LG Berlin Urteil vom 12.05.1998 - 63 S 510/97

Verfahrensgang

AG Berlin-Tiergarten (Urteil vom 30.10.1997; Aktenzeichen 3 C 486/97)

Tenor

Auf die Berufung des Beklagten wird – unter Zurückweisung der Berufung im übrigen – das am 30. Oktober 1997 verkündete Urteil des Amtsgerichts Tiergarten – 3 C 486/97 – geändert:

1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Auf die Widerklage werden die Kläger als Gesamtschuldner verurteilt, an den Beklagten 1.532,60 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 5. September 1997 zu zahlen.
3. Im übrigen wird die Widerklage abgewiesen.
4. Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Kläger 95 % und der Beklagte 5 % zu tragen.

Tatbestand

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Berufung des Beklagten ist in dem aus dem Urteilstenor ersichtlichen Umfang begründet.

Die Klage ist zulässig. Die Entscheidung in dem Verfahren 3 C 462/96 des Amtsgerichts Tiergarten steht den hier geltend gemachten Ansprüchen nicht entgegen. Denn Gegenstand dieses Verfahrens war, ob über die von den hiesigen Klägern in der Zeit von September 1995 bis September 1996 geleisteten Zahlungen hinaus dem Beklagten weitere Ansprüche zustanden. Hierüber ist rechtskräftig entschieden worden, nicht dagegen über die Frage, ob die Zahlungen der hiesigen Kläger mit Rechtsgrund erfolgt sind. Dies ist vielmehr Gegenstand des vorliegenden Verfahrens.

Den Klägern steht aus § 812 Abs. 1 BGB ein Rückzahlungsanspruch wegen überzahlter Mieten nicht zu. Die hier streitgegenständlichen Zahlungen der Kläger in der Zeit von Januar 1993 bis Juli 1997 sind mit Rechtsgrund, erfolgt. Denn die von den Klägern jeweils gezahlte Miete war unter Berücksichtigung der geänderten Staffelmietvereinbarung vom 9. Dezember 1991 wirksam vereinbart.

Die Vereinbarung enthält alle wesentlichen Elemente einer Staffelmiete. Aus ihr läßt sich die betroffene Wohnung entnehmen, die geschuldete Miete ist für jeweils mindestens ein Jahr in einem Betrag ausgewiesen, und der Gesamtzeitraum übersteigt nicht zehn Jahre (§ 10 Abs. 2 MHG). Dabei ist insoweit auf den Beginn Vereinbarung abzustellen (Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 2. Aufl., § 10 MHG, Rn 30). Sie ist auch schriftlich erfolgt. Gemäß § 126 Abs. 2 S. 2 BGB genügt hierbei zur Wahrung der Schriftform, daß jede Partei die für die andere Partei bestimmte Urkunde unterzeichnet hat.

Es kann dahinstehen, ob in der Staffelvereinbarung eine ausreichende Bezugnahme auf die Urkunde des Mietvertrags enthalten ist, welche die Schriftform des Mietvertrags im Sinne von § 566 BGB wahrt. Der Mietvertrag war zwar zunächst auf einen längeren Zeitraum als ein Jahr abgeschlossen und unterlag damit der Schriftform. Im Zeitpunkt des Abschlusses der hier maßgeblichen Staffelvereinbarung am 9. Dezember 1991 war die ursprüngliche Befristung des Mietverhältnisses bis zum 30. November 1990 aber bereits abgelaufen, und das Mietverhältnis hatte sich gemäß § 2 Abs. 1 b des Mietvertrags in ein unbefristetes verlängert. Ein solches Mietverhältnis bedarf jedoch nicht mehr der Schriftform.

Der Mietvertrag war auch nicht im Hinblick auf die Staffelvereinbarung insgesamt schriftlich abzuschließen. Das in § 10 Abs. 2 S. 1 MHG geregelte Schriftformerfordernis betrifft allein Vereinbarungen über die Höhe der Miete. Bei Formvorschriften handelt es sich um einschränkende Normen, die regelmäßig eng auszulegen sind. Weder aus dem Wortlaut noch aus Sinn uns Zweck der Vorschrift ist eine Auslegung geboten, die das Formerfordernis über die Vereinbarung in bezug auf die Höhe der Miete weiter auf den gesamten Vertrag erstreckt.

Eine derartige Regelung hätte der Gesetzgeber gerade im Hinblick auf die Regelung in § 566 BGB ausdrücklich treffen müssen.

Selbst wenn in der nachträglichen Änderung der Staffelvereinbarung einen Verstoß gegen die Schriftform des gesamten Vertrags liegen sollte, würde dies nicht zur Unwirksamkeit der Staffelvereinbarung führen. Wegen der besonderen Regelung in § 566 S. 2 BGB hätte die Nichtbeachtung der. Schriftform lediglich zur Folge, daß das Mietverhältnis als für unbestimmte Zeit geschlossen gilt. Das ist hier indes bereits aufgrund der vertraglichen Vereinbarung in § 2 Abs. 1 b des Mietvertrags der Fall.

Der Beklagte kann von den Klägern gemäß § 535 S. 2 BGB Zahlung restlicher Mieten für die Zeit von Oktober 1996 bis September 1997 in Höhe von insgesamt 1.532,60 DM verlangen.

Die Widerklage ist zulässig. Auch insoweit steht das Verfahren 3 C 462/96 des Amtsgerichts Tiergarten nicht entgegen. Denn Gegenstand dieses Rechtsstreit waren Mietzinsansprüche des hiesigen Beklagten bis einschließlich September 1996, während er im vorliegenden Verfahren restliche Mieten ab Oktober 1996 geltend macht.

Neben den sich aus der am 9. Dezember 1991 vereinbarten Staffel ergebenden Beträgen waren Erhöhungen wegen gestiegener Betriebskosten um unstreitig 24,50 DM seit dem 1. Juli 1992 und aufgrund der Mieterhöhungserklärung vom 27. Juni 1996 um 91,05 DM seit dem 1. August 1996 zu berücksichtigen. Eine Erhöhung der Miete wegen gestieg...