LG Berlin Urteil vom 16.06.2003 - 67 S 427/02

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnraummiete: Keine Zustimmung zur Mieterhöhung durch nur einen Ehegatten und zulässige weitere Mieterhöhung nach Mieterhöhung wegen Modernisierung

Leitsatz (amtlich)

1. Ein Ehegatte kann nicht im Rahmen der Schlüsselgewalt für den anderen dem Mieterhöhungsverlangen zustimmen.

2. Die Festlegung von Mietobergrenzen im Sanierungsgebiet ist kein gesetzliches Verbot und damit für die Berechtigung zur Mieterhöhung unbeachtlich.

3. Die Mieterhöhung nach Modernisierung schließt ein nachfolgendes Mieterhöhungsverlangen auf der Basis des modernisierten Standards der Wohnung nicht aus.

4. Bei der Berechnung der Kappungsgrenze sind nicht nur einseitige Mieterhöhungen nach Modernisierung auszuklammern, sondern auch Modernisierungsvereinbarungen.

Orientierungssatz

Zitierung zu Leitsatz 3: Festhaltung LG Berlin, 18. Januar 1999, 61 S 1342/98, Grundeigentum 1999, 252; Zitierung zu Leitsatz 4: Anschluss OLG Hamm, 30. Dezember 1992, 30 REMiet 2/91, ZMR 1993, 161.

Tenor

Auf die Berufung der Kläger wird das am 26. November 2002 verkündete Urteil des Amtsgerichts Mitte - 2 C 560/01 - geändert und neu gefasst:

Die Beklagten werden verurteilt, der Erhöhung der Nettokaltmiete für die Wohnung Nr. 19 im Hause straße ... in ... B, von bisher monatlich 555,45 DM (284,00 Euro) um 118,27 DM (60,47 Euro) auf nunmehr monatlich 673,72 DM (344,47 Euro) mit Wirkung ab dem 01. Oktober 2001 zuzustimmen.

Die Kosten des ersten Rechtszuges haben die Kläger zu 45 % und die Beklagten zu 55 % zu tragen.

Die Kosten des zweiten Rechtszuges fallen den Beklagten zur Last.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Beiden Parteien wird nachgelassen, die Vollstreckung der anderen Partei jeweils gegen Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages abzuwenden, sofern nicht die andere Partei vor der jeweiligen Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird zugelassen.

Tatbestand

Aufgrund eines Mietvertrages vom 08. Juni 1979 mit dem VEB Kommunale Wohnungsverwaltung ... halten die Beklagten die streitgegenständliche Wohnung Nr. ... im Hause straße ..., ... B, inne.

Am 01. Oktober 1998 belief sich die Nettokaltmiete für die streitgegenständliche Wohnung, die sich zum damaligen Zeitpunkt im Eigentum der W Wohnungsbaugesellschaft ... befand, auf 394,23 DM. Die W Wohnungsbaugesellschaft ... veräußerte die Liegenschaft mit notariellem Kaufvertrag vom 05. Mai 1999 an die Kläger.

Am 15. November 1999/02. Februar 2000 schlossen die Parteien eine Modernisierungsvereinbarung ab, auf deren Inhalt gemäß § 313 Abs. 2 Satz 2 ZPO Bezug genommen wird. In Ergänzung der Modernisierungsvereinbarung verständigten sich die Parteien am 07. Februar 2000 über weitere Fragen, die sich im Zusammenhang mit den geplanten Sanierungsmaßnahmen stellten. Auf den Inhalt der Vereinbarung vom 07. Februar 2000 wird gemäß § 313 Abs. 2 Satz 2 ZPO Bezug genommen.

Die geplanten Sanierungsmaßnahmen waren im Monat Mai 2000 abgeschlossen, so dass die Beklagten ab dem 01. Juni 2000 verpflichtet waren, die vereinbarte Nettokaltmiete von 555,45 DM zu zahlen.

Mit Schreiben vom 04. Juli 2001 verlangte die N Hausverwaltungs GmbH von den Beklagten die Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete "nach § 2 MHG", wobei sich der Quadratmeterpreis bei einer Wohnfläche von 78,53 qm auf 8,58 DM erhöhen sollte. Auf den Inhalt des Mieterhöhungsverlangens der N Hausverwaltungs GmbH vom 04. Juli 2001, das mit dem Berliner Mietspiegel 2000 für die östlichen Bezirke und West-Staaken begründet wurde, wird gemäß § 313 Abs. 2 Satz 2 ZPO Bezug genommen. Am 09. September 2001 unterzeichnete die Beklagte zu 1. das Mieterhöhungsverlangen der N Hausverwaltungs GmbH vom 04. Juli 2001, während der Beklagte zu 2. keine Zustimmung erteilte. Der Erhöhungsbetrag von 118,27 DM wurde einmalig im Monat Oktober 2001 von dem Konto des Beklagten zu 2. abgebucht.

Die Kläger begehren mit der vorliegenden Klage die Zustimmung der beiden Beklagten zu dem Mieterhöhungsverlangen vom 04. Juli 2001. Die Beklagten haben im ersten Rechtszug eine Widerklage erhoben, mit der sie mehrere Ansprüche auf Mängelbeseitigung geltend gemacht haben, die allerdings von den Parteien in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt worden sind. Auf die Feststellungen in dem Tatbestand des angefochtenen Urteils und die Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO vollständig Bezug genommen.

Das Amtsgericht hat die Beklagten verurteilt, einer Erhöhung der Nettokaltmiete für die streitgegenständliche Wohnung mit Wirkung ab dem 01. Oktober 2001 um 68,31 DM auf 623,76 DM zuzustimmen.

Mit der Berufung wenden sich die Kläger gegen das angefochtene Urteil, soweit die Klage in Bezug auf den weiteren Erhöhungsbetrag von 49,96 DM abgewiesen worden ist.

Die Kläger beantragen,

die Beklagten unter Änderung des am 26. November 2002 verkündeten Urteils des Amtsgerichts Mitte - 2 C 560/01 - zu verurteilen, der Erhöhung der Nettokaltmiete für die Wohnung Nr. ... im Hause straße ... in ... B, ...