Verfahrensgang

AG Berlin-Schöneberg (Entscheidung vom 23.02.2011; Aktenzeichen 12 C 199/10)

 

Tenor

  • 1.

    Auf die Berufung der Klägerin wird das am 23.02.2011 verkündete Urteil des Amtsgerichts Schöneberg - 12 C 199/10 - abgeändert und neu gefasst:

    Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 695,60 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 26.05.2010 zu zahlen.

  • 2.

    Der Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.

  • 3.

    Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

  • 4.

    Die Revision wird nicht zugelassen.

 

Gründe

I.

Von einer Bezugnahme auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil mit Darstellung etwaiger Änderungen oder Ergänzungen wird gem. §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen.

II.

1.

Die Berufung ist begründet; das angefochtene Urteil ist abzuändern, weil dem Kläger gegenüber dem Beklagten die geltend gemachten Mieterhöhungsbeträge zustehen (§§ 559, 559a, 559b Abs. 1 BGB).

Die Mieterhöhungserklärung vom 19.12.2008 ist formell wirksam.

Die Erläuterung nach § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB hat den Zweck, dem Mieter vor Augen zu führen, worin die den materiellen Voraussetzungen des § 559 BGB genügende Modernisierungsmaßnahme bestanden hat; der Vermieter muss daher die Steigerung des Gebrauchswert der Mietsache bzw. die Energieeinsparung erläutern und darlegen. Hierzu bedarf es der Konkretisierung des erfüllten Modernisierungszwecks (vgl. LG Berlin, Urt. v. 02.11.2010 - 63 S 106/10, Grundeigentum 2010, 1747). Er darf sich beispielsweise nicht darauf beschränken, den Gesetzeswortlaut des § 559 Abs. 1 BGB teilweise zu wiederholen, sondern muss konkrete Tatsachen aufführen, wie etwa die Nennung der alten und neuen Wärmedurchgangskoeffizienten, anhand derer der Mieter die behauptete Einsparung von Heizenergie nachvollziehen kann (BGH, Urt. v. 25.01.2006 - VIII ZR 47/05, Grundeigentum 2006, 318).

Die Mieterhöhungserklärung vom 19.12.2008 erfüllt diese Anforderungen. Der Erhöhungsbetrag von insgesamt 135,82 EUR entspricht einer Erhöhung von 2,50 EUR/m2. Diese Erhöhung setzt sich zusammen aus 1,74 EUR/m2 für die durchgeführten Dämmmaßnahmen, aus 0,73 EUR/m2 für den Einbau der Zentralheizung und aus 0,03 EUR/m2 für den Einbau von Außenleuchten mit Bewegungsmelder. Der energieeinsparende Charakter der Dämmmaßnahmen wurde durch Angabe der alten und neuen Wärmedurchgangskoeffizienten hinreichend erläutert. Bei dem Einbau der modernen Gaszentralheizung lag für den Beklagten offensichtlich eine Energieeinsparung vor, da die Wohnung zuvor über strombetriebene Nachtspeicheröfen verfügte. Bei den Außenleuchten handelt es sich um eine Wohnwertverbesserung, da der Außenbereich - wie dem Beklagten bekannt war - zuvor nicht beleuchtet war.

Hinsichtlich der Angabe der nicht umlegbaren Instandhaltungskosten ist die Mieterhöhungserklärung ebenfalls nicht zu beanstanden. Die Klägerin hat im Einzelnen angegeben, ob und gegebenenfalls in welcher Höhe Instandhaltungskosten von den einzelnen Dämmmaßnahmen abgezogen wurden. Im Rahmen der formellen Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens ist nicht erforderlich, dass der Vermieter mitteilt, auf Grundlage welcher tatsächlichen Verhältnisse er den angegebenen Instandsetzungsabzug berechnet hat. Hinsichtlich der formellen Anforderungen ist lediglich entscheidend, dass der Mieter in die Lage versetzt wird, den begehrten Erhöhungsbetrag rechnerisch nachzuvollziehen. Ob hinsichtlich einzelner Maßnahmen ein höherer Instandsetzungsabzug angebracht wäre, ist eine Frage der materiellen Begründetheit. Bei dem Einbau der Zentralheizung und der Außenbeleuchtung erübrigte sich ein Instandsetzungsabzug, da das Haus - wie dem Beklagten bekannt war - zuvor weder über eine Zentralheizung noch über Außenleuchten verfügte.

In materieller Hinsicht kommt es für die Umlagefähigkeit der Modernisierungskosten entgegen der Ansicht des Beklagten nicht darauf an, ob diese von der Klägerin bereits an die Werkunternehmer bezahlt wurden oder nicht (LG Berlin, Urt. v. 31.05.2011 - 63 S 433/10, Grundeigentum 2011, 951). Es reicht aus, dass die Kosten angefallen sind, was bei einem Werkvertrag mit Herstellung des Werkes der Fall ist. Die Rechnung ist zwar Fälligkeitsvoraussetzung für die Werklohnforderung, aber darauf stellt § 559 BGB nicht ab (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, MietR 10. Aufl., § 559b Rn. 36).

Hat der Auftraggeber des Werkvertrages beispielsweise mit den verschiedenen Gewerken einen Sicherungseinbehalt für unterschiedlich lange Zeiträume im Hinblick auf mögliche Gewährleistungsansprüche vereinbart, müsste der Auftraggeber als Vermieter bis zum Ablauf dieser Zeiträume warten, bis er von seiner Mieterhöhungsmöglichkeit gemäß § 559b BGB Gebrauch machen kann. Diese mitunter erhebliche zeitliche Verzögerung der Möglichkeit zur Mieterhöhung widerspricht jedoch dem Sinn und Zweck der Regelung, die dem Vermieter einen Anreiz zu Investitionen bieten soll (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, a.a.O. Rn. 38).

2.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vor...

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