LG Berlin Urteil vom 01.04.2003 - 64 S 380/02

Entscheidungsstichwort (Thema)

Mietvertrag über eine Eigentumswohnung: Abweichung vom Kostenverteilungsschlüssel bei der Umlage von Grundsteuer

Leitsatz (amtlich)

Der Vermieter darf auch dann die Grundsteuer, die nach dem Grundsteuerbescheid nur auf die vermietete Eigentumswohnung entfällt, in voller Höhe auf diese umlegen, wenn vertraglich die Umlage nach der Wohn- und Nutzfläche vereinbart worden ist.

Nachgehend

BGH (Urteil vom 26.05.2004; Aktenzeichen VIII ZR 169/03)

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das am 22. November 2002 verkündete Urteil des Amtsgerichts Spandau - 3b C 380/02 - wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrages beenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in derselben Höhe leistet.

Die Revision wird zugelassen.

Gründe

Für das Verfahren ist gemäß § 26 Nr. 5 EGZPO die ZPO in der ab dem 1. Januar 2002 geltenden Fassung anzuwenden, da die mündliche Verhandlung, auf der die angefochtene Entscheidung beruht, nach diesem Datum stattgefunden hat und geschlossen worden ist.

I.

Gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO wird auf die tatsächlichen Feststellungen der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen.

Das Amtsgericht hat die auf Rückzahlung der bei Beginn des Mietverhältnisses geleisteten Kaution gerichtete Klage und die um die Auszahlung eines Betriebskostenguthabens von 472,26 Euro erweiterte Klage teilweise abgewiesen; hiergegen richtet sich die Berufung. Zur Begründung der Klageabweisung hat das Amtsgericht ausgeführt, dass die Beklagte mit Gegenforderungen in Höhe von (107,54 DM + 259,54 DM = 367,08 DM =) 187,69 Euro gegen die mit 1.518,43 Euro geltend gemachte Kaution aufrechnen konnte, wobei es als Aufrechnungsforderung eine Nachforderung aus der Heizkostenabrechnung 2000 (259,54 DM bzw. 132,70 Euro) und aus der Betriebskostenabrechnung 2000 (107,54 DM bzw. 54,98 Euro) durchdringen ließ. Die Klägerin war dagegen der Ansicht für 2000 ein Betriebskostenguthaben von 158,09 Euro, für 2001 ein solches von 204,74 Euro und das gleiche Jahr ein Heizkostenguthaben von 109,43 Euro zu haben, die klageerweiternd geltend gemacht worden sind.

Das angefochtene Urteil ist der Klägerin am 27. November 2002 zugestellt worden. Sie hat dagegen mit am 10. Dezember 2002 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz Berufung eingelegt, die sie mit am 13. Januar 2003 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz begründet hat.

Zur Begründung führt sie aus, dass in den maßgeblichen Betriebskostenabrechnungen der Jahre 2000 und 2001 die Grundsteuer nicht ordnungsgemäß abgerechnet und umgelegt worden sei, weil für die Betriebskostenposition "Grundsteuer" statt des vertraglich vereinbarten Maßstabes (Wohn- und Nutzfläche) die nur die auf die Wohnung entfallende Grundsteuer angesetzt worden sei, die die Beklagte dem für die streitbefangene Eigentumswohnung erlassenen Grundsteuerbescheide entnommen hat. Dagegen bestreitet die Klägerin in zweiter Instanz nicht mehr, dass die maßgeblichen Grundsteuerbescheide sich auf die streitbefangene Wohnung beziehen. Legt man die Position Grundsteuer nach dem mietvertraglich vereinbarten Umlagemaßstab (Wohn- und Nutzfläche) um, ergäben sich die von ihr geltend gemachten Guthaben statt der Nachforderungen.

II.

1.)

Die statthafte (§ 511 Abs. 1 ZPO), den notwendigen Wert der Beschwer erreichende (§ 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO), form- sowie fristgerecht eingelegte und begründete (§§ 517, 519, 520 ZPO) Berufung ist zulässig.

2.)

Die Berufung hat in der Sache keinen Erfolg. Der Klägerin steht der mit der Berufung weiter verfolgte Anspruch auf Rückzahlung der bei Beginn des Mietverhältnisses geleisteten Kaution (187,9 Euro) bzw. Auszahlung von Nebenkostenguthaben für die Jahre 2000, 2001 gegen die Beklagte nicht zu.

Aufgrund der von beiden Seiten vorgenommenen Verrechnungen kommt es für die Entscheidung darauf an, ob die Beklagte die Grundsteuer in den Betriebskostenabrechnungen zutreffend umgelegt hat oder nicht; nur für letzteren Fall kann die Berufung Erfolg haben. Im Ergebnis ist die wirksame Umlage auch der Position "Grundsteuer" zu bejahen, obwohl der mietvertraglich genannte Umlagemaßstab (§ 4 Abs.4 a) des Mietvertrages) für diese Position nicht eingehalten ist. Wenn es - wie im vorliegenden Fall - einen Grundsteuerbescheid gibt, der sich ausschließlich auf die vermietete (Eigentums-)Wohnung bezieht, ist es nicht zu beanstanden, wenn der in diesem Bescheid genannte Betrag umgelegt wird. Dass es sich dabei um Betriebskosten der Mietsache handelt, stellt auch die Klägerin nicht in Abrede. Nach Ansicht der Kammer brauchte die Beklagte den in § 4 Abs.4 a) des Mietvertrages genannten Umlagemaßstab nicht einzuhalten. Eine am Sinn und Zweck der Regelung orientierte Auslegung führt dazu, dass dieser Umlagemaßstab auf die Betriebskostenposition "Grundsteuer" im vorliegenden Fall nicht anzuwenden ist.

Ein Umlagemaßstab für die Verteilung der anfallenden Betriebskosten, der ...