LG Berlin Urteil vom 07.01.1994 - 64 S 269/93 (veröffentlicht am 07.01.1994)

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das am 3. Juni 1993 verkündete Urteil des Amtsgerichts Neukölln – 15 C 488/92 – wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gem. § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen. Insoweit wird auf die Feststellungen des angefochtenen Urteils verwiesen.

Gründe

I.

Die statthafte (§ 511 ZPO), den notwendigen Wert der Beschwer (§ 511a ZPO) erreichende, form- und fristgemäß eingelegte Berufung (§§ 516, 518 ZPO) der Beklagten ist nur teilweise zulässig.

1. Da die Beklagte beantragt hat, die Klage unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Neukölln abzuweisen, ist auch der Feststellungsausspruch zu Ziff. 2 des Urteilstenors angefochten worden. Insoweit fehlt es aber in der Berufungsbegründung völlig an der gem. § 519 Abs. 3 Nr. 2 ZPO erforderlichen Auseinandersetzung mit dem Urteil, so daß die Berufung insoweit unzulässig ist.

2. Auch hinsichtlich der erstinstanzlichen Verurteilung zur Zahlung von Nutzungsentschädigung fehlt es an einer den Anforderungen des § 519 Ab 3 Nr. 2 ZPO entsprechenden Auseinandersetzung mit dem Urteil des Amtsgerichts Neukölln. Denn bei einem aus teilurteilsfähigen Posten bestehenden Anspruch muß sich die Begründung mit allen für fehlerhaft gehaltenen Punkten befassen. Zwar entfällt die Verpflichtung zur Auseinandersetzung mit einem Anspruch, wenn dieser unmittelbar vom Bestehen eines anderen Anspruchs abhängig ist und zu diesem Anspruch Ausführungen gemacht worden sind (Thomas/Putzo, 18. Aufl. 1993, § 519 ZPO, Rdnr. 23). Jedoch war vorliegend die Auseinandersetzung mit dem abgewiesenen Anspruch nicht nur hinsichtlich des Grundes, sondern auch hinsichtlich der Höhe erforderlich, da der geltend gemachte Anspruch insoweit nicht allein von dem Verzug der Beklagten abhing, sondern zumindest der Höhe nach auch davon, ob der Klägerin wegen Verzögerungen der Besichtigung der Wohnung und der Durchführung des Beweissicherungsverfahrens der Anspruch nicht zustand.

Der Klägerin konnte es zwar nicht verwehrt werden, sich durch Einholung eines Sachverständigengutachtens über den Umfang des entstandenen Schadens im einzelnen zu unterrichten (KG GE 1985, 249 f.). Daher umfaßt der Schadenersatzanspruch des Vermieters auch den Mietausfall während der Zeit, in der das gerichtliche Beweissicherungsverfahren zur Feststellung des Zustandes der Wohnung läuft und in der anschließend Schönheitsreparaturen durchgeführt werden (LG Berlin – (ZK 63) – GE 1986, 389, 391; (ZK 62) GE 1987, 519, 521; GE 1988, 201; (ZK 64) GE 1987, 677, 681).

Dies gilt aber nur dann, wenn der Vermieter seinerseits alles Erforderliche getan hat, damit das Beweissicherungsverfahren zügig durchgeführt werden kann, und nur für den Nutzungsausfall bis zur Besichtigung der Wohnung durch den Sachverständigen.

Davon hing insbesondere hier der Anspruch auf Nutzungsausfall deswegen ab, weil die Klägerin nach dem Auszug der Beklagten am 31. Januar 1992 die Beklagte erst mit Schreiben vom 10. März 1992 zur Beseitigung der von ihr gerügten Mängel und zu Schönheitsreparaturen aufgefordert und trotz Ablaufs der von ihr gesetzten zweiten Frist am 3. April 1992 erst mit dem am 4. Mai 1992 eingegangenen Schriftsatz das Beweissicherungsverfahren eingeleitet hat.

Mit diesen für den Anspruch auf Nutzungsentschädigung ebenfalls maßgeblichen Fragen hat sich die Beklagte in ihrer Berufungsbegründung nicht auseinandergesetzt, so daß die Berufung auch insoweit unzulässig war.

II.

Die Berufung hat auch, soweit sie ordnungsgemäß begründet wurde (§ 519 Abs. 3 Nr. 2 ZPO), überwiegend keinen Erfolg.

1. Die Beklagte hat sich in § 3 Nr. 4 formularvertraglich und durch handschriftlichen Zusatz zu § 8 des Mietvertrages individuell verpflichtet, die Schönheitsreparaturen auszuführen. Eine derartige Klausel verpflichtet den Mieter, auch dann die Schönheitsreparaturen auszuführen, wenn die Wohnung zwar zu Beginn des Mietverhältnisses nicht renoviert war, aber wenn sie die Renovierung und die während der Dauer des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen umfaßt (BGHZ 92 363 101/259, 105/71).

Hier ist zwar darüber hinaus in § 8 Nr. 3 des Mietvertrags handschriftlich vereinbart, daß die Renovierung „fachmännisch bei jedem Wohnungswechsel vorzunehmen” ist. Eine derartige Vereinbarung wäre, wenn sie formularmäßig getroffen worden wäre, unwirksam, da dann eine Renovierung ohne Rücksicht auf den Zeitpunkt der zuletzt durchgeführten Schönheitsreparaturen geschuldet wäre (OLG Hamm NJW 1981, 1043, OLG Frankfurt/Main NJW 1982, 453). Diese Vereinbarung ist aber hier individuell zwischen den Parteien getroffen worden, so daß sie grundsätzlich als wirksam anzusehen ist. Selbst wenn diese Überbürdung der Schlußrenovierung unwirksam wäre, weil wegen des Summierungseffektes von Individualvereinbarung mit Formularklausel eine unangemessene Benachteiligung des Mieters anzunehmen wäre (BGH NJW 1993, 532), würde die Unwirksamkeit der Regelung nur diejenige über die Renovierungspflicht bei jedem Wohnungswechsel ergreifen; denn nur insoweit läge...