Lärmstörungen im Mehrfamilienhaus
  

Begriff

BGB § 536

Bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm bedarf es nicht der Vorlage eines detaillierten Protokolls. Es genügt vielmehr grundsätzlich eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen es geht und zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten (Bestätigung der ständigen Senatsrechtsprechung: Senatsurteile v. 29.2.2012, VIII ZR 155/11, NJW 2012 S. 1647 Rn. 17; v. 20.6.2012, VIII ZR 268/11, NJW-RR 2012 S. 977 Rn. 18; jeweils m. w. N.; Senatsbeschluss v. 21.2.2017, VIII ZR 1/16, NJW 2017 S. 1877 Rn. 12).

(amtlicher Leitsatz des BGH)

In einem Mehrfamilienhaus sind Beeinträchtigungen durch Lärm in einem gewissen Umfang sozialadäquat und können deshalb nicht als Mangel bewertet werden. Erhebliche Gebrauchsstörungen müssen die Mieter dagegen nicht akzeptieren. Die Abgrenzung zwischen den sozialadäquaten und damit unerheblichen Beeinträchtigungen und den erheblichen Gebrauchsstörungen richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls.

(Leitsatz der Redaktion)

Zwischen den Parteien besteht seit dem Jahr 2004 ein Mietverhältnis über eine im Erdgeschoss eines Mehrfamilienhauses gelegene 3 ½-Zimmer-Wohnung. Im Jahr 2012 vermietete die Vermieterin die im 1. OG gelegene Wohnung an eine Familie mit mehreren Kindern. Seit dieser Zeit beklagt sich die Mieterin der EG-Wohnung über wiederkehrende Lärmbelästigungen durch heftiges Stampfen, Springen, Poltern sowie durch Schreie und sonstige lautstarke und aggressive familiäre Auseinandersetzungen. Die Störungen träten mehrmals am Tag auf und dauerten dabei größtenteils zwischen 1 und 4 Stunden. Der Lärm werde teils von den Kindern, teils von deren Eltern verursacht.

Die Mieterin der EG-Wohnung hat über die Störungen ein sog. Lärmprotokoll gefertigt. Sie nimmt die Vermieterin auf Beseitigung der Störungen in Anspruch. Außerdem begehrt sie die Feststellung, dass die Miete um 50 % gemindert sei. Schließlich verlangt sie Rückzahlung eines Teils der in der Vergangenheit gezahlten Miete in Höhe von ca. 9.000 EUR.

Das Landgericht wies die Klage ab: Es sei allgemein bekannt, dass die von der Mieterin in dem Lärmprotokoll festgehaltenen Störungen bei kinderreichen Familien nicht zu vermeiden sind. Denn einerseits seien Kleinkinder nicht wie Erwachsene zu einer differenzierten verbalen Auseinandersetzung und zu einer leisen Art der Fortbewegung fähig. Zum anderen seien die mit der Erziehung und Beaufsichtigung der Kinder beschäftigten Erwachsenen gelegentlich nervlich überfordert, sodass es zu gereizten Reaktionen komme.

Die Revision wurde nicht zugelassen. Auf die Nichtzulassungsbeschwerde hob der BGH das Urteil auf.

1 Sozialadäquate von erheblicher Gebrauchsstörung abgrenzen

Der BGH legt dar, dass die Mieter eines Mehrfamilienhauses gelegentliche Beeinträchtigungen hinnehmen müssen, die durch lärmende Kinder oder streitende Erwachsene verursacht werden. Soweit die Beeinträchtigungen den in einem Mehrfamilienhaus üblichen Umfang nicht überschreiten, sind die Störungen sozialadäquat und können deshalb nicht als Mangel bewertet werden.

Erhebliche Gebrauchsstörungen müssen die Mieter dagegen nicht akzeptieren. Die Abgrenzung zwischen den sozialadäquaten und damit unerheblichen Beeinträchtigungen und den erheblichen Gebrauchsstörungen richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls (BGH, Urteil v. 29.2.2012, VIII ZR 155/11, NJW 2012 S. 1647 betr. Lärmstörungen durch Vermietung an Berlin-Touristen).

Wird der Lärm durch Kinder verursacht, ist bei der Anwendung des § 536 BGB die in § 22 Abs. 1a BImSchG normierte Privilegierung von Kinderlärm zu berücksichtigen (BGH, Urteil v. 29.4.2015, VIII ZR 197/14, BGHZ 205 S. 177 betr. Lärm von einem "Bolzplatz"). Daneben sind eine Reihe weiterer Umstände zu berücksichtigen, insbesondere

  • Art, Qualität, Dauer und Zeit der verursachten Geräuschemissionen,
  • das Alter und der Gesundheitszustand der Kinder sowie
  • die Vermeidbarkeit der Emissionen etwa durch objektiv gebotene erzieherische Einwirkungen oder durch zumutbare oder sogar gebotene bauliche Maßnahmen.

2 Hinreichend genaue Beschreibung der Störung genügt

Im Entscheidungsfall führt der BGH aus: Das Berufungsgericht habe den Anspruch des Mieters auf Gewährung von rechtlichem Gehör verletzt.

Nach ständiger Rechtsprechung des BGH genügt es bei der Geltendmachung von Sachmängeln, wenn der Mieter im Prozess konkrete Tatsachen vorträgt, aus denen sich ergibt, dass die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt ist. Es reicht aus, wenn der mangelhafte Zustand hinreichend genau beschrieben wird. Der Mieter muss weder zur Ursache der Mängel noch zum Ausmaß der Beeinträchtigung noch zur Höhe der Minderung etwas ausführen (BGH, Beschluss v. 25.10.2011, VIII ZR 125/11, NJW 2012 S. 382; Urteil v. 29.2.2012, VIII ZR 155/11, NJW 2012 S. 1647; Urteil v. 20.6.2012, VIII ZR 268/11, NJW-RR 2012 S. 977; Beschluss v. 21.2.2017, VIII ZR 1/16, NJW 2017 S. 1877).

Zur Darlegung wiederkehrender Beeinträchtigungen des M...

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