LG Berlin Urteil vom 18.11.2002 - 67 S 147/02

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnraummiete: Anforderungen an das Bestreiten der Richtigkeit einer Betriebskostenabrechnung. Wohnraummiete: Beweislast bei Schaden an Mieträumen

Orientierungssatz

1. Grundsätzlich kann der Mieter die Richtigkeit einer den formellen Anforderungen entsprechenden Betriebskostenabrechnung nur bestreiten, wenn er bei einer Einsicht in die ihr zugrunde liegenden Rechnungen Fehler festgestellt hat. Diese Einsichtnahme hat der Mieter grundsätzlich in den Geschäftsräumen des Vermieters oder der von ihm beauftragten Hausverwaltung vorzunehmen. Ein Anspruch auf Vorlage von Kopien der Rechnungen steht dem Mieter nur zu, wenn er sich gleichzeitig bereit erklärt, die dafür erforderlichen Kosten zu tragen.

2. Ist streitig, ob vermietete Räume infolge des Mietgebrauchs beschädigt worden sind, trägt der Vermieter die Beweislast dafür, daß die Schadensursache dem Obhutsbereich des Mieters entstammt; eine in seinen eigenen Verantwortungsbereich fallende Schadensursache muß der Vermieter ausräumen.

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird unter Zurückweisung des Rechtsmittels im Übrigen das am 15. Februar 2002 verkündete Urteil des Amtsgerichts Wedding - 11 C 263/00 - geändert und neu gefasst:

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 3.411,33 Euro nebst 4 % Zinsen von 876,09 Euro seit dem 12. Juli 2000 und weiterer Zinsen von 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz der Europäischen Zentralbank aus 2.535,24 Euro zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten beider Rechtszüge haben der Kläger zu 46 % und die Beklagten als Gesamtschuldner zu 54 % zu tragen.

Das Urteil ist in Höhe des beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

I. Die Berufung ist gemäß § 511 Abs. 1 ZPO statthaft und die gemäß § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO erforderliche Mindestbeschwer ist erreicht. Die Form- und Fristvorschriften der §§ 517, 519 und 520 ZPO sind erfüllt. Die Berufung ist damit insgesamt zulässig. Für das Berufungsverfahren gelten die seit dem 1. Januar 2002 in Kraft befindlichen Vorschriften, weil die mündliche Verhandlung, auf die das angefochtene Urteil hin erlassen worden ist, nach dem 1. Januar 2002 geschlossen worden ist, § 26 Nr. 5 EGZPO.

II. Die Berufung hat nur in geringem Umfang Erfolg.

1. Der Kläger kann von den Beklagten gemäß § 535 Satz 2 BGB in Verbindung mit dem am 20. Oktober 1986 geschlossenen Mietvertrag über eine Dachgeschosswohnung im Hause ... straße ..., die Zahlung von 787,07 DM = 402,42 Euro aus der Abrechnung über die Betriebskosten für das Jahr 1998 vom 24. Februar 2000 verlangen.

a) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH NJW 1981, 573) und des Kammergerichts (GE 1998, 796) muss die Nebenkostenabrechnung für den Mieter verständlich sein und ihn in die Lage versetzen, die Abrechnung gedanklich und rechnerisch nachvollziehbar zu machen. Welche Angaben im Einzelfall enthalten sein müssen, hängt in erster Linie von der Ausgestaltung des jeweiligen Mietverhältnisses ab. Soweit keine besonderen Abreden vorliegen, werden als Mindestangaben gefordert

-eine geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten

-die Angabe und Erläuterung des Verteilerschlüssels

-die Berechnung des Anteils des Mieters

-der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters.

Diesen Anforderungen entspricht die Abrechnung.

Wegen der Begründung wird zunächst auf die zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichts verwiesen.

b) Soweit die Beklagten geltend machen, wegen Gewerberäumen und Garagen sei ein Vorabzug erforderlich, trifft dies nicht zu. Anlass zu weiteren Erläuterungen kann nach der zitierten Rechtsprechung nur dann bestehen, wenn im Einzelfall sich aus einer besonderen Abrede oder aus der besonderen Ausgestaltung des Mietverhältnisses ein entsprechendes Bedürfnis ergibt. Letzteres ist etwa in Fällen denkbar, in denen Kosten (z. B. Hauswartkosten) für mehrere Objekte des Vermieters entstanden und auf diese umzurechnen sind oder sich in dem Objekt neben Mietwohnungen Gewerberäume mit einem Mehrverbrauch von Wasser (Sauna, Wäscherei, Getränkehersteller), Müll (Gaststätten, Läden) oder anderen Betriebsmitteln befinden oder sonst auf einen Abrechnungsposten nur Teile einer Gesamtausgabe entfallen, die herauszurechnen sind (z. B. nur teilweise umlagefähiger Stromverbrauch). Umgekehrt können sich im Laufe des Mietverhältnisses geringere Anforderungen an die Erläuterungspflicht ergeben, etwa nachdem dem Mieter die Systematik der Abrechnungen bereits mitgeteilt worden ist (so KG a.a.O.).

c) Solche besonderen Verhältnisse, die Anlass zu weiter gehenden Darstellungen geben, haben die Beklagten nicht vorgetragen. Sie haben auch nicht vorgetragen, dass sich auf dem Grundstück Gewerbebetriebe befinden, bei denen in verstärktem Maße verbrauchsabhängige Betriebskosten entstehen. Dasselbe gilt hinsichtlich der auf dem Grundstück befindlichen Garagen.

d) Soweit die Bekla...