Kündigung wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage
  

Begriff

BGB § 313 Abs. 3

Befinden sich die nach einer Ausschreibung zu weit über dem ortsüblichen Preis zum Zwecke des Betreibens einer Prägestelle für Kfz-Kennzeichen vermieteten Räume in der Nähe einer Kfz-Zulassungsstelle, dann führt der Wegzug der Behörde zu einer Störung der Geschäftsgrundlage, die in der Annahme der Vertragsparteien zu erblicken ist, die Zulassungsstelle werde ihren Standort beibehalten. Der Mieter kann in diesem Fall den Vertrag im Zeitpunkt der Schließung der Zulassungsstelle durch Kündigung beenden.

(Leitsatz des Gerichts)

Die Parteien schlossen im Frühjahr 2014 einen auf 5 Jahre befristeten Mietvertrag über Gewerberäume zum Betrieb einer Prägestelle für Kfz-Kennzeichen. Die Mieträume lagen zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses in unmittelbarer Nachbarschaft der Kfz-Zulassungsstelle. Die monatliche Miete für die 33 qm großen Räume beträgt 1.800 EUR; dies entspricht einer Quadratmetermiete von 54,55 EUR. Außerdem ist in dem Mietvertrag eine durch eine Vertragsstrafe gesicherte Betriebspflicht vereinbart.

Am 31.8.2016 – nach einer Mietzeit von 2 1/2 Jahren – wurde die Kfz-Zulassungsstelle an einen anderen Ort verlegt. Mit Schreiben vom 25.5.2016 kündigte der Mieter das Mietverhältnis. Ende August 2016 übergab er die Räume an den Vermieter. Dieser hat der Kündigung widersprochen.

Mit der Klage nimmt er den Mieter auf Zahlung der Miete für September 2016 in Anspruch. Außerdem begehrt er die Feststellung, dass das Mietverhältnis fortbesteht.

Das Gericht wies die Klage ab.

1. Marktbeherrschender Vermieter und Mietvertrag mit Schilderpräger

Nach der Rechtsprechung des BGH darf ein Eigentümer von Gewerberäumen, die auf dem Mietmarkt nur in begrenzter Zahl zur Verfügung stehen ("marktbeherrschender Vermieter") die betreffenden Räume nur in einer Weise vermieten, die den Marktzutritt für aktuelle und potenzielle Wettbewerber des Mieters nicht für einen längeren Zeitraum als 5 Jahre blockiert.

Das setzt regelmäßig eine Feststellung des Bedarfs durch Ausschreibung bei der erstmaligen Vermietung sowie die Wiederholung dieses Vorgehens in entsprechenden zeitlichen Abständen voraus. Anderenfalls liegt ein Verstoß gegen das Verbot unbilliger Behinderung nach § 20 Abs. 1 GWB vor.

Diese Grundsätze gelten auch für einen Mietvertrag mit einem sog. Schilderpräger, wenn die Mieträume in der Nähe der Kfz-Zulassungsstelle gelegen sind (BGH, Kartellsenat, Urteil v. 8.4.2003, KZR 39/99, NJW 2003 S. 2684).

Diese Vorgaben wurden beim Abschluss des Mietvertrags beachtet.

2. Vertragsanpassung oder Kündigung und die Risikoverteilung der Vertragsparteien

Es stellt sich die Frage, ob ein Mieter von Räumen zur Fertigung von Kfz-Schildern einen befristeten Mietvertrag vorzeitig kündigen kann, wenn die Kfz-Zulassungsstelle an einen anderen Ort verlegt wird. Als Kündigungsgrund kommt § 313 Abs. 3 Satz 2 BGB in Betracht.

Nach § 313 Abs. 1 BGB kann der Mieter eine "Anpassung des Vertrags" verlangen, wenn sich die "Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert (haben) und ... die Parteien den Vertrag (bei Kenntnis dieser Umstände) nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen" hätten. Ist eine Anpassung des Vertrags nicht möglich oder einem Teil nicht zumutbar, so kann der benachteiligte Teil das Mietverhältnis kündigen (§ 313 Abs. 3 Satz 2 BGB).

Grundsätzlich gilt, dass die Regelung des § 313 BGB nicht in die vom Gesetz vorgegebene Risikoverteilung eingreifen darf. Bei der Miete hat der Mieter grundsätzlich das Risiko für die sinnvolle Verwendung der Mietsache zu tragen. Dies gilt auch für die mit einer günstigen Lage verbundene Gewinnerwartung.

Jedoch soll eine Ausnahme gelten, wenn sich aus dem Mietvertrag ergibt, dass auch der Vermieter ein eigenes unternehmerisches Interesse an der mit dem Lagevorteil verbundenen Nutzung hat. Hiervon ist insbesondere dann auszugehen, wenn der Lagevorteil bei der Höhe der Miete berücksichtigt wurde.

Hier beträgt die ortsübliche Miete für Gewerberäume der fraglichen Art ohne besonderen Lagevorteil zwischen 5,00 und 9,00 EUR. Der vereinbarte Mietpreis liegt mit 54,55 EUR wesentlich über diesem Wert. Daraus folgert das Gericht, dass das Risiko eines nachträglichen Wegfalls der Nähe der Kfz-Zulassungsstelle nicht ausschließlich dem Risikobereich des Mieters zugewiesen ist, sondern demjenigen beider Parteien.

3. Lage als Geschäftsgrundlage für Vertragsschluss

Nach der Auffassung des Gerichts war die Lage der Mieträume in der Nachbarschaft der Kfz-Zulassungsstelle Geschäftsgrundlage für den Vertragsschluss.

Die Verlegung der Zulassungsstelle stelle eine schwerwiegende Veränderung der Geschäftsgrundlage des Mietvertrags dar: "Denn derjenige, der sein Fahrzeug zulassen will, möchte den Vorgang möglichst zügig abwickeln. Daher wird in der Regel die nächstgelegene Prägestelle aufgesucht. Preisvergleiche werden nicht angestellt."

4. Vertragsanpassung

Eine Anpassung des Mietvertrags scheidet nach Ansicht des Gerichts hier aus.

Eine Anpassung des Vertrags würde bedeuten...

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