Langfristiger Mietvertrag – Schriftformheilungsklausel hindert nicht vorzeitige Kündigung durch Erwerber

Soll ein Mietvertrag (über Wohn- oder Geschäftsräume) für eine längere Zeit als ein Jahr abgeschlossen werden, muss er schriftlich geschlossen werden; anderenfalls läuft das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit (§§ 550 Abs. 1, 578 Abs. 1 BGB). Dies hat zur Folge, dass der Mietvertrag auch bei einer (z. B. mündlich vereinbarten) Laufzeit von mehreren Jahren bereits nach einem Jahr jederzeit ordentlich, d. h. unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen gekündigt werden kann.

Schutz des Käufers

Sinn und Zweck dieser Vorschrift ist, dass der Erwerber einer Immobilie die Bedingungen, zu denen er in ein Mietverhältnis gem. § 566 Abs. 1 BGB eintreten muss, im Grundsatz aus der Mietvertragsurkunde ersehen kann. Er soll davor geschützt werden, sich auf einen Mietvertrag einzulassen, dessen wirtschaftliche Bedingungen sich, z. B. infolge einer Mietreduzierung, anders als erwartet und anders als deshalb finanziell einkalkuliert, darstellen. Ist dies infolge unwirksamer, z. B. nur mündlicher Abreden gleichwohl der Fall, so hat er die Möglichkeit, sich vorzeitig durch ordentliche Kündigung von dem Mietvertrag zu lösen.

Käufer ist nicht an Heilungsklausel gebunden

Diese Möglichkeit würde dem Erwerber genommen, wenn er infolge einer sog. Schriftformheilungsklausel, wonach sich die Parteien z. B. verpflichten, "alle Handlungen vorzunehmen und Erklärungen abzugeben, die erforderlich sind, um dem gesetzlichen Schriftformerfordernis Genüge zu tun und den Mietvertrag nicht unter Berufung auf die Einhaltung der gesetzlichen Schriftform zu kündigen", verpflichtet wäre, den langfristigen Bestand des Mietverhältnisses sicherzustellen. Eine solche Schriftformheilungsklausel hindert daher einen Grundstückserwerber grundsätzlich nicht, einen Mietvertrag unter Berufung auf einen Schriftformmangel zu kündigen, ohne zuvor vom Mieter eine Heilung des Mangels verlangt zu haben.

Berufung auf Kündigungsrecht ist kein Verstoß gegen Treu und Glauben

Der Erwerber verstößt auch nicht gegen den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB), wenn er sich darauf beruft, der Mietvertrag sei mangels Wahrung der Schriftform ordentlich kündbar gewesen. Ferner ist der Grundstückserwerber auch nicht verpflichtet, zunächst auf die Heilung des Formmangels hinzuwirken und kann den formunwirksamen Mietvertrag daher nicht erst dann kündigen, wenn entsprechende Bemühungen erfolglos geblieben sind. Denn damit würde sich für den Grundstückserwerber die Situation ergeben, vor der ihn § 550 BGB gerade schützen will.

(BGH, Urteil v. 22.1.2014, XII ZR 68/10, ZMR 2014 S. 868)

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