Mietverträge können grundsätzlich von jeder Vertragspartei unter Einhaltung bestimmter Fristen frei gekündigt werden. Eine bedeutsame Ausnahme von diesem allgemeinen Grundsatz besteht für die Kündigungsbefugnis des Vermieters von Wohnraum.
Berechtigtes Interesse
Der Vermieter von Wohnraum kann – von wenigen Ausnahmen abgesehen – das Mietverhältnis nur dann kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat.[1] Um das Umgehen dieses Bestandsschutzes durch Abschluss von zeitlich begrenzten Mietverträgen zu verhindern, können Zeitmietverträge nur unter bestimmten Voraussetzungen abgeschlossen werden.[2]
Diese Bestimmungen sind vertraglich nicht abänderbar und gelten daher selbst dann, wenn der Mietvertrag ausdrücklich erleichterte Kündigungsvoraussetzungen für den Vermieter vorsieht.
Vertragliche Kündigungsfrist
Die Klausel "Das Mietverhältnis kann unter Einhaltung einer Frist von ... Monaten gekündigt werden" bestimmt lediglich die einzuhaltende Frist und kann keine Befreiung vom Kündigungsschutz darstellen, sodass das Mietverhältnis – soweit die Vereinbarung der Frist überhaupt wirksam war – mit dieser Frist nur bei Vorliegen eines berechtigten Interesses gekündigt werden kann.
Umgehung der Kündigungsschutzvorschriften
Um das Umgehen der Kündigungsschutzvorschriften zu verhindern, kann sich der Vermieter auch auf eine Vereinbarung nicht berufen, nach der er berechtigt sein soll, nach Überlassung der Wohnung an den Mieter vom Vertrag zurückzutreten. Ferner kann der Vermieter sich nicht auf eine Vereinbarung berufen, nach der das Mietverhältnis zum Nachteil des Mieters auflösend bedingt ist.[3]
Härte aufseiten des Mieters?
Trotz Vorliegens eines berechtigten Interesses und einer darauf gestützten wirksamen Kündigung kann der Vermieter nicht sichergehen, dass ihm die Räume nach Ablauf der Kündigungsfrist auch zur Verfügung stehen, da der Mieter berechtigt ist, der Kündigung zu widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu verlangen, wenn die vertragsgemäße Beendigung des Mietverhältnisses für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.[4]
Der Umstand, dass die Beendigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum zum einen ein berechtigtes Interesse des Vermieters voraussetzt und zum anderen der Mieter aber trotzdem bei Vorliegen einer Härte widersprechen und die Fortsetzung verlangen kann, wird zutreffend als "doppelter Kündigungsschutz" bezeichnet.
Ausnahme Gewerberaum
Die Schutzvorschriften zugunsten des Mieters gelten nicht bei Vermietung von anderen Räumen (z. B. Geschäftsräumen). Insoweit verbleibt es bei dem allgemeinen Grundsatz der freien Kündbarkeit.
Allerdings bleibt ein Wohnraummietverhältnis auch dann ein solches und wird nicht automatisch zu einem Geschäftsraummietverhältnis, wenn der Mieter in der vermieteten Wohnung – vertragswidrig – eine gewerbliche Tätigkeit ausübt.[5]
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