LG Berlin Urteil vom 14.09.2004 - 63 S 126/04

Verfahrensgang

AG Berlin-Schöneberg (Urteil vom 19.02.2004; Aktenzeichen 107 C 499/03)

Nachgehend

BGH (Urteil vom 20.07.2005; Aktenzeichen VIII ZR 347/04)

Tenor

Auf die Berufung der Kläger wird – unter Zurückweisung der Berufung im Übrigen – das am 19. Februar 2004 verkündete Urteil des Amtsgerichts Schöneberg – 107 C 499/03 – abgeändert und neu gefasst:

Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 1.843,03 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 24. Oktober 2003 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Von den Kosten der I. Instanz haben die Kläger 65 % und die Beklagte 35 % zu tragen.

Von den Kosten der Berufungsinstanz haben die Kläger 48 % und die Beklagte 52 % zu tragen.

Die Revision wird zugelassen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der jeweilige Schuldner der Vollstreckung darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages zuzüglich 10 % abwenden, wenn nicht der jeweilige Gläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

I.

Die Kläger verlangen für die Zeit von März 2002 bis März 2003 überzahlte Mieten in Höhe von 2.201,31 EUR zurück, weil die nach der II. BV ermittelte Fläche ihrer Wohnung von 154,83 m² von der im Vertrag mit ca. 180 m² angegebenen Fläche abweicht. Hinsichtlich der Berechnung der Klageforderung im Einzelnen wird auf die Klageschrift (Bl. 4 f. d.A.) verwiesen. Ferner verlangen sie die bei Vertragsbeginn geleistete Kaution insoweit anteilig in Höhe von 540,33 EUR zurück.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, weil eine von der im Mietvertrag angegebenen Fläche mangels einer entsprechenden Zusicherung keinen Mangel darstelle und die Kläger keine Anhaltspunkte für eine tatsächlich nur eingeschränkte Gebrauchsmöglichkeit der Wohnung dargetan hätten.

Die Kläger verfolgen ihr erstinstanzliches Begehren unter Hinweis auf die zwischenzeitlich ergangenen Entscheidungen des BGH vom 24. März 2001 weiter.

Sie beantragen,

unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Schöneberg vom 19. Februar 2004 die Beklagte zu verurteilen,

1. an die Kläger 2.201,31 EUR nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen, sowie
2. an die Kläger weitere 540,33 EUR nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 20. Januar 2002 zu zahlen.

Die Beklagte beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Im Übrigen wird auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

II.

Die zulässige Berufung der Kläger ist teilweise begründet.

Die Kläger können gemäß § 812 Abs. 1 BGB in Höhe von 1.843,03 EUR teilweise Rückzahlung der für März 2002 bis März 2003 geleisteten Mieten verlangen, denn insoweit sind die Zahlungen der Kläger ohne Rechtsgrund erfolgt. Der von den Klägern geschuldete Mietzins war aufgrund eines Mangels gemäß § 536 BGB gemindert.

Gegenüber der im Mietvertrag mit „ca. 180 m²” angegebenen Fläche beträgt die nach der II. BV ermittelte Fläche der Wohnung der Kläger nur 154,83 m² und unterschreitet die angegebene Fläche um 13,98 %.

Die Beklagte kann die von den Klägern dargelegte Fläche nicht einfach mit Nichtwissen bestreiten. Die Kläger haben zwar nicht die jeweils angerechneten bzw. abgezogenen Teilflächen im Einzelnen aufgeführt. Sie haben aber die Grundlagen der Berechnung, nämlich die II. BV und die sich daraus ergebenden Grundsätze der anzurechnenden Flächen in Abhängigkeit von der Raumhöhe, mitgeteilt und hierzu eine mit Maßen versehene detaillierte Zeichnung eingereicht, in der die entscheidenden Flächen unter 2 m und unter 1 m ersichtlich sind. Aufgrund dieser Angaben kann die Beklagte ihrerseits die Größe der einzelnen Räume der Wohnung nachvollziehen, diese mit ihren Unterlagen vergleichen und ggf. bei einer Besichtigung der Wohnung überprüfen. Auf ein bloßes Bestreiten mit Nichtwissen kann sich die Beklagte unter diesen Umständen nicht beschränken.

Weist eine gemietete Wohnung tatsächlich eine Wohnfläche auf, die erheblich unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, stellt dieser Umstand einen Mangel der Mietsache nach § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB dar. Bei der Angabe der Wohnfläche handelt es sich nicht nur um eine unverbindliche Beschreibung der Wohnung, sondern um eine vertraglich Vereinbarung. Die vereinbarte Fläche einer Wohnung ist grundsätzlich Teil der vertraglich festgelegten Sollbeschaffenheit der Mietsache (BGH Urt. v. 24.3.2003 – VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1847 = GE 2004, 682).

Grundsätzlich ist der Begriff der „Wohnfläche” im Wohnraummietrecht auch bei frei finanziertem Wohnraum anhand der Bestimmungen der vorliegend für preisgebundenen Wohnraum noch anwendbaren §§ 42 bis 44 II. Berechnungsverordnung (BV), die ab dem 1. Januar 2004 durch die aufgrund § 19 Abs. 1 Satz 2 WoFG erlassene Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346) im Wesentlichen gleich lautend ersetzt worden sind, auszulegen und zu ermitteln. Zwar beziehen sich die genannten Vorschr...