LG Berlin Urteil vom 12.02.2004 - 62 S 350/03

Entscheidungsstichwort (Thema)

Zwangsverwaltung eines Mietobjekts: Keine Betriebskostenabrechnung durch den Zwangsverwalter nach Aufhebung der Zwangsverwaltung

Leitsatz (amtlich)

Die Pflicht des Zwangsverwalters zur Erteilung einer Betriebskostenabrechnung endet mit der Aufhebung der Zwangsverwaltung, selbst wenn er während der Zwangsverwaltung Betriebskostenvorschüsse vereinnahmt hat. Für die Betriebskostenabrechnung ist nach Ende der Zwangsverwaltung der Eigentümer (wieder) zuständig.

Anschluß &, BGH &, 2003-03-26 &, VIII ZR 333/02 &, NZM &, 2003, 473

Orientierungssatz

Zitierung: Anschluß BGH, 26. März 2003, VIII ZR 333/02, NZM 2003, 473.

Tenor

Die Berufung der Kläger gegen das am 09. Oktober 2003 verkündete Urteil des Amtsgerichts Lichtenberg - 12 C 249/03 - wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

I.

Auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil wird gemäß § 540 Abs.1 Satz 1 Nr.1 ZPO Bezug genommen. Von der Darstellung des Tatbestandes wird im Übrigen gemäß §§ 540 Abs.2, 313a Abs.1 Satz 1 ZPO abgesehen.

II.

A. Die Berufung der Kläger ist statthaft und zulässig, insbesondere ist sie form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden (§§ 511, 513, 517, 519, 520 ZPO).

B. In der Sache hat die Berufung jedoch keinen Erfolg.

Die Kläger haben gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Erteilung von Abrechnungen über die im Rahmen des Mietverhältnisses aus dem Mietvertrag vom 25. August 1986 (Bl.5 f. d.A.) in der Zeit vom 01. Januar 1996 bis zum 31. Dezember 2000 geleistete Betriebskostenvorauszahlungen.

I. Eine derartige Pflicht folgt dem Beklagten gegenüber nicht aus dem Mietvertrag vom 25. August 1986 (Bl.5 f. d.A.). Der Beklagte ist hinsichtlich des geltend gemachten Anspruchs auf Erteilung der Betriebskostenabrechnungen daraus nicht (mehr) passivlegitimiert. Nach § 152 Abs. 1 ZVG hat der Zwangsverwalter das Recht und die Pflicht, alle Handlungen vorzunehmen, die erforderlich sind, um das Grundstück in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und ordnungsmäßig zu benutzen; Ansprüche, auf die sich die Beschlagnahme erstreckt, hat er geltend zu machen. An bestehende Miet- und Pachtverträge ist er gebunden (§ 152 Abs. 2 ZVG). Im einzelnen gelten für die Zwangsverwaltung die Bestimmungen über die Anordnung der Zwangsversteigerung (§§ 15-27 ZVG) entsprechend, soweit sich nicht aus den §§ 147-151 ZVG etwas anderes ergibt (§ 146 Abs. 1 ZVG). So gilt die Anordnung der Zwangsverwaltung als Beschlagnahme des Grundstücks, und zwar in demselben Umfang wie bei einer Hypothek (§ 20 ZVG); jedoch erstreckt sich bei der Zwangsverwaltung die Beschlagnahme - anders als bei der Zwangsversteigerung (§ 21 Abs. 2 ZVG) - auch auf die Miet- und Pachtzinsforderungen (§ 148 Abs. 1 Satz 1 ZVG). Bei Einreichung der Klage am 15. Juli 2003 hatte der Beklagte aber vorliegend bereits das Amt des Zwangsverwalters, an welches § 152 Abs.2 ZVG die Wirksamkeit von Mietverträgen auch ihm gegenüber bindet, gar nicht mehr inne. Dabei ist die mit Beschluss des Amtsgerichts Mitte vom 16. Juli 1998 (Bl.7 d.A.) angeordnete Zwangsverwaltung und Beschlagnahme mit Beschluss des Amtsgerichts Mitte vom 12. Dezember 2000 wegen der Rücknahme des Antrags gemäß §§ 161 Abs.4, 29 ZVG aufgehoben worden. Die Zwangsverwaltung endete danach spätestens mit der Aufhebung der Zwangsverwaltung durch das Vollstreckungsgericht, nachdem die betreibende Gläubigerin den Antrag auf Zwangsverwaltung zurückgenommen und die Aufhebung der Zwangsverwaltung beantragt hatte. Damit endete aber auch das Amt des Beklagten als Zwangsverwalter (vergl. OLG Hamm NJW-RR 1989, 1467). Eine Fortwirkung der Amtsbefugnisse des Zwangsverwalters nach Wegfall der Zwangsverwaltung ist lediglich in von ihm geführten und anhängigen Aktivprozessen gegeben, die der Beschlagnahme unterfallende Forderungen vor Aufhebung Zwangsverwaltung wegen Zuschlags in der Zwangsversteigerung zum Gegenstand haben (vergl. BGH WuM 1993, 61 f.). Nach Aufhebung der Zwangsverwaltung und Beendigung seines Amtes gehört es demgegenüber nicht mehr zu den Pflichten des Zwangsverwalters, die Betriebskostenabrechnungen zu erstellen (vergl. auch LG Berlin GE 1998, 743 ff.). Die Ansprüche auf Erteilung der Betriebskostenabrechnungen richten sich allein gegen den nach Aufhebung der Zwangsverwaltung und Wegfall der Wirkung des § 148 Abs.2 ZVG wieder passivlegitimierten ehemaligen Zwangsverwaltungsschuldner und Vermieter, wo hingegen die Verwaltungsbefugnis des Zwangsverwalters erloschen ist. Dabei bleibt der veräußernde Vermieter für bei Eigentumsübergang bereits abgeschlossen Abrechnungsperioden auch unter Berücksichtigung von § 571 BGB a.F. hierfür zuständig (BGH, Urteil vom 03. Dezember 2003, VIII ZR 168/03, Urteil der Kammer vom 28. April 2003, 62 S 43/03). Der Erwerber ist erst ab derjenigen Abrechnungsperiode für die Abrechnung zuständig, in welcher er das Eigentum erworben hat. Soweit die Klägerin demgegenüber auf einen im Kaufvertrag zwischen der Vollstreckungsschuldnerin und der ...