In zahlreichen Gemeinschaftsordnungen sind vom Gesetz abweichende Kostenverteilungsschlüssel vereinbart.
Diese Vereinbarungen sind gegenüber der gesetzlichen Regelung vorrangig. Wiederum aber können die Wohnungseigentümer auch eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung über die Kostenverteilung gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG abändern. Voraussetzung ist allerdings, dass es sich um eine Altvereinbarung handelt, die vor Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 getroffen wurde. Grundsätzlich nämlich ist § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG durch Vereinbarung abdingbar. Die Wohnungseigentümer können also die ihnen durch Gesetz eingeräumten umfangreichen Befugnisse zur Kostenverteilungsänderung durch Vereinbarung konkretisieren und beschränken. Dass insoweit Altvereinbarungen auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG geändert werden können, ist darin begründet, dass § 16 Abs. 5 WEG a. F. die Unabdingbarkeit der Beschlusskompetenzen nach § 16 Abs. 3 und Abs. 4 WEG a. F. angeordnet hatte und insoweit abweichende Regelungen in Altvereinbarungen unwirksam wurden. Diese Regelungen leben nun nicht automatisch unter Geltung des WEMoG als wirksam auf, sondern müssen neu vereinbart werden, sollen die Möglichkeiten des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG modifiziert bzw. beschränkt werden.
Der Leerstand einer Wohnung wirkt sich im Fall eines vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels nur dann mindernd auf die Kostenbeteiligung aus, wenn die Gemeinschaftsordnung eine verbrauchsabhängige Kostenverteilung vorsieht.
Kostenverteilungsregelungen in der Gemeinschaftsordnung
Vereinzelt enthalten Gemeinschaftsordnungen folgende Regelung: "Die Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums sind, soweit technisch möglich, zu 100 % verbrauchsabhängig umzulegen."
Andere Gemeinschaftsordnungen sehen für die einzelnen Kostenarten unterschiedliche Verteilungsschlüssel vor, beispielsweise: "Die Kosten für Wasser, Abwasser und Müllabfuhr sind nach der Anzahl der Hausbewohner umzulegen. Die übrigen Kosten sind nach Miteigentumsanteilen umzulegen."
Der Umlageschlüssel nach Personen beinhaltet nur annähernd eine am Verbrauch orientierte Umlage der Kosten. Davon abgesehen kann der Eigentümer einer leer stehenden Wohnung nicht zwingend damit rechnen, dass seine Kostenbeteiligung gänzlich entfällt, weil seine Wohnung von keiner Person bewohnt wird. In den Kosten für Müllabfuhr, Abwasser, Allgemeinstrom und auch Treppenreinigung sind regelmäßig Grundkosten enthalten, die verbrauchsunabhängig anfallen. So sind in den Wasserkosten Zählergebühren enthalten, in den Abwasserkosten solche, welche durch Regenwasser entstehen. Die Kosten für die Behälter der Müllabfuhr richten sich möglicherweise nach der Gesamtgröße des Hauses unabhängig davon, ob Wohnungen leer stehen. Schließlich fallen Kosten der Reinigung der Treppen und der sonstigen Allgemeinflächen durch eine Fachfirma unvermindert auch dann an, wenn einzelne Wohnungen leer stehen. Ebenso wie das Risiko des Leerstands einer Mietwohnung grundsätzlich zulasten des Vermieters geht, geht der Leerstand einer Eigentumswohnung zulasten des Wohnungseigentümers.[1] Wenn aus den Abrechnungen der vorgenannten Kosten eine Aufgliederung der Grundkosten und der tatsächlichen Verbrauchskosten nicht hervorgeht, kann es unter Berücksichtigung von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB geboten sein, den Eigentümer einer leer stehenden Wohnung so zu behandeln, als werde seine Wohnung jedenfalls von einer Person genutzt. Der BGH stellt im Mietrecht auf die Umstände des Einzelfalls ab, wonach ebenfalls eine Person angesetzt werden könne.[2]
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