LG Berlin Urteil vom 23.09.2014 - 55 S 302/12

Verfahrensgang

AG Berlin-Köpenick (Urteil vom 19.09.2012; Aktenzeichen 71 C 18/12)

Tenor

1. Auf die Berufung wird das Urteil des Amtsgerichts Köpenick vom 19.9.2012 – 71 C 18/12 – wie folgt abgeändert:

Der Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft … in Berlin Straße …, … Straßennn, … Straße … in der außerordentlichen Wohnungseigentümerversammlung vom 28.3.2012 zu TOP 1 – Antrag B – wird für ungültig erklärt.

2. Die Kosten des Rechtsstreits hat die Beklagte zu tragen.

3. Das angegriffene und dieses Urteil sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

I.

Die Parteien sind die einzigen Mitglieder einer WEG.

Teilende Eigentümerin war die …gesellschaft mbH … KG, die die Aufteilung in Wohnungseigentum vornahm und 108 Einheiten an die Klägerin und 167 Einheiten an die … GmbH veräußerte. Letztere verkaufte ihre 167 Einheiten mit Vertrag vom 18.12.2006 an die Beklagte. Zum ersten Verwalter war bis zum 31.3.2007 in der TE die … GmbH bestellt worden. Nach § 16 Ziff. 3 der TE (Bl. 83/I d.A.) beschließen die Eigentümer über die künftige Bestellung des Verwalters nach den gesetzlichen Vorschriften.

Im Kaufvertrag vereinbarte die … GmbH mit der Beklagten, dafür zu sorgen, dass der Verwaltervertrag mit der … GmbH zum 31.3.2007 beendet werde. Die Beklagte verpflichtete sich gegenüber den anderen Eigentümern der Wohnanlage, für den Abschluss eines neuen Verwaltervertrages nur zu stimmen, wenn dieser jedenfalls bis zum 31.2.2009 nicht mit höheren Kosten für die Wohnungseigentümergemeinschaft verbunden ist als die bisher angefallenen Kosten (10 EUR pro Monat und Wohnung netto). Ab dem 1.4.2007 wurde die Anlage vereinbarungsgemäß von einer Tochter der Beklagten, der … GmbH, verwaltet. Der Beschluss sah eine Bestellungsdauer von 5 Jahren und eine Vergütung von netto 10 EUR/Einheit vor. Mit Schreiben vom 13.3.2012 lud die Verwalterin zur Eigentümerversammlung am 28.3.2012. Als einziger TOP war die Neubestellung eines Verwalters vorgesehen. Angeboten war von der … GmbH eine jährliche Vergütung von 290 EUR/Wohnung und Jahr (= 27,76 EUR/Monat brutto), steigend bis zum Jahr 2016 auf 313 EUR. Die Klägerin holte ein Angebot der … GmbH mit einer monatlichen Vergütung von 19,04 EUR brutto/Monat und Wohnung ein.

Der Beschluss zur Bestellung der … GmbH zur Verwalterin bis zum 31.12.2016 bei einer Vergütung von monatlich 27,76 EUR brutto/Wohnung ab dem 1.4.2012 und weiterer Erhöhungsmodalität bis 2016 wurde mit den Stimmen der Beklagten (6412/10.000 MEA) angenommen (Bl. 102/I); die Bestellung der … GmbH wurde abgelehnt.

Gegen den Beschluss, mit dem die … GmbH zur Verwalterin bestellt wurde, erhob die Klägerin Anfechtungsklage.

Hinsichtlich des Parteivorbringens erster Instanz und der erstinstanzlich gestellten Anträge wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils des Amtsgerichts Bezug genommen.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Zur Begründung führt es aus, der angefochtene Beschluss verstoße nicht gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Klägerin habe keine Tatsachen vorgetragen, wonach die … GmbH als Verwalterin ungeeignet sei. Die Beklagte sei auch aus dem Kaufvertrag nicht mehr gebunden gewesen, eine bestimmte Verwaltervergütung zu verlangen. Auch das günstigere Konkurrenzangebot führe nicht dazu, dass von einer Bestellung der … GmbH hätte abgesehen werden müssen, zumal die monatliche Vergütung sich nicht außerhalb des üblichen Rahmens bewege. Zu berücksichtigen sei auch die Kontinuität der Verwaltung.

Hiergegen richtet sich die rechtzeitige Berufung der Klägerin, mit der sie weiter verfolgt, den Beschluss über die Bestellung der … GmbH zur Verwalterin für ungültig zu erklären. Zur Begründung führt sie aus, das Amtsgericht habe die von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätze für die Beurteilung der Angemessenheit von Verwaltervergütungen unberücksichtigt gelassen. So müsse berücksichtigt werden, dass hier nur zwei Eigentümer vorhanden seien, was mit der Verwaltung 275 Einheiten im Eigentum einzelner nicht gleichzusetzen sei. Die Frage der Angemessenheit der Vergütung beurteile sich anhand von Vergleichspreisen. Eine Weiterbestellung des alten Verwalters entspräche nur dann den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn der bisherige Verwalter, mit dem die Gemeinschaft gut zurecht gekommen ist, etwas teurer als andere Anbieter seien. Dies sei aber hier nicht gegeben, da die … 45 % teurer sei als ein vergleichbarer Anbieter. So berechne die … GmbH (im Folgenden: ….) lediglich 19,04 EUR/Monat und Wohnung. Nur eine gegenüber der Konkurrenz um 10 % teureres Angebot sei als etwas teurer im Sinne der Rechtsprechung anzusehen.

Zudem habe die Beklagte ihre Stimmenmehrheit dazu ausgenutzt, eine Tochtergesellschaft zur Verwalterin zu bestellen. Aus einer E-mail vom 27.1.2012 (Anlage BK 4) ergebe sich, dass ...