Verfahrensgang
AG Berlin-Mitte (Entscheidung vom 22.03.2011; Aktenzeichen 2 C 252/10) |
Nachgehend
Tenor
Die Berufung der Klägerin gegen das am 22.03.2011 verkündete Urteil des Amtsgerichts Mitte - 2 C 252/10 - wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird zugelassen.
Tatbestand
Die Klägerin verlangt vom Beklagten Zustimmung zu einer Mieterhöhung nach § 558 BGB aufgrund des Erhöhungsverlangens vom 21.12. 2009. Sie begehrt eine Erhöhung von der bisher geschuldeten Nettomiete in Höhe von 291,43 EUR um 58,28 EUR auf 349,71 EUR ab dem 01.03. 2010.
Die Klägerin hat das Erhöhungsverlangen mit Vergleichswohnungen begründet und die sich auf der Grundlage des Mietspiegels ergebende Miete genannt.
Das Amtsgericht hat den Beklagten - nach Augenscheinseinnahme des Eingangsbereichs und des Treppenhauses des Mehrfamilienhauses, in welchem der Beklagte die streitgegenständliche Wohnung inne hält - zur Zustimmung um 7,15 EUR verurteilt und die Klage im Übrigen abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, die Merkmalgruppe 4 sei als neutral zu bewerten, weil neben der modernen Heizungsanlage der Zustand des Treppenhauses instandsetzungsbedürftig sei. Die Merkmalgruppe 5 stelle sich aufgrund des im Straßenverzeichnis zum Mietspiegel 2009 als lärmbelastet ausgewiesenen Grundstücks als negativ dar; dies gelte auch für die Quergebäude gelegene Wohnung des Beklagten, weil die Wohnlage letztlich durch die davor befindliche laute Straße geprägt werde. Es handele sich bei der Torstraße auch nicht um eine bevorzugte Citylage. Mangels Vergleichbarkeit sei der abgezogene Dielenboden auch nicht mit Parkettbelag gleichzusetzen.
Gegen dieses ihr am 25.03.2011 zugestellte Urteil hat die Klägerin mit Schriftsatz vom 26.04.2011, der am gleichen Tag (Dienstag nach Ostern) bei Gericht einging, Berufung eingelegt und diese mit Schriftsatz vom 26.05.2011, ebenfalls am gleichen Tag eingegangen, begründet.
Sie greift die Qualifizierung des Berliner Mietspiegels 2009 an, beanstandet - soweit in der Berufungsinstanz maßgeblich - die erstinstanzlich erfolgte Bewertung der wohnwertbildenden Merkmale in den Merkmalgruppen 4 und 5 und ist ferner der Auffassung, aufgrund abgezogener und gewachster Dielen in der Wohnung liege das Sondermerkmal "hochwertiger Bodenbelag" vor.
Die Klägerin beantragt,
unter Abänderung des angefochtenen Urteils den Beklagten zu verurteilen, einer Erhöhung der Nettokaltmiete für die Wohnung, .... , Hinterhaus, 3. o.g. links, ab dem 01.03.2010 um weitere 51,13 EUR auf 349,71 EUR zuzustimmen.
Der Beklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Im Übrigen wird anstelle des Tatbestands auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 ZPO).
Entscheidungsgründe
Die gem. § 511 ZPO statthafte Berufung wahrt die gesetzlichen Formen und Fristen der §§ 517, 519, 520 ZPO. Sie führt jedoch in der Sache nicht zum Erfolg; sie ist unbegründet und war daher zurückzuweisen.
Der Klägerin steht gegenüber dem Beklagten ein über den zugesprochenen Betrag hinaus gehender Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Nettomiete gem. §§ 558 ff. BGB nicht zu.
Das streitgegenständliche Erhöhungsverlangen ist formell wirksam; insbesondere sind die Anforderungen des § 558a Abs. 2 Nr. 4. Abs. 3 BGB eingehalten.
Da der Beklagte die von der Klägerin geltend gemachte Höhe der vermeintlich ortsüblichen Vergleichsmiete in Abrede stellt, wendet die Kammer zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete den einschlägigen Berliner Mietspiegel 2009 an.
Diese ist anhand des Berliner Mietspiegels 2009 zu ermitteln, der ein qualifizierter Mietspiegel im Sinne von § 558 d BGB ist. Aufgrund der in § 558 d Abs. 3 BGB enthaltenen gesetzlichen Vermutung ist in Verbindung mit § 292 ZPO davon auszugehen, dass die innerhalb der Spanne liegenden Mietwerte die ortsübliche Miete für die Wohnungen des jeweiligen Mietspiegelfelds widerspiegeln.
Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden sind (§ 558 Abs. 2 BGB). Sie ist nach diesen gesetzlichen Vorgaben ein objektiver Maßstab, der einen repräsentativen Querschnitt der üblichen Entgelte darstellen soll (BVerfGE 53, 352, 358). Sie darf im Prozess daher nur auf der Grundlage von Erkenntnisquellen bestimmt werden, die die tatsächlich und üblicherweise gezahlten Mieten für vergleichbare Wohnungen in einer für die freie tatrichterliche Überzeugungsbildung (§ 286 ZPO) hinreichenden Weise ermittelt haben. Ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist (§ 558d Abs. 1 BGB; qualifizierter Mietspiegel), erfüllt diese Voraussetzungen...
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