LG Berlin Urteil vom 26.11.2003 - 29 O 374/03

Entscheidungsstichwort (Thema)

Betriebskostenabrechnung bei Gewerberaummiete: Umlagefähigkeit der Kosten für ein Bewachungsunternehmen. Betriebskostenabrechnung bei Gewerberaummiete: Anschaffung und Montage eines Feuerlöschers

Leitsatz (amtlich)

1. Die Kosten für eine Überwachungsfirma sind nicht Hauswartskosten, sondern allenfalls sonstige Betriebskosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV, wenn sie ausdrücklich im Mietvertrag erwähnt sind.

2. Kosten für die Anschaffung und Montage eines Feuerlöschers sind keine Betriebskosten.

Tenor

1. Die Beklagten werden verurteilt, als Gesamtschuldner an den Kläger Euro 15.844, 25 nebst 5 Prozentpunkte Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz gemäß § 247 BGB seit dem 09. August 2003 (Beklagte zu 1 und 3) bzw. 13. August 2003 (Beklagter zu 2) zu zahlen; im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten zu 68 %, der Kläger zu 32 %.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar; für den Kläger nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrages zuzüglich 10 %. Dem Kläger wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrages zuzüglich 10 % abzuwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Tatbestand

Der Kläger verlangt in seiner Eigenschaft als Testamentsvollstrecker von der Beklagten zu 1) Die Nachzahlung restlicher Miete für November 2001 und Mai 2003 sowie von Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen 1998 bis 2001. Die Beklagten zu 2) und 3) nimmt er als Komplementäre der Beklagten zu 1) in Anspruch.

Die Erblasserin vermietete mit Wirkung zum 01. Juli 1995 an die Beklagte zu 1) Gewerberäume zum Betrieb eines Büros für Immobilienverwaltung, Grundstückshandel, u. ä. Hinsichtlich der Einzelheiten der vertraglichen Regelungen wird auf die Kopie der Vertragsurkunde vom 27. März 1995 (Anlage A 3) Bezug genommen. Die monatliche Miete beträgt seit 01. März 1999 Euro 22.635, 34. Mit Vereinbarung vom 09. Februar 1999 regelten die Mietvertragsparteien unter anderem die Vornahme von Betriebskostenabrechnungen. Hinsichtlich der Einzelheiten der vertraglichen Regelung wird auf die Kopie der Vertragsurkunde (Anlage A 4) verwiesen.

Im November 2001 zahlte die Beklagte zu 1) den Mietzins in anteiliger Höhe von Euro 4.527, 07, im Mai 2003 in anteiliger Höhe von Euro 184, 06 nicht. Ferner zahlte die Beklagte zu 1) Nachforderungen aus den klägerseits erstellten Betriebskostenabrechnungen 1998 bis 2001 nicht. In der Zeit vom 15. April 2003 bis zum 23. April 2003 wies ein klägerseits angebrachter Aushang auf die Nichtnutzbarkeit der Tiefgarage hin.

Die Klägerin beziffert ihren Zahlungsanspruch aus den Betriebskostenabrechnungen 1998 bis 2001 unter Verrechnung von Guthaben der Beklagten zu 1) auf Euro 22.180, 83. Hinsichtlich der Zusammensetzung der Klageforderung im Einzelnen wird auf die Aufstellung in der Klageschrift (Bl. 4 f d. A.) verwiesen. Hinsichtlich der Einzelheiten der Abrechnungen wird auf die Anlagen A 5 bis A 16 Bezug genommen.

Der Kläger behauptet, in die Abrechnungen seien auf der Grundlage der Kostenaufstellungen (Anlagen A 24 bis A 27) und der vorgelegten Rechnungsunterlagen (Anlagen A 30 bis A 65) nur Kosten aufgenommen worden, die von der Beklagten zu 1) zu tragen seien.

In Höhe von Euro 626, 37 nebst anteiliger Zinsen hat der Kläger nach Maßgabe des Schriftsatzes vom 10. November 2003 (Bl. 38 ff d. A.) die Klage zurückgenommen.

Der Kläger beantragt,

die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an den Kläger Euro 24.084, 86 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Beklagten beantragen,

1. die Klage abzuweisen,

2. dem Kläger die Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen, soweit er die Klage zurückgenommen hat.

Die Beklagten behaupten, die Abrechnungen entsprächen nicht den vertraglichen Vereinbarungen. Sie meinen, Bewachungskosten und Kosten für die Anbringung von Feuerlöschern seien nicht geschuldet. Hinsichtlich der Einwände gegen die Betriebskostenabrechnungen im Einzelnen wird auf den Schriftsatz der Beklagten vom 29. September 2003 (Bl. 20 ff d. A.) und vom 25. November 2003 Bezug genommen.

Die Beklagten meinen, mit Schreiben vom 25. September 2002 (Anlage zum Schriftsatz vom 29. September 2003) wirksam die Aufrechnung gegen die Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen 1998 bis 2000 mit einem Rückzahlungsanspruch in Höhe von Euro 3.187, 52 erklärt zu haben. Vorsorglich erklären sie hilfsweise die Aufrechnung gegen die Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung 2001.

Die Beklagten erheben hinsichtlich der Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung 1995, auf die der Kläger dieses Guthaben verrechnet, vorsorglich die Einrede der Verjährung.

Die Beklagten meinen, im Oktober und November 2001 die Miete mindern zu können, weil der Eingangsbereich der Immobilie ungepflegt gewesen sei und die Tiefgarage nebst Zufahrt nich...