Kündigung (WEG) / Zusammenfassung
 

Begriff

Die Kündigung hat eine doppelte Bedeutung in der Praxis des Wohnungseigentums. Zum einen kann es sich um die Kündigung des Verwaltervertrags handeln, zum anderen kommen Kündigungen vor allem in Verwaltungsunternehmen immer dann in Betracht, wenn Arbeitsverhältnisse mit den Angestellten beendet werden müssen. Im ersten Fall sind neben den Bestimmungen des bürgerlichen Dienstvertragsrechts insbesondere die Bestimmungen auch des Wohnungseigentumsrechts von Bedeutung, im letzteren Fall handelt es sich ausschließlich um arbeitsrechtlich zu bewertende Sachverhalte.

 

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Soweit die Abberufung des Verwalters und die Kündigung des Vertragsverhältnisses nicht an das Vorliegen eines wichtigen Grundes gebunden ist und auch ansonsten keine Kündigungsmodalitäten vereinbart wurden, gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen des § 621 BGB.

LG Stuttgart, Beschluss v. 23.10.2017, 19 OH 7/17: Die außerordentliche Kündigung eines Verwaltervertrags erfordert das Vorliegen eines wichtigen Grunds. Für die Beurteilung, ob ein solcher vorliegt, gelten die für die sofortige Abberufung des Verwalters entwickelten Grundsätze. Danach liegt ein wichtiger Grund zur vorzeitigen Abberufung vor, wenn den Wohnungseigentümern unter Beachtung aller – nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter – Umstände nach Treu und Glauben eine weitere Zusammenarbeit nicht mehr zuzumuten ist.

BGH, Urteil v. 20.2.2014, III ZR 443/13: § 174 Satz 1 BGB ist auf einseitige Willenserklärungen des Verwalters im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf der Grundlage einer Vereinbarung oder eines Beschlusses der Wohnungseigentümer nach § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG anwendbar.

 

Die häufigsten Fallen

  1. Kündigung und Abberufung sind zu trennen

    Aufgrund der herrschenden Trennungstheorie ist die Kündigung zunächst und grundsätzlich von der Abberufung zu unterscheiden. Zwar beinhaltet die Abberufung aus wichtigem Grund in aller Regel zugleich die Kündigung des Verwaltervertrags, dennoch bedingt das eine nicht zwangsläufig und automatisch auch das andere.

  2. Feststellungsklage gegen Kündigung

    Zur Überprüfung der Berechtigung der Eigentümergemeinschaft zur Kündigung des Verwaltervertrags ist die Anfechtungsklage gemäß § 46 Abs. 1 WEG das falsche Mittel. Der gekündigte Verwalter hat vielmehr eine entsprechende Feststellungsklage zu erheben.

  3. Vollmachtnachweis bei Kündigungen durch den Verwalter

    Kündigt der Verwalter etwa Dauerschuldverhältnisse wie Hausmeister, Reinigungsunternehmen, Gärtner oder auch Angestellten der Gemeinschaft, muss er eine Vollmacht der Gemeinschaft hierzu vorlegen, ansonsten kann der Kündigungsempfänger die Kündigung unverzüglich zurückweisen, womit sie ungültig wird.

  4. Bei Kündigungen von Arbeitsverhältnissen ist zwingend der Betriebsrat zu beteiligen

    Soweit im Verwalterunternehmen vorhanden, ist der Betriebsrat gemäß § 102 Abs. 1 BetrVG vor jeder Kündigung von Arbeitsverhältnissen anzuhören, ansonsten ist die Kündigung unwirksam.

  5. I. d. R. keine ordentliche Kündigung beim befristeten Arbeitsverhältnis

    Soweit die Arbeitsvertragsparteien im befristeten Arbeitsvertrag nicht ausdrücklich die Möglichkeit auch einer ordentlichen Kündigung vereinbart haben, ist eine solche im Befristungszeitraum ausgeschlossen. Das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung bleibt freilich bestehen.

  6. 2-Wochen-Frist bei außerordentlichen Kündigungen beachten

    Die außerordentliche Kündigung eines Arbeitsverhältnisses kann gemäß § 626 Abs. 2 BGB nur innerhalb von 2 Wochen nach Kenntnis der für sie maßgeblichen Tatsachen erfolgen.

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