Lasten- und Kostentragung d... / 3.3 Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten
 

Rz. 152

Gemeinschaftliches Eigentum und Sondereigentum

Angesprochen sind vom Gesetz Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten des gemeinschaftlichen Eigentums, also aller gemeinschaftlichen Bauteile, Anlagen und Einrichtungsgegenstände. Hierzu gehören:

Finanziert werden größere Instandsetzungen zwar häufig durch Instandhaltungsrücklagen. Reichen diese nicht, bedarf es der Beschlussfassung über eine Sonderumlage für einen bestimmten Zweck. In allen Fällen geht es um die Festlegung der individuellen Höhe der Zahlungspflicht eines Eigentümers.

Sein Sondereigentum hat jeder Wohnungseigentümer in eigener Verantwortung zu pflegen, instand zu halten und instand zu setzen. Er hat sämtliche Maßnahmen zu treffen, Schaden überhaupt oder Schadensausweitungen auf anderes Sondereigentum oder das Gemeinschaftseigentum zu verhindern (§ 14 Nr. 1 WEG).

Notwendige Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums ist gemeinsame Verwaltungspflicht aller Miteigentümer mit entsprechenden wechselseitigen Anspruchsberechtigungen. Die Handlungspflicht der Eigentümer ergibt sich aus §§ 21 Abs. 4 und 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG, die korrespondierende Aufgabenstellung für den Verwalter hierzu aus § 27 Abs. 1 Nr. 2 und Abs. 3 Nr. 3 WEG.

Über Art, Zeitpunkt und Umfang solcher Maßnahmen für das gemeinschaftliche Eigentum entscheiden grundsätzlich die Eigentümer durch Mehrheitsbeschluss. Eil- und Notaufträge können und müssen auch ohne vorausgehende Beschlüsse der Eigentümer durchgeführt werden. Das Handlungsrecht ergibt sich für die Eigentümer aus § 21 Abs. 2 WEG. Die Handlungspflicht ergibt sich für den Verwalter aus § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG. Eigentümer oder Verwalter handeln dann für die rechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die wiederum einen Anspruch gegen die einzelnen Eigentümer hat, bei der Kostentragung anteilig, nach den Vorgaben des § 16 Abs. 2 WEG oder nach anderen von den Eigentümern getroffenen Regelungen, mitzuwirken. Die Gemeinschaft hat bei solchen Aufträgen einen auftraggebenden Verwalter oder Einzeleigentümer von Kosten freizustellen bzw. anteilig Ausgleich/Aufwendungsersatz zu leisten (OLG Hamm v. 18.10.2007, 15 W 385/06, ZMR 2008 S. 228). Der dabei tätig gewordene Eigentümer kann sogar seine Aufwendungen ausnahmsweise gegen Wohngeldforderungen aufrechnen (OLG Frankfurt v. 30.3.2006, 20 W 189/05, NJW-RR 2006 S. 1603). Es kann immer nur dann von einer Notmaßnahme ausgegangen werden, wenn es nicht möglich war, vorher eine Eigentümerversammlung einzuberufen und durchzuführen.

Im Außenverhältnis besteht zu beauftragten Handwerksfirmen keine gesamtschuldnerische Haftung der Miteigentümer mehr. Es haftet entweder ein beauftragender Eigentümer selbst (als Auftraggeber) oder der Verband, den der Verwalter bei der Beauftragung als Vertreter wirksam verpflichten konnte.

 

Rz. 153

Bauliche Veränderungen

Unnötige, nur einseitig begünstigende oder sogar als Luxus zu bezeichnende Aufwendungen gehen über Instandhaltung und Instandsetzung hinaus und sind deswegen bauliche Veränderungen gem. § 22 Abs. 1 WEG. Regelmäßig tragen die Kosten der baulichen Veränderung nur die Eigentümer, die ausdrücklich zugestimmt haben, § 16 Abs. 6 WEG (BGH v. 11.11.2011, V ZR 65/11, ZMR 2012 S. 213).

Ein Mehrheitsbeschluss nach § 22 Abs. 1 WEG ist anfechtbar, nicht nichtig. Er muss nötigenfalls von einem sich benachteiligt fühlenden Miteigentümer angefochten werden, wenn die Maßnahme als solche verhindert werden soll.

Die Kosten für die Maßnahme können auch dann nicht allen Eigentümern anteilig zugeordnet werden, wenn der Beschluss bestandskräftig wurde. Es kommt nur darauf an, ob ein Eigentümer zugestimmt hat. Um einen Miteigentümer nach einer baulichen Veränderung in die Zahlungspflicht nehmen zu können, muss dessen Zustimmung nachgewiesen werden. Deswegen ist eine schriftliche Abstimmung nahezu unumgänglich.

Die Eigentümer können allerdings Kosten einer baulichen Veränderung unter den Voraussetzungen von § 16 Abs. 4 WEG abweichend von den Vorgaben des Gesetzes verteilen. Macht die Eigentümergemeinschaft davon Gebrauch, scheidet die Anwendung des § 16 Abs. 6 WEG mit dem Grundsatz "Wer zustimmt – zahlt" aus. Der Gesetzgeber hat dabei das Interesse der Eigentümer in den Mittelpunkt gerückt, das gemeinschaftliche Eigentum in einem so guten Zustand zu erhalten, dass es auf dem "Markt" konkurrenzfähig bleibt und den ursprünglichen Wert nicht verliert.

Behördlich zwingende Auflagen (z. B. des TÜV), technische Gemeinschaftseinrichtungen neuen Sicherheitserfordernissen anzupassen, fallen stets unter notwendige Instandhaltung/Instandsetzung, bedürfen also zumindest in der Frage des "Ob" nicht einmal einer genehmigenden Beschlussfassung OLG Frankfurt v. 17.7.2008, 20 W 325/06, ZMR 2009 S...

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