Kündigung wegen Eigenbedarfs: Vorratskündigung nicht erlaubt!
  

Begriff

BGB § 573; ZPO § 286

Ein – auf vernünftige, nachvollziehbare Gründe gestützter – Eigennutzungswunsch rechtfertigt die Kündigung des Mietverhältnisses nur dann, wenn er vom Vermieter auch ernsthaft verfolgt wird und bereits hinreichend bestimmt und konkretisiert ist. Eine bislang nur vage oder für einen späteren Zeitpunkt verfolgte Nutzungsabsicht rechtfertigt eine Eigenbedarfskündigung (noch) nicht.

(amtlicher Leitsatz des BGH)

Wenn das Berufungsgericht von der Würdigung des Beweisergebnisses des Amtsgerichts abweichen will, muss es grundsätzlich die Beweisaufnahme wiederholen.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Vermieter sind die Eigentümer eines Mehrfamilienhauses mit 15 Wohnungen. Zwischen den Vermietern und den Mietern bestehen 2 Mietverträge, nämlich

  • ein Mietvertrag vom 28.1.1987 über eine im 3. OG gelegene 3-Zimmer-Wohnung; diese Wohnung wird von den Mietern – einem Ehepaar – selbst genutzt sowie
  • ein weiterer Mietvertrag vom 18.3.1988 über eine 21 qm große Mansardenwohnung; in dieser Wohnung lebt der erwachsene Sohn der Mieter.

In dem Mietvertrag über die Mansardenwohnung ist u. a. Folgendes vereinbart: "Das Mietverhältnis ist seitens der Vermieterin nur gleichzeitig mit dem Mietverhältnis für die Wohnung im 3. OG links kündbar, wobei sich die Kündigungsfrist nach dem älteren Mietverhältnis richtet."

Die Vermieter wohnen nicht in dem Mehrfamilienhaus, sondern in einem gemieteten Einfamilienhaus. Sie haben beide Mietverhältnisse mit Schreiben vom 28.3.2012 wegen Eigenbedarfs gekündigt. Im Kündigungsschreiben ist angegeben, dass die Vermieter die 3-Zimmer-Wohnung künftig selbst nutzen wollen. Die Mansardenwohnung wollen sie mit der darunter gelegenen Wohnung verbinden und die so entstandene Maisonettewohnung ihrer Tochter und deren Ehemann überlassen. Die Mieter haben die Wohnungen nicht geräumt. Die Tochter der Vermieter hat zwischenzeitlich die unter der Mansarde gelegene 197 qm große Wohnung bezogen.

Plausible Darlegung der Eigennutzungsabsicht

Das Amtsgericht hat die Vermieterin als Partei zu dem Eigennutzungswunsch vernommen. Diese hat erklärt, sie wolle in die 3-Zimmer-Wohnung einziehen, um besser auf die Enkelkinder aufpassen zu können. Gleichwohl ist das Amtsgericht zu dem Ergebnis gelangt, dass die Vermieterin den Nutzungswunsch nicht plausibel dargelegt habe. Entsprechend dem Beweisergebnis wies das Amtsgericht die Klage ab.

Das Landgericht hat – ohne die Vermieterin erneut anzuhören – das Beweisergebnis abweichend gewürdigt und der Klage stattgegeben.

Vorratskündigung ist unzulässig

Die Revision der Mieter hatte Erfolg: Zur materiellen Rechtslage führt der BGH aus, der Kündigungsgrund des Eigenbedarfs setzt u. a. voraus, "dass ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Eigennutzung besteht". Sogenannte Vorratskündigungen sind unzulässig.

Sachaufklärung auch durch Berufungsgericht

In formeller Hinsicht beanstandet der BGH, dass sich das Landgericht über die vom Amtsgericht dargelegten Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Nutzungswunsches unter Verstoß gegen § 286 ZPO hinweggesetzt habe. Nach dieser Vorschrift hat das Gericht "unter Berücksichtigung des gesamten Inhalts der Verhandlungen und des Ergebnisses einer etwaigen Beweisaufnahme nach freier Überzeugung zu entscheiden, ob eine tatsächliche Behauptung für wahr oder für nicht wahr zu erachten sei".

Das Amtsgericht hat seine Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Nutzungswunsches mit einer lebensnahen Bewertung der Aussagen der Vermieterin begründet. Wenn das Berufungsgericht hiervon abweichen will, muss es grundsätzlich die Beweisaufnahme wiederholen. Dies hat das Berufungsgericht versäumt. Aus diesem Grund hat der BGH das Urteil des Landgerichts aufgehoben und den Rechtsstreit an eine andere Kammer des Gerichts zur weiteren Sachaufklärung zurückverwiesen.

BGH, Urteil v. 23.9.2015, VIII ZR 297/14

 

Hinweis

Nicht absehbarer Nutzungswunsch reicht nicht

Für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB muss sich der Nutzungswunsch so weit "verdichtet" haben, dass ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Eigennutzung besteht. Das wird auch durch den BGH (Urteil v. 11.10.2016, VIII ZR 300/15) nochmals bestätigt.

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