LG Berlin Urteil vom 22.03.2002 - 64 S 378/01

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnraummiete: Vermieterpflicht zu Schönheitsreparaturen und Mieteranspruch auf Ersatz von Renovierungskosten

Leitsatz (amtlich)

1. Ist nach dem Mietvertrag der Vermieter zur Ausführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, so handelt es sich um einen Teil seiner Instandhaltungspflicht gem. § 536 BGB a.F. (bzw. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB in der Fassung vom 2. Januar 2002).

2. Führt der Vermieter die Schönheitsreparaturen während des laufenden Mietverhältnisses trotz Renovierungsbedürftigkeit der Wohnung auf Aufforderung des Mieters nicht durch, hat dieser einen Anspruch auf Ersatz der Renovierungskosten gem. § 538 BGB in der Fassung vom 14. Juli 1964.

Nachgehend

BGH (Urteil vom 27.11.2002; Aktenzeichen VIII ZR 108/02)

Tenor

Die Berufung der Kläger gegen das am 21. August 2001 verkündete Urteil des Amtsgerichts Neukölln - 11 C 114/01 - wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß §§ 525 S. 1, 313a Abs. 1 S. 1 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

Zur Prüfung der Zulässigkeit der Berufung ist gemäß § 26 Nr. 5 EGZPO die ZPO in der bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Fassung anzuwenden, da die mündliche Verhandlung, auf der die angefochtene Entscheidung beruht, vor diesem Datum stattgefunden hat und geschlossen worden ist. Für das weitere Berufungsverfahren sind jedoch bereits die Vorschriften der ZPO in der ab dem 1. Januar 2002 geltenden Fassung anzuwenden. In diesem Sinne ist die Überleitungsvorschrift des § 26 Nr. 5 EGZPO auszulegen, denn insbesondere nach dem Willen des Gesetzgebers soll es zu einer schnellstmögliche Anwendung der neuen Vorschriften kommen, was bei den Vorschriften möglich ist, die das Berufungsverfahren nach Einlegung der Berufung regeln.

I.

Die statthafte (§ 511 ZPO a.F.), den notwendigen Wert der Beschwer erreichende (§ 511 a Abs. 1 ZPO a.F.), form- und fristgerecht eingelegte und begründete (§§ 516, 518, 519 ZPO a.F.) Berufung ist zulässig.

II.

Die Berufung, mit der die Kläger ihren erstinstanzlich abgewiesenen Anspruch auf Zahlung restlicher Nettokaltmiete für Juni und Juli 2000 in Höhe von (1000,00 DM + 935,70 DM = 1.935,70 DM =) 989,71 Euro weiter verfolgen, hat in der Sache keinen Erfolg. Die Aufrechnung der Beklagten gegen diese Mieten mit aufgewendeten Kosten der Renovierung für Küche und Wohnzimmer in derselben Höhe hat die geltend gemachte Miete gemäß § 389 BGB zum Erlöschen gebracht. Denn der von den Beklagten zur Aufrechnung gestellte Anspruch stand ihnen gegen die Kläger zu.

Nach dem Mietvertrag sind die Vermieter zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet. Als Teil der Instandhaltungspflicht handelt es sich dabei um eine Pflicht der Kläger, die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu halten. Da die Kläger dem nicht nachgekommen sind, ist den Beklagten ein aufrechenbarer Schadensersatzanspruch entstanden. Entgegen der Ansicht der Kläger folgt dieser Anspruch nicht aus § 326 Abs. 1 BGB (a.F.), weshalb auch das von dieser Vorschrift vorgesehene Verfahren nicht eingehalten zu werden brauchte. Der Anspruch der Beklagten folgt aus § 538 Abs. 2 BGB (a.F.), was das Amtsgericht mit zutreffenden Erwägungen angenommen hat; hierbei handelt es sich im Verhältnis zu § 326 Abs. 1 BGB (a.F.) um eine Spezialvorschrift.

Auf das Verhältnis der Parteien sind die mittlerweile außer Kraft getretenen bzw. geänderten mietrechtlichen Vorschriften des BGB anzuwenden, weil der Mietvertrag vor dem 1. September 2001 abgeschlossen worden ist und es sich bei der Verpflichtung zur Zahlung der Miete um einen abgeschlossenen Sachverhalt handelt, für den es bei der Anwendung der bis zum 31. August 2001 geltenden Vorschriften bleibt.

Nach dem Schreiben der Hausverwaltung vom 18. Februar 2000 befanden sich jedenfalls Küche und Wohnzimmer unstreitig in einem renovierungsbedürftigen Zustand ("renovierungsbedürftig, aber nicht unbewohnbar"), ohne dass die Kläger binnen der von den Beklagten gesetzten Frist renoviert hätten, woraus sich der Verzug der Kläger ableitet. Die Beklagten haben ihre Absicht, den Schadensersatzanspruch zur Aufrechnung zu stellen, auch rechtzeitig angekündigt, weshalb an der Wirksamkeit der Aufrechnung auch unter Berücksichtigung des § 6 Nr. 1 des Mietvertrages keine Bedenken bestehen.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO.

Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung hat (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO) noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 ZPO). Denn die sich stellenden Fragen sind bereits hinreichend geklärt, ohne dass grundsätzlich abweichende Entscheidungen hierzu ergangen sind bzw. bestehen.

Fundstellen

Haufe-Index 1737579

ZMR 2002, 825

IWR 2002, 71