LG Berlin Urteil vom 23.05.2002 - 67 S 296/01

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnraummiete: Betriebskostenabrechnung bei gemischter Nutzung. Wohnraummiete: Umlegung der Kosten für Hauswart, Hausreinigung und Kabelnetz. Wohnraummiete: kein Vertrauenstatbestand bezüglich kostendeckender Vorauszahlungen

Orientierungssatz

1. Allein die Tatsache, daß auf dem vermieteten Grundstück Gewerberaum vorhanden ist, nötigt nicht dazu, daß schematisch sämtliche Betriebskosten, die auf den Gewerberaum entfallen, ausgegliedert werden. Diese Notwendigkeit ergibt sich nur dann, wenn infolge der gewerblichen Tätigkeit bei einzelnen Betriebskostenarten unverhältnismäßig hohe Kosten entstehen, deren gleichmäßige Verteilung zu einer unzumutbaren Mehrbelastung für die Wohnungsmieter führen würde.

2. Die Verteilung der Kosten für Hauswart und Hausreinigung nach der Anzahl der Wohnungen ist nicht sachgerecht; vielmehr entspricht eine Verteilung nach dem Verhältnis der Fläche aller Wohnungen billigem Ermessen. Dagegen können die Kosten für Antenne und Breitbandkabelnetz nach der Anzahl der Mietparteien umgelegt werden, weil diese Kosten für alle Wohnungen unabhängig von der Größe in gleicher Höhe anfallen.

3. Der Mieter kann die Erläuterungen des Vermieters zur Betriebskostenabrechnung nur bestreiten, wenn er aufgrund einer Einsichtnahme in die Rechnungen und Belege festgestellt hat, daß sich die Darlegungen des Vermieters als unzutreffend erweisen.

4. Die bloße Vereinbarung von Vorauszahlungen schafft für die Mieter keinen Vertrauenstatbestand dahin, daß die Vorauszahlungen in etwa die anfallenden Nebenkosten decken. Die sich aus der Abrechnung ergebende Nachzahlungsforderung ist vielmehr, wenn keine Besonderheiten vorliegen, die eine andere Beurteilung rechtfertigen, nicht auf einen bestimmten Prozentsatz der Vorauszahlungen beschränkt.

Tenor

Auf die Berufung des Klägers wird das am 19. Juni 2001 verkündete Urteil des Amtsgerichts Mitte - 19 C 189/00 - geändert und neu gefasst:

Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 440,56 Euro nebst 4 % Zinsen seit dem 1. Juli 2000 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des ersten Rechtszuges fallen dem Kläger zu 81 % und dem Beklagten zu 19 % zur Last.

Die Kosten des zweiten Rechtszuges haben der Kläger zu 80 % und der Beklagte zu 20 % zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO a. F. abgesehen.

Entscheidungsgründe

I. Die Berufung ist gemäß § 511 ZPO a. F. statthaft und die gemäß § 511 a Abs. 1 ZPO a. F. erforderliche Mindestbeschwer ist erreicht. Die Form- und Fristvorschriften der §§ 516, 518 und 519 ZPO a. F. sind erfüllt. Die Berufung ist damit insgesamt zulässig. Auf das Berufungsverfahren finden die bisherigen Vorschriften Anwendung, weil die letzte mündliche Verhandlung, auf die das angefochtene Urteil ergangen ist, vor dem 1. Januar 2002 stattgefunden hat, § 26 Nr. 5 EGZPO.

II. Sie hat in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang Erfolg.

1. Der Kläger kann von dem Beklagten gemäß § 535 Satz 2 BGB a. F. in Verbindung mit dem am 4. Mai 1995 geschlossenen Mietvertrag über eine Wohnung im Hause ...-Straße ... B, ... Obergeschoss ... mit einer Größe von 40qm die Zahlung eines Teilbetrages von 229,63 DM aus der Abrechnung vom 13. Juni 2000 über die Betriebs-, Heiz-, Warmwasser- und Kaltwasserkosten für den Zeitraum vom 1. Juni bis zum 31. Oktober 1995 verlangen.

a) Dabei steht dem Anspruch nicht entgegen, dass sich die Abrechnung auf ein Grundstück straße ... bezieht. Denn es unstreitig, dass es sich bei dem Grundstück ...-Straße ... straße ... um ein Eckgrundstück handelt, hinsichtlich dessen eine einheitliche Abrechnung in Betracht kommt.

b) Weiterhin kann der Beklagte nicht den Einwand der Verwirkung gemäß § 242 BGB erheben. Denn es fehlt auf jeden Fall an dem Umstandsmoment. Es trifft zwar zu, dass der Kläger eine Abrechnung über die Betriebskosten für den genannten Zeitraum bereits früher erstellt und zum Gegenstand einer Klage gemacht hatte. Aus der Tatsache, dass er die Klage jedoch zurückgenommen hat, lässt sich aus der Sicht des Beklagten nicht die berechtigte Schlussfolgerung ableiten, dass er auf seine Ansprüche ein für alle Mal verzichten werde. Der Beklagte durfte durchaus damit rechnen, dass der Kläger zu einem späteren Zeitpunkt den formellen Bedenken Rechnung tragen und eine neue Abrechnung erstellen würde.

c) Der Anspruch des Klägers aus der Abrechnung über die Betriebskosten ist jedoch nicht begründet. Vielmehr ergibt sich ein Guthaben von 15,30 DM.

Im Einzelnen:

ca) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (GE 1982, 135) entspricht eine Abrechnung in der Regel den formellen Erfordernissen des § 259 BGB, wenn sie die folgenden Mindestangaben enthält:

1. eine Zusammenstellung der Gesamtkosten,

2. die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel,

3. die Berechnung des Anteils des Mieters,

4. den Abzug der Vorauszahlungen des Mieters.

Diese Angaben reichen in der Regel aus, um...