Kündigung – Keine Sperrfrist bei nachfolgender Realteilung

Verlängerte Kündigungsfrist

Die ordentliche Kündigungsfrist, die der Vermieter bei der Kündigung einer Wohnung z. B. wegen Eigenbedarfs einhalten muss, ist abhängig von der Dauer des Mietverhältnisses und beträgt maximal 9 Monate (§ 573c Abs. 1 BGB). Wurde jedoch an den vermieteten Wohnräumen nach Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet (z. B. Umwandlung eines Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen) und die Wohnung veräußert, kann sich der Erwerber auf Eigenbedarf erst nach Ablauf von 3 Jahren seit der Veräußerung berufen. In Gebieten, in denen die Versorgung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, beträgt die Sperrfrist 10 Jahre, wenn die Landesregierung von ihrer entsprechenden Ermächtigung Gebrauch gemacht hat, z. B. in der Landeshauptstadt München (§ 577a BGB).

HuG rät

Vor Abfassung der Kündigung einer umgewandelten Wohnung sollte daher bei der zuständigen Gemeinde bzw. Stadtverwaltung angefragt werden, ob in den betreffenden Gebieten eine verlängerte Kündigungssperrfrist gilt.

Gilt auch bei Realteilung

Die Vorschriften über die Kündigungssperrfrist sind auch dann anzuwenden, wenn keine Umwandlung in Wohnungseigentum, sondern eine Realteilung erfolgt, so z. B. wenn vermietete Reihenhäuser durch Realteilung des Gesamtgrundstücks in einzelne selbstständige Grundstücke aufgeteilt werden. Die Interessenlage ist nämlich in beiden Fällen der Rechtsänderung im Wesentlichen gleich. Aus Sicht des Mieters macht es keinen Unterschied, ob das von ihm gemietete Reihenhaus in Wohnungseigentum umgewandelt oder durch reale Teilung Bestandteil eines selbstständigen Grundstücks wird. In beiden Fällen steht dem Mieter nach einem Verkauf ein neuer Vermieter gegenüber, der sich – soweit die sonstigen Voraussetzungen gegeben sind – auf Eigenbedarf berufen könnte (so bereits BGH, Urteil v. 28.5.2008, VIII ZR 126/07, WuM 2008 S. 415).

Ausnahme

Die Sperrfrist des § 577a BGB greift jedoch nicht ein, wenn die Vermietung nach erstmaliger Eintragung des Wohnungseigentums in das Grundbuch erfolgte. Eine nachfolgende Realteilung des Grundstücks mit erneuter Eintragung ist unerheblich und löst keine Sperrfrist aus.

(AG Berlin, Urteil v. 26.3.2014, 2 C 225/13, GE 2014 S. 876)

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