Leer stehende Eigentumswohnung / 2.1 Der Kostenverteilungsschlüssel gemäß Vereinbarung

In zahlreichen Gemeinschaftsordnungen sind vom Gesetz abweichende Kostenverteilungsschlüssel vereinbart.

Diese Vereinbarungen sind gegenüber der gesetzlichen Regelung vorrangig. Wiederum aber können die Wohnungseigentümer auch eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung über die Kostenverteilung gemäß § 16 Abs. 3 WEG abändern und insbesondere eine verbrauchsabhängige Verteilung der Betriebskosten des Gemeinschafts- und Sondereigentums sowie der Kosten der Verwaltung mehrheitlich beschließen. Soweit die Wohnungseigentümer von dieser Beschlusskompetenz keinen Gebrauch machen, verbleibt es bei der vereinbarten Regelung zur Kostenverteilung.

Der Leerstand einer Wohnung wirkt sich im Fall des vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels jedenfalls nur dann mindernd auf die Kostenbeteiligung aus, wenn die Gemeinschaftsordnung eine verbrauchsabhängige Kostenverteilung vorsieht.

 

Praxis-Beispiel

Kostenverteilungsregelungen in der Gemeinschaftsordnung

So enthält manche Gemeinschaftsordnung folgende Regelung: "Die Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums sind, soweit technisch möglich, zu 100 % verbrauchsabhängig umzulegen."

Andere Gemeinschaftsordnungen sehen für die einzelnen Kostenarten unterschiedliche Verteilungsschlüssel vor, beispielsweise: "Die Kosten für Wasser, Abwasser, Müllabfuhr sind nach der Anzahl der Hausbewohner umzulegen. Die übrigen Kosten sind nach Miteigentumsanteilen umzulegen."

Der Umlageschlüssel nach Personen beinhaltet nur annähernd eine am Verbrauch orientierte Umlage der Kosten. Davon abgesehen kann der Eigentümer einer leer stehenden Wohnung nicht zwingend damit rechnen, dass seine Kostenbeteiligung gänzlich entfällt, weil seine Wohnung von keiner Person bewohnt wird. In den Kosten für Müllabfuhr, Abwasser, Allgemeinstrom und auch Treppenreinigung sind regelmäßig Grundkosten enthalten, welche verbrauchsunabhängig anfallen. So sind in den Wasserkosten Zählergebühren enthalten, in den Abwasserkosten solche, welche durch Regenwasser entstehen. Die Kosten für die Behälter der Müllabfuhr richten sich möglicherweise nach der Gesamtgröße des Hauses unabhängig davon, ob Wohnungen leer stehen. Schließlich fallen Kosten der Reinigung der Treppen und der sonstigen Allgemeinflächen durch eine Fachfirma unvermindert auch dann an, wenn einzelne Wohnungen leer stehen. Ebenso wie das Risiko des Leerstands einer Mietwohnung grundsätzlich zulasten des Vermieters geht, geht der Leerstand einer Eigentumswohnung zulasten des Wohnungseigentümers. Da aus den Abrechnungen der vorgenannten Kosten eine Aufgliederung der Grundkosten und der tatsächlichen Verbrauchskosten nicht hervorgeht, kann es unter Berücksichtigung von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB geboten sein, den Eigentümer einer leer stehenden Wohnung so zu behandeln, als werde seine Wohnung jedenfalls von einer Person genutzt (Der BGH stellt im Mietrecht auf die Umstände des Einzelfalls ab, wonach auch eine Person angesetzt werden könne).

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