrift klar erkennen lassen, dass Gegenstand des Schriftsatzes neben der Prozesshandlung zugleich eine sachlich-rechtliche Willenserklärung ist und dass mit der Klage nicht nur eine frühere Kündigung verfolgt und durchgesetzt werden soll (BGH NJW-RR 1997, 203). Dementsprechend ist auch im Falle der Mieterhöhung gemäß § 3 MHG die bloße Klageerhebung unter Verweis auf die vorangegangene Mieterhöhungserklärung nicht ausreichend. Ein solche Fall liegt hier jedoch vor. Weder in der Klageschrift noch in einem sonstigen Schriftsatz ist eine eigenständige Mieterhöhungserklärung abgegeben worden. Der Klageantrag ist nur auf die Feststellung der Mieterhöhung infolge der Erhöhungserklärung vom 27. Juli 1998 seit dem 01. Oktober 1998 gerichtet. Entsprechendes gilt für den Hilfsantrag, der sich auf die – ebenfalls unwirksame – Erhöhungserklärung vom 05. Oktober 1999 bezieht. Eine eigenständige neue auf die Erhöhung der Miete – für die Zukunft – gerichtete Willenserklärung unter Beifügung aller gemäß § 3 Abs. 3 erforderlichen Angaben enthielten weder die Klageschrift, noch die sonstigen vom Kläger eingereichten Schriftsätze.

III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

Unterschriften

Kinne, Groth, Reclam

Fundstellen

Haufe-Index 1257947

ZMR 2001, 188

NJOZ 2001, 1811