Verfahrensgang
AG Berlin-Wedding (Urteil vom 04.03.2004; Aktenzeichen 9 C 513/03) |
Nachgehend
Tenor
Auf die Berufung der Klägerin wird das am 4. März 2004 verkündete Urteil des Amtsgerichts Wedding – 9 C 513/03 – geändert:
Das Versäumnisurteil des Amtsgerichts Wedding vom 8. Dezember 2003 wird aufgehoben.
Der Beklagte wird verurteilt, die von ihm im Hause der Klägerin …, im Erdgeschoss rechts gelegene Wohnung, bestehend aus einem Zimmer, einer Küche, einer Dusche und einem WC, sowie einem Kellerraum Nr. 27 zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.
Der Beklagte hat die Kosten beider Rechtszüge sowie die Kosten des Revisionsverfahrens vor dem Bundesgerichtshof zum Aktenzeichen VIII ZR 364/04 zu tragen. Die Kosten der Säumnis der Klägerin im Termin vor dem Amtsgericht Wedding am 8. Dezember 2003 fallen der Klägerin zur Last.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31. Oktober 2006 gewährt.
Tatbestand
Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 540 Abs. 2, § 313a Abs. 1 ZPO abgesehen.
Entscheidungsgründe
Wegen der Zulässigkeit der Berufung wird auf die Ausführungen in dem Urteil der Kammer vom 27. September 2004 verwiesen.
Die Berufung ist begründet.
Die Klägerin kann von dem Beklagten gemäß § 546 Abs. 1 BGB die Räumung und Herausgabe seiner Wohnung verlangen.
Der Beklagte war auf Grund eines am 3. Juni 1998 mit der Klägerin geschlossenen Vertrages Mieter einer Wohnung im Hause …. Die Miete betrug bei Vertragsschluss 496,65 DM (253,93 €). Zuletzt betrug sie 276,20 €. Unter § 6 Abs. 2 des Mietvertrages heißt es, dass die Allgemeinen Vertragsbestimmungen Bestandteile des Nutzungsvertrages seien. Ein Formular mit der Bezeichnung “Empfangsbestätigung”, wonach der Beklagte die Aushändigung der Allgemeinen Vertragsbestimmungen bestätigen sollte, ist nicht unterschrieben worden.
In dem Zeitraum von Juni bis Oktober 1998 leistete der Beklagte die Miete jeweils zum 2. des Monats mit Hilfe des Lastschriftverfahrens. In dem Zeitraum von November 1998 bis Februar 2001 zahlte er die Miete durch Überweisung zu unterschiedlichen Zeitpunkten innerhalb des Monats, zum Teil auch erst im jeweils folgenden Monat.
Am 14. Februar 2001 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis fristlos mit der Begründung, dass die Miete für Januar und Februar 2001 nicht gezahlt worden seien. Die Zahlungen erfolgten am 14. Februar 2001. In dem Zeitraum von März 2001 bis Januar 2003 zahlte der Beklagte die Miete zu Beginn des Monats mit Hilfe des Lastschriftverfahrens.
Sodann zahlte er die Mieten durch Überweisung wie folgt:
– |
Februar 2003: |
am 6. Februar 2003 |
– |
März 2003: |
am 7. März 2003 |
– |
April 2003: |
am 17. April 2003 |
– |
Mai 2003: |
am 24. Juni 2003 durch Teilzahlung |
– |
Juni 2003: |
am 2. Juli 2003 durch Teilzahlung |
Mit Schreiben vom 7. Juli 2003 forderte die Klägerin den Beklagten auf, Mietschulden in Höhe von 512,66 € bis zum 14. Juli 2003 auszugleichen. Weiterhin kündigte sie an, dass sie im Falle eines nicht rechtzeitigen Eingangs der Zahlung das Mietverhältnis wegen Unzumutbarkeit kündigen werde. Mit Schreiben vom 16. Juli 2003 erinnerte die Klägerin den Beklagten unter Hinweis auf das Schreiben vom 7. Juli 2003 an die Zahlung. Sie kündigte an, dass sie das Mietverhältnis kündigen werde, wenn er nicht dafür Sorge tragen werde, dass die Zahlung der Miete für August zuzüglich bestehender Rückstände per Lastschrifteinzug ausgeführt werden könne.
Auf die Miete für Juli 2003 leistete er Teilzahlungen durch Überweisungen am 14. und 15. Juli 2003. Die Miete für August überwies er am 20. des Monats.
Mit Schreiben vom 22. August 2003 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise fristgemäß.
Die Klägerin hat den Beklagten auf Räumung und Herausgabe in Anspruch genommen. Das Amtsgericht hat durch ein am 8. Dezember 2003 verkündetes Versäumnisurteil die Klage abgewiesen und dieses Versäumnisurteil nach Einlegung des Einspruchs durch Urteil vom 4. März 2004 aufrechterhalten. Die Kammer hat durch ein am 27. September 2004 verkündetes Urteil die Berufung der Klägerin zurückgewiesen und die Revision zugelassen. Die Kammer hat die Auffassung vertreten, dass der Vermieter wegen unpünktlicher Zahlungen das Mietverhältnis gemäß § 543 Abs. 1 BGB fristlos kündigen kann, wenn der Mieter nach einer Abmahnung unter Kündigungsdrohung die Miete innerhalb eines Jahres noch dreimal verspätet zahlt. Hier habe zum Zeitpunkt der fristlosen Kündigung mit Schreiben vom 22. August 2003 ein einziger weiterer Verstoß vorgelegen.
Auf die Revision der Klägerin hat der Bundesgerichtshof das Urteil der Kammer durch Urteil vom 11. Januar 2006 – VIII ZR 364/04 – aufgehoben und die Sache zurückverwiesen. Er hat die Auffassung vertreten, dass eine Kündigung wegen unpünktlicher Zahlungsweise nicht deshalb unwirksam sei, weil zwischen der Abmahnung und der Kündigung nur ein Zahlungstermin liege, zu dem die Miete nicht pünktlich eingegangen sei. Denn insbes...
Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt Deutsches Anwalt Office Premium. Sie wollen mehr?
Jetzt kostenlos 4 Wochen testen
Anmelden und Beitrag in meinem Produkt lesen