LG Berlin Urteil vom 03.12.2002 - 64 S 241/02

Verfahrensgang

AG Berlin-Neukölln (Urteil vom 28.05.2002; Aktenzeichen 6/14 C 573/99)

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 28. Mai 2002 verkündete Urteil des Amtsgerichts Neukölln – 6/14 C 573/99 – abgeändert und wie folgt neu gefasst:

1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 780,43 Euro nebst 4 % Zinsen seit dem 7. September 1999 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Die Anschlussberufung der Klägerin wird zurückgewiesen.

3. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits II. Instanz zu tragen.

Die Klägerin hat 4/5 und die Beklagten haben 1/5 der Kosten des Rechtsstreits I. Instanz zu tragen.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 S. 1 ZPO abgesehen.

I.

Die statthafte (§ 511 ZPO), den grundsätzlich notwendigen Wert der Beschwer erreichende (§ 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO), form- und fristgerecht eingelegte und begründete (§§ 517, 519, 520 ZPO) Berufung ist zulässig. Die form- und fristgerecht eingelegte und begründete Anschlussberufung ist zulässig (§ 524 ZPO).

Entscheidungsgründe

II.

Die Berufung der Beklagten hat Erfolg und die Anschlussberufung der Klägerin war zurückzuweisen.

1. Die Anschlussberufung, mit welcher die Klägerin weitere Zahlungen auf die Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 1996, 1998 und 1999 fordert, war schon deshalb zurückzuweisen, weil es an den bei Betriebskostenabrechnungen für preisgebundenen Neubau notwendigen Gegenüberstellungen der Kosten des Vorjahres mit den Kosten des Abrechnungsjahres fehlt (LG Berlin GE 2002, 1127). Außerdem ist der in der Abrechnungseinheit befindliche Eckladen jeweils nur nach der Fläche angesetzt, ohne dass dargelegt worden ist, dass dies auch hinsichtlich der Grundsteuer, der Wasserversorgung und Entwässerung sowie der Versicherungen zulässig war. Zudem sind die Forderungen in jedem Fall der Höhe nach unberechtigt, weil verschiedene Betriebskostenarten mangels Vereinbarung nicht umlegbar sind. Hierzu wird auf die folgenden Ausführungen verwiesen.

2. Zu Recht fordern die Beklagten mit der Berufung, dass die Aufrechnung mit Betriebskostenvorauszahlungsrückforderungen in Höhe von 933,02 DM für das Jahr 1997, 1.417,97 DM für das Jahr 1998 und 957,30 DM für das Jahr 1999, insgesamt (3.308,29 DM =) 1.691,50 Euro berücksichtigt werden müsse und die Verurteilung auf die an sich unstreitige Klageforderung entsprechend zu vermindern sei.

2.1 Den Beklagten steht aus der Abrechnung für das Jahr 1997 unstreitig ein Guthaben in Höhe von 933,02 DM zu.

2.2 Die Betriebskosten Vorauszahlungen aus den Jahren 1997 und 1998 sind gemäß § 812 Abs. 1 S. 2 1. Alt. BGB zurückzuzahlen, soweit sie entgegen der ursprünglichen Vereinbarung durch den Mietvertrag zur Zahlung der Wasserversorgungs-, Straßenreinigungs-, Gartenpflege-, Ungezieferbekämpfungs-, Hausreinigungs- und „sonstige” Kosten verwendet worden sind. Denn für diese Kosten waren in § 4 des Mietvertrages Vorschüsse nicht ausgewiesen. Vielmehr hatten die Beklagten nur diejenigen Betriebskosten zu tragen, für die Vorschüsse ausgewiesen waren. Dies ergibt sich aus folgender Vertragsbestimmung:

„Die in Ziffer 1. a und 1. b vereinbarte Miete enthält sämtliche Betriebskosten im Sinne des § 27 der II. Berechnungsverordnung zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, soweit diese Betriebskosten nicht gemäß der nachfolgenden Vereinbarung (Ziffer 3. b) gesondert vom Mieter zu tragen sind. Soweit Betriebskosten im Sinne des § 27 der II. Berechnungsverordnung in der unter Ziffer 1. a oder 1. b vereinbarten Miete enthalten sind, sind sämtliche Betriebskostenerhöhungen seit Vertragsabschluss vom Mieter zu tragen. Neu eingeführte Betriebskosten sind vom Zeitpunkt der Entstehung an vom Mieter anteilig zu tragen.

Der Mieter hat nachstehende Nebenkosten, die nicht in der Miete enthalten sind, anteilig zu entrichten. Dafür sind zur Zeit die nachstehenden Vorschüsse monatlich zu entrichten:…”

Unerheblich ist auch, ob die Spalten für die Vorauszahlungen für einzelne Betriebskostenarten deswegen nicht ausgefüllt wurden, weil zunächst abgewartet werden sollte, welche Kosten tatsächlich anfallen (OLG Düsseldorf, GE 2002, 1427, 1428 re. Sp.).

Eine nachträgliche Vereinbarung der Umlage dieser Kosten kam nicht zustande. Vielmehr monierten die Beklagten deren Umlegung durch die Abrechnung für das Jahr 1996, woraufhin für die Jahre 1996 und 1997 diese Kosten nicht mehr geltend gemacht wurden. Der Geltendmachung dieser Kosten für die Jahre 1998 und 1999 haben die Beklagten mit Schreiben vom 2. November 2000 in angemessener Frist nach Zugang der Abrechnungen widersprochen.

Ein einseitiges Recht, die Miete hinsichtlich der Umlage dieser Kosten gemäß § 10 WoBindG auf die Kostenmiete zu erhöhen, steht dem Vermieter gemäß § 10 Abs. 4 WoBindG nicht mehr zu, wenn sich der Ausscluss der Mieterhöhung aus den Umständen ergibt. So liegt der Fall hier, nachdem diese Kosten zunächst abgerechnet und auf ausdrückliche Beanstandung für ...