LG Berlin Urteil vom 10.05.2001 - 67 S 312/00

Verfahrensgang

AG Berlin-Wedding (Urteil vom 26.05.2000; Aktenzeichen 16 C 550/99)

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin und die Anschlussberufung der Beklagten wird unter Zurückweisung der Rechtsmittel im Übrigen das am 26. Mai 2000 verkündete Urteil des Amtsgerichts Wedding – 16 C 550/99 – abgeändert und neu gefasst:

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 3.574,89 DM nebst 4 % Zinsen aus 1.805,85 DM seit dem 2. Juli 1999 und aus weiteren 1.769,05 DM seit dem 21. Juli 1999 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten beider Rechtszüge fallen der Klägerin zu 14 % und der Beklagten zu 86 % zu tragen.

Tatbestand

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

I. Die Berufung der Klägerin ist gemäß § 511 ZPO statthaft und die gemäß § 511a Abs. 1 ZPO erforderliche Mindestbeschwer ist erreicht. Die Form- und Fristvorschriften der §§ 516, 518 und 519 ZPO sind erfüllt. Die Berufung ist insgesamt zulässig.

Auch die Anschlussberufung der Beklagten ist zulässig. Insbesondere ist sie formgemäß eingelegt und ordnungsgemäß begründet worden, §§ 521, 522a ZPO.

II. Die Berufung hat in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang Erfolg.

1. Die Klägerin hat gegen die Beklagte den geltend gemachten Anspruch aus den Betriebskostenabrechnungen für das Jahr 1995 vom 6. Dezember 1996 in Höhe von 1.769,05 DM und für das Jahr 1996 vom 1. Dezember 1997 in Höhe von 1.805,85 DM aufgrund der zwischen den Parteien getroffenen mietvertraglichen Regelung in Verbindung mit § 535 Satz 2 BGB, §§ 1 Abs. 3, 20 Neubaumietenverordnung (NMV).

a. Soweit sich die Beklagte auf die Verwirkung des klägerischen Nachforderungsanspruchs beruft, greift dieser Einwand – anders als das Amtsgericht meint – weder für die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 1995 noch für diejenige für das Jahr 1996 durch. Denn es fehlt jedenfalls an dem nach der Rechtsprechung neben dem Zeitmoment geforderten Umstandsmoment, da eine Handlung der Klägerin, aufgrund derer die Beklagte darauf vertrauen durfte, dass die Forderungen nicht mehr geltend gemacht werden, nicht vorliegt. Zwar hat die Klägerin unstreitig erst mit Schreiben vom 1. Juli 1999 die Zahlung des berichtigten Betrages von 2.045,80 DM verlangt. Ein Umstandsmoment ist jedoch angesichts der laufenden Auseinandersetzung der Parteien über die Betriebskostenabrechnung 1994 vor dem Amtsgericht Wedding – 9 C 323/98 –, in der das Urteil am 17. Dezember 1998 verkündet wurde, und die hinsichtlich der von der Beklagten beanstandeten Positionen unstreitig mit derjenigen für 1995 identisch ist, nicht anzunehmen. Die Beklagte hat nicht vorgetragen aufgrund welchen Verhaltens der Klägerin sie davon ausgehen konnte, das die Nachzahlungsbeträge aus den Abrechnungen für 1995 und 1996 nicht mehr verlangt werden.

b. Die Abrechnungen sind auch nicht – wie die Beklagte meint – mangels eigenhändiger Unterschrift der gesetzlichen Vertreter der Klägerin unwirksam. Die Beifügung der erläuternden Anlagen verpflichtet die Klägerin als Großvermieterin nicht dazu, jede Betriebskostenabrechnung zu unterschreiben. Zumal die Erläuterungen unstreitig mit den jeweiligen Anschreiben verbunden waren und wechselseitige Verweisungen vorgenommen wurden.

c. Die Frist des § 20 Abs. 3 Satz 4 NMV ist – anders als die Beklagte meint – auch für die Abrechnung für das Jahr 1995 vom 6. Dezember 1996 eingehalten worden. Denn in der Korrektur der Abrechnung liegt keine neue Abrechnung, sondern nur eine Verringerung der ursprünglich geltend gemachten Forderung. Damit werden von der Klägerin gerade keine neuen Forderungen nach Ablauf der Jahresfrist erhoben.

d. Anders als die Beklagte meint, folgt eine Unwirksamkeit der Abrechnung für 1996 auch nicht daraus, dass der “falsche Vermieter” die Abrechnungen erstellt hat. Insoweit wird zunächst gemäß § 543 Abs. 1 ZPO auf die zutreffenden Ausführungen im Urteil des Amtsgerichts Bezug genommen. Ergänzend ist auszuführen, dass sich das Vertretungsverhältnis der von der Klägerin beauftragten Hausverwaltung, die von der der Beklagten bekannten Beta Hausverwaltungsgesellschaft mbH in Beta Immobilien GmbH umfirmierte, unzweideutig aus dem Kopf der Anlage zur Abrechnung vom 1. Dezember 1997 ergibt.

e. Die Abrechnungen sind auch – anders als die Beklagte meint – weitgehend hinreichend erläutert. Insoweit wird zunächst gemäß § 543 Abs. 1 ZPO auf die zutreffenden Ausführungen im erstinstanzlichen Urteil Bezug genommen. Im Übrigen bedarf auch eine Betriebskostenabrechnung für preisgebundenen Wohnraum nur bezüglich derjenigen Positionen einer Erläuterung, die ohne eine solche aufgrund der im Vergleich zum Vorjahr eingetretenen Veränderungen nicht nachvollziehbar wären (vgl. Langenberg in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Aufl. 1999, § 546 Rn. 532). Zu den streitigen Positionen der Betriebskostenabrechnungen gilt im Einzelnen Folgendes:

aa. Soweit die Beklagte hinsichtlich verschiedener Kostenpositionen den mangelnden Vorwegabzug für die Tiefgaragenplätze rügt, ist dieser entgegen ih...