Eigenbedarfskündigung / 3.4 Nutzung als Zweitwohnung

Der Vermieter ist zur Kündigung wegen Eigenbedarfs grundsätzlich auch dann berechtigt, wenn er die vermietete Wohnung lediglich als Zweitwohnung nutzen will. Zwar reicht nach der Rechtsprechung des BGH allein der Wille des Vermieters, in den eigenen Räumen zu wohnen oder dort einen Familien- oder Haushaltsangehörigen wohnen zu lassen, für die Annahme von Eigenbedarf noch nicht aus. Ausreichend sind jedoch vernünftige und nachvollziehbare Gründe für die Inanspruchnahme des Wohnraums.

Dabei ist weder dem Wortlaut noch dem Zweck der Vorschrift des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zu entnehmen, dass dem Vermieter ein Kündigungsrecht nur dann zustehen soll, wenn er oder eine begünstigte Person einen Mangel an Wohnraum hat oder der Vermieter sich in einer wohnbedarfstypischen Lage befindet.^[1]

Eine weitere grundsätzliche Beschränkung der Eigenbedarfskündigung – etwa die Forderung nach der Begründung des Lebensmittelpunkts – lässt sich dieser Rechtsprechung ebenfalls nicht entnehmen. Dies gilt vor allem vor dem Hintergrund, dass der BGH selbst davon ausgegangen ist, dass auch ein zeitlich begrenzter Bedarf einer Wohnung die Voraussetzungen der Eigenbedarfskündigung erfüllen kann.^[2]

Hieraus ergibt sich allerdings gleichzeitig, dass eine zeitliche Ausfüllung des Tatbestandsmerkmals "Benötigen" bei einer Zweitwohnung nicht möglich ist, eben weil die erforderliche einzelfallbezogene tatrichterliche Würdigung allgemein verbindliche Aussagen – etwa über eine konkrete Mindestnutzungsdauer der Zweitwohnung – nicht zulässt.^[3]

Insgesamt setzt ein Benötigen der Räume als Wohnung nicht voraus, dass der Vermieter oder eine sonstige Bedarfsperson in der Wohnung den Lebensmittelpunkt begründen will. Es kommt vielmehr darauf an, ob der Eigennutzungswunsch von vernünftigen, nachvollziehbaren Gründen getragen wird und nicht rechtsmissbräuchlich ist.

Diese Rechtsprechung des BGH steht in Einklang mit der bisherigen Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts, die zu den Voraussetzungen der Eigenbedarfskündigung ergangen ist.

Allerdings hängt die Entscheidung, ob der beabsichtigten Nutzung als Zweitwohnung vernünftige und nachvollziehbare Gründe im Sinne der BGH-Rechtsprechung zugrunde liegen, von der dem Tatrichter obliegenden Würdigung der Umstände des Einzelfalls ab.

Praxis-Beispiel

Kein Hotelaufenthalt für regelmäßige Aufenthalte in anderer Stadt gewünscht

Regelmäßige Hotelaufenthalte können dem Vermieter nicht zugemutet werden, wenn er eine Eigentumswohnung in derselben Stadt hat. Dies ist jedenfalls in den folfgenden Konstellationen so entschieden worden:

• Eigenbedarf kann angenommen werden, wenn aufgrund von Indizien und nach persönlicher Anhörung des Vermieters dieser die Absicht hat, sich regelmäßig und mehrfach im Jahr aus beruflichen Gründen in der Stadt aufzuhalten und nicht mehr auf eine Unterkunft im Hotel oder bei privaten Bekannten angewiesen sein möchte. Die Begründung des Lebensmittelpunkts in der Mietwohnung ist dabei nicht erforderlich.^[4]
• Der Vermieter ist zur Kündigung wegen Eigenbedarfs auch dann berechtigt, wenn er eines seiner in einer anderen Stadt lebenden Kinder regelmäßig besuchen und anlässlich dieser Besuche die Wohnung nutzen will, um bei diesen Besuchen nicht auf einen Hotelaufenthalt angewiesen zu sein.^[5]
• Ebenso kann Eigenbedarf an einer vermieteten Wohnung begründet sein, wenn der Vermieter die Wohnung nur für wenige Wochen im Jahr für sich und seine Familie nutzen will. In dem zu entscheidenden Fall lebte der Vermieter und seine Familie in Finnland und benötigte die Wohnung nur zweimal jährlich für jeweils 1 bis 2 Wochen für Familientreffen.^[6]

Praxis-Beispiel

Zeitweiser Aufenthalt aus beruflichen Gründen

Gleiches gilt für den Eigenbedarf eines auswärts wohnenden Vermieters, wenn er aus beruflichen Gründen an wenigstens 8 bis 10 Arbeitstagen im Monat am Ort der Mietwohnung zeitweisen Aufenthalt nimmt und es ihm nicht zuzumuten ist, jeweils ein Hotel aufzusuchen.^[7]

Ebenso, wenn der Vermieter die gekündigte Wohnung nur als Stadtwohnung nutzen will, d. h. seinen Lebensmittelpunkt nicht in diese Wohnung verlegt und sich vorwiegend in der derzeitigen Wohnung aufhält.^[8]

Praxis-Beispiel

Übernachtung 1 x wöchentlich

Nicht ausreichend ist nach Auffassung des LG Berlin, wenn eine 4 1/2-Zimmer-Wohnung nur 1-mal pro Woche für eine Übernachtung genutzt werden soll.^[9]

Auch wenn der auswärts beheimatete Vermieter ca. 2 Autostunden von der herausverlangten Mietwohnung entfernt wohnt und bereits eine Zweitwohnung in dem Anwesen vorhält, können für eine Eigenbedarfskündigung "vernünftige und nachvollziehbare" Gründe vorliegen. Dies ist zumindest dann der Fall, wenn der Vermieter in dem Anwesen eine weitere Wohnung beansprucht, weil diese größer und heller ist, er in dieser Wohnung daher auch mehrtägige Besuche unter angemessenen Bedingungen empfangen kann. Somit könne nämlich der Kontakt zur Familie intensiviert werden und dieser "Wohlfühlaspekt" dazu beitragen, die zuletzt reduzierte Aufenthaltsquote in der Stadt und die Teilnahme a...