LG Berlin Urteil vom 15.10.1998 - 62 S 275/98

Verfahrensgang

AG Berlin-Mitte (Urteil vom 29.07.1998; Aktenzeichen 5 C 48/98)

Tenor

Die Berufung des Beklagten gegen das am 29. Juli 1998 verkündete Urteil des Amtsgerichts Mitte – 5 C 48/98 – wird unter Abweisung der Widerklage auf seine Kosten zurückgewiesen.

Tatbestand

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 I ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

Die Berufung ist form- und fristgerecht eingelegt und rechtzeitig begründet worden.

In der Sache hat die Berufung keinen Erfolg.

Der Kläger ist aktivlegitimiert.

Die Wirkung der Rechtsnachfolge nach § 571 BGB tritt zwar erst mit der Eintragung im Grundbuch ein. Es kann hier dahingestellt bleiben, inwieweit die im notariellen Kaufvertrag vom 20. Juni 1997 enthaltene Abtretungserklärung rechtlich zulässig ist, denn jedenfalls kann der Verkäufer eines Grundstücks den Käufer ermächtigen, einen bestehenden Mietvertrag im eigenen Namen zu kündigen, schon bevor der Käufer mit der Eintragung im Grundbuch in den Mietvertrag eintritt (BGH, Urteil vom 10. Dezember 1997, XII ZR 119/96, DWW 1998, 45). Der Kläger kann sich auch auf die Vorschrift des § 564 c II BGB berufen. Als Ansatzpunkt ist zunächst davon auszugehen, daß die Kündigung eines Vermieters nicht dadurch unwirksam wird, daß er die Mietsache veräußert. Der Erwerber tritt vielmehr gem. § 571 BGB in die durch die Kündigung begründeten Vermieterrechte ein, wird also Inhaber auch eines Rückgabeanspruchs nach § 556 I BGB (BGH NJW 1978, 2148; LG Frankenthal, WuM 1991, 350, 351) und, in der Zeit bis zum Kündigungstermin, der Anwartschaft darauf (vgl. Schmidt-Futterer-Blank, WohnraumschutzG, Rdnr. B 53). Ausnahmen von diesem Grundsatz werden bei bestimmten Kündigungsgründen erwogen, bei denen man annimmt, daß sie über den Zeitpunkt der Kündigung hinaus Bestand haben müssen. Als Beispiele gelten die Wohnungskündigungen wegen Eigenbedarfs oder wegen Verwertungsinteresses gem. § 564 b II Nr. 2 und Nr. 3 BGB (vgl; LG Frankenthal, WuM 1991, 350, 351; LG Osnabrück, WuM 1990, 81, 82; LG Aachen, WuM 1990, 27). Der durch sie erzeugte Räumungsanspruch kann nach überwiegender Meinung nicht durchgesetzt werden, wenn der Eigenbedarf oder das Verwertungsinteresse nicht noch bei Ablauf der Kündigungsfrist (evtl. sogar noch danach), besteht; als Fall des Bedarfs- oder Interessewegfalls gilt dabei gerade auch die Veräußerung der Wohnung. Dies ist jedoch nicht uneingeschränkt der Fall. Hat der Vermieter kein Erlangungsinteresse dieser Art mehr, gebührt dem Bestandsschutz zugunsten des Mieters der Vorzug, sei es dergestalt, daß man der Kündigung dann die Wirksamkeit abspricht (LG Aachen, WuM 1990, 27) oder eine Verpflichtung des Vermieters postuliert, das Mietverhältnis trotz der Kündigung auf Wunsch des Mieters fortzusetzen (OLG Hamm NJW-RR 1992, 1164). Nicht jede Veräußerung der Wohnung beseitigt allerdings zwangsläufig das Erlangungsinteresse des Vermieters; dies gilt jedenfalls für das hier vom Beklagten zum Rechtsvergleich mit Eigenbedarf nach § 564 c II Nr. 2 a BGB begründete. Diese Vorschrift setzt nicht voraus, daß der kündigende Vermieter Eigentümer ist, und kann insofern auch nicht voraussetzen, daß er Eigentümer bleibt. Fraglich könnte nur sein, ob er die Vermieterstellung behalten muß, die er im Regelfall gemäß § 571 BGB mit dem Eigentum verliert. Zum Schütze des Wohnungsmieters genügt jedoch die Forderung, daß der frühere Vermieter weiterhin ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses haben muß. Die zusätzliche Forderung, daß auch die Person des Vermieters dieselbe bleiben müsse, wäre zu weitgehend. Ein Vermieterwechsel soll dem Mieter nicht schaden (§ 571 BGB) aber auch nicht nützen. Insoweit gelten für die Wohnungsmiete keine Besonderheiten (OLG Hamm a.a.O.). In der Regel wird sich zwar das Vermieterinteresse mit einer Veräußerung tatsächlich erledigen, vor allem beim Kündigungsgrund „Eigenbedarf”. Das muß aber nicht stets so sein. Einem Eigentümer/Vermieter z.B., der wegen Eigenbedarfs gekündigt hat und die Wohnung nun veräußern will oder muß, wird dieser Eigenbedarf auch nach der Veräußerung nicht abzusprechen sein, sofern er sichergestellt hat, daß der Erwerber ihm die Nutzung gestatten wird (vgl. Barthelmess, 2. WKSchG/MHRG, 4. Aufl., § 564 b Rdnr. 53 a). Das Recht, von seinem Eigentum auf solche Weise Gebrauch zu machen, hat Vorrang vor dem Schutzinteresse des Mieters (OLG Hamm a.a.O.). Auch im Rahmen des § 564 c II l Nr. 2 b BGB besteht jedoch kein Grund, den Mieter von einem Vermieterwechsel profitieren zu lassen. Nach der Gesetzesbegründung (BT-Dr. 9/2079) soll der Vermieter davon abgehalten werden, eine vermietbare Wohnung leerstehen zu lassen, weil er das Risiko der Kündigung und der Verlängerung eines Mietverhältnisses befürchten muß, wenn dieses zeitlich nicht eindeutig begrenzt ist (BT-Dr. 9/2079, S. 7). Zudem ist § 564 c BGB durch das Gesetz zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen vom 20. Dezember 1982 (BGBl 1982 I, 1912) eingefügt worden. Dieses Gesetz richtet sich daher erkennba...