Begriff

BGB § 573 Abs. 2 Nr. 1

  1. Zur Frage, ob die Nichtzahlung einer auf die Verletzung mietvertraglicher Pflichten zurückgehende titulierte Schadensersatzforderung des Vermieters eine die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses berechtigende schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters darstellt.
  2. Im Rahmen der nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB erforderlichen Prüfung, ob die Verletzung mietvertraglicher Pflichten auf einem Verschulden des Mieters beruht, trägt – wie aus § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB entnommen werden kann – dieser die Darlegungs- und Beweislast für sein fehlendes Verschulden.
  3. Ist der Mieter wegen einer erheblichen und schuldhaften Verletzung seiner vertraglichen (Neben-)Pflicht zur Obhut der Mietsache rechtskräftig zur Leistung von Schadensersatz verurteilt worden, kann in dem beharrlichen Leugnen der Pflichtverletzung jedenfalls dann ein berechtigter Grund zur ordentlichen Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB liegen, wenn Umstände festgestellt werden können, die die Besorgnis des Vermieters begründen, der Mieter setze seine Obhutspflichtverletzung auch nach der rechtskräftigen Verurteilung fort.

(amtliche Leitsätze des BGH)

Schimmelschaden durch falsches Heizen und Lüften

Der Mieter hat dem Vermieter im Jahr 2010 angezeigt, dass in der Wohnung ein Feuchtigkeitsschaden mit Schimmelbildung aufgetreten sei. Aus diesem Grund minderte er die Miete.

Der Vermieter war der Ansicht, dass der Mieter den angezeigten Mangel durch unzureichendes Heizen und Lüften verschuldet habe. In der Folgezeit nahm der Vermieter den Mieter u. a. auf Schadensersatz wegen Beschädigung der Mietsache in Anspruch.

Das Amtsgericht gab – gestützt auf das Gutachten eines Sachverständigen – der Klage des Vermieters statt. Dieses Urteil ist rechtskräftig. Ein Vollstreckungsversuch blieb erfolglos; ausweislich einer Auskunft nach § 802c ZPO ist der Mieter ohne Vermögen und zahlungsunfähig.

Kündigung und Zahlungsunfähigkeit des Mieters

Der Vermieter erklärte im Dezember 2013 die ordentliche Kündigung. Er stützt sich hierbei auf 3 Kündigungsgründe:

  1. Zum einen weigere sich der Mieter, die titulierte Forderung zu bezahlen;
  2. zum anderen leugne er weiterhin seine Verantwortung für den Feuchtigkeitsschaden und
  3. heize und lüfte er die Wohnung weiterhin unzureichend, sodass weitere Schäden zu befürchten sind.

Das Amtsgericht hat sich lediglich mit dem ersten Kündigungsgrund befasst: Die Nichtzahlung einer titulierten Mietschuld sei zwar als Pflichtverletzung i. S. d. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB zu bewerten; mangels Zahlungsfähigkeit treffe den Mieter hieran aber kein Verschulden.

Der BGH hat das Urteil aufgehoben.

Fortsetzen der Obhutspflichtverletzung des Mieters

Nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist der Vermieter u. a. dann zur ordentlichen Kündigung berechtigt, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Anders als bei der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB wird der Mieter bei der ordentlichen Kündigung durch eine unverschuldete Zahlungsunfähigkeit entlastet.

 
Hinweis

Beweislast des Mieters

Für das fehlende Verschulden ist der Mieter darlegungs- und beweispflichtig.

Ob die in dem Vermögensverzeichnis gem. § 802c ZPO dokumentierte Zahlungsunfähigkeit bereits den Schluss rechtfertigt, dass dem Mieter zum Kündigungszeitpunkt keine ausreichenden Mittel zur Erfüllung der titulierten Forderung zur Verfügung standen, hat der BGH offengelassen.

Hier sei der Anspruch des Vermieters auf Gewährung rechtlichen Gehörs verletzt, weil das Berufungsgericht die übrigen Kündigungsgründe nicht behandelt habe. Diese Gründe könnten jedoch ebenfalls den Tatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB erfüllen (s. Leitsatz 3).

Zur weiteren Aufklärung des Sachverhalts hat der BGH das Verfahren an eine andere Kammer des Landgerichts zurückverwiesen.

BGH, Urteil v. 13.4.2016, VIII ZR 39/15

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