LG Berlin Beschluss vom 11.09.1987 - 64 S 141/87 (veröffentlicht am 11.09.1987)

Tenor

Auf die Berufung des Klägers wird unter Zurückweisung seines Rechtsmittels im übrigen das am 2. Februar 1987 verkündete Urteil des Amtsgerichts Wedding – 6 C 626/86 – abgeändert:

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, weitere 2.010,76 DM nebst 4% Zinsen seit dem 15. Juni 1983 an den Kläger zu zahlen.

Die Berufung der Beklagter wird zurückgewiesen.

Von der Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen haben der Kläger 3/8 und die Beklagten als Gesamtschuldner 5/8 zu tragen.

Gründe

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.

Die statthaften Berufungen (§ 511a ZPO) beider Parteiei sind zulässig, denn sie sind form- und fristgerecht eingelegt (§ 516, 518 ZPO), sowie begründet worden (§ 519 ZPO).

Jedoch hatte lediglich die Berufung des Klägers in dem aus dem Urteilstenor ersichtlicher Umfang in der Sache Erfolg.

Dem Kläger steht gegen die Beklagter ein Zahlungsanspruch in Höhe weiterer 2.878,10 DM über der vor dein angefochtenen Urteil bereits zugesprochener Betrag vor 1.445,49 DM hinaus, insgesamt in Höhe von 10.323, 59 DM gemäß §§ 823 Abs. 2, 852 Abs. 3 BGB zu.

Der Kläger ist berechtigt, diesen Anspruch selbst geltend zu machen. Denn nur er ist in Rubrum des Mietvertrages als Mieter aufgeführt. Zwar hat auch seine Ehefrau der Mietvertrag mit unterzeichnet. Dennoch kann sie deswegen nicht als Vertragspartei angesehen werden. Durch ihre Unterschrift unter der Mietvertrag hat sie vielmehr nur die Stellung einer Bürgin erlangt. Da nur der Kläger im Rubrum als Mietsvertragspartei aufgeführt worden ist, richtete sich das Vertragsangebot der Beklagten zum Abschluß des Mietvertrages auch nur er ihn. Seine Ehefrau konnte allein durch ihre Unterschrift ein er sie nicht gerichtetes Vertragsangebot nicht annehmen (Urteil der Kammer vom 22. April 1986 – 64 S 409/85 –, GE 1985, 1119). Aus der Sicht der Beklagten waren daher die MietzahIungen des Klägers nicht Leistungen seiner Ehefrau, sondern allein Leistungen des Klägers. Daher kann dahinstehen, ob die Ehefrau des Klägers ihm wirksam ihre vermeintlichen Ansprüche auf Rückzahlung preisrechtswidrig überzahlter Mieten abgetreten hat.

Nach § 88b Abs. 2 Satz 1 II. WoBauG ist eine Mietzinsvereinbarung insoweit unwirksam, als das vereinbarte Entgelt die Kostenmiete übersteigt. Unstreitig ist durch Bewilligungsbescheid der Wohnungsbaukreditanstalt vom 26. November 1982 (Blatt 56-57 d.A.) eine Durchschnittsmiete vor 10,– DM monatlich pro qm Wohnfläche bewilligt worden. Nach § 1 Nr. 1 des Mietvertrages vom 1. Oktober 1982 war eine Wohnfläche von 91,12 qm vermietet, woraus sich eine Durchschnittsmiete von 911,20 DM errechnet. Ein Entgelt für einen Abstellplatz war nicht zu entrichten, weil ein solcher nicht mitvermietet worden ist. Entgegen der Ansicht des angefochtenen Urteils ist jedoch diesem Betrag von 911,20 DM nicht ein Betrag vor 450,83 DM für der Hobbykeller und das ausgebaute Dach hinzuzurechnen, sondern lediglich ein Betrag von 271,53 DM für das ausgebaute Dach und 10,– DM Untermietzuschlag, so daß sich insgesamt eine preisrechtlich zulässige Miete von 1.192,73 DM errechnet.

Hinsichtlich des ausgebauten Daches schließt sich die Kammer der Auffassung des angefochtenen Urteils an, daß es sich um Zubehörräume öffentlich geförderter Wohnungen handelt, die mit Genehmigung der Bewilligungsstelle zu Wohnungen ausgebaut worden sind. Der Kläger hat den Vortrag der Beklagten im Schriftsatz vom 15. Juni 1987, daß die Dachgeschoßräume über mindestens zwei Drittel irrer Grundfläche eine lichte Höhe von 2,30 m haben – was sich auch aus der von der Beklagten mit diesem Schriftsatz eingereichter Schnittzeichnung des Hauses ergibt –, nicht mehr bestritten, so daß die Anforderungen von § 62 Abs. 5 BauO Bln. in der Fassung vom 10. Dezember 1982 und § 46 Abs. 4 der BauO Bln. in der Fassung vom 28. Februar 1985 erfüllt sind. Zwar ist dem Kläger zuzugeben, daß gem. § 63 Abs. 5 BauO Bln. a.F. sowie § 45 Abs. 3 BauO Bln. a.F. jede Wohnung eine Küche oder Kochnische haben muß sowie über einen Abstellraum verfügen muß, was hier unstreitig nicht der Fall ist. Zu berücksichtigen ist aber, daß das ausgebaute Dachgeschoß nicht zu Wohnzwecken vermietet worden ist, was sich daraus ergibt, daß dessen Fläche nicht als Wohnfläche im Mietvertrag aufgeführt, sondern gesondert ausgewiesen worden ist. Da es sich zudem um Zubehörraume zu der von dem Kläger gemieteten Wohnung handelt, ist Voraussetzung für die Anwendung des § 7 Abs. 3 NMV im vorliegendem Fahl nicht das Vorhanden sein einer Küche nebst Abstellraum. Die ausgebauten Dachgeschoßräume gelten nicht als mit öffentlichen Mitteln gefördert. Für sie war aber – wie das angefochtene Urteil bereits zutreffend ausgeführt hat – eine Teilwirtschaftlichkeitsberechnung zu erstellen. Das ist hier in der genehmigten Wirtschaftlichkeitsberechnung erfolgt. Denn die Durchschnittsmiete ist dadurch von der Wohnungsbaukreditanstalt festgelegt worden, daß unter Berücksichtigung der Einkünfte aus Vermietung der Hobby- und ausgebauten Da...