Kündigung – Form und Inhalt / 2 Kündigung durch einen Bevollmächtigten

Bei der Kündigung durch einen Bevollmächtigten (z. B. Hausverwalter, Rechtsanwalt, Haus- und Grundbesitzerverein) muss das Kündigungsschreiben einen klaren Hinweis auf das Vertretungsverhältnis enthalten, z. B. durch die Formulierung: "Namens und in Vollmacht des Vermieters Herrn X kündige ich das Mietverhältnis über die Räume ...". Der bloße Gebrauch des Plurals "wir" genügt nicht.

Da die Kündigung eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung darstellt, ist insbesondere auch § 174 BGB zu beachten. Danach ist ein einseitiges Rechtsgeschäft, das ein Bevollmächtigter einem anderen gegenüber vornimmt, unwirksam, wenn der Bevollmächtigte eine Vollmachtsurkunde nicht vorlegt und der andere das Rechtsgeschäft aus diesem Grund unverzüglich zurückweist.

 

Hinweis

Fehlende Vollmachtsurkunde

Dies bedeutet, dass eine Kündigung ohne Vorlage einer Vollmachtsurkunde nicht unwirksam ist. Wenn aber der Kündigungsempfänger die Kündigung unverzüglich aus diesem Grund zurückweist, wird die Kündigung unwirksam.

Die Zurückweisung der Kündigung ist jedoch ausgeschlossen, wenn der Vollmachtgeber den anderen von der Bevollmächtigung in Kenntnis gesetzt hat. Dafür reicht es aber nicht aus, dass ein Mitarbeiter einer Grundstücksgesellschaft in der Mietverwaltung tätig ist und Verhandlungen mit Mietern führt. Es stellt einen qualitativen Unterschied dar, ob Verhandlungen im Rahmen eines laufenden Mietverhältnisses geführt werden oder ob der Mietvertrag als Grundverhältnis beendet werden soll. Ferner muss der Mieter nicht davon ausgehen, dass die Kündigung eines Mietvertrags in anderer Form unterzeichnet wird als dessen Abschluss.

§ 174 BGB ist nicht anwendbar, d. h. eine Vollmacht muss nicht vorgelegt werden, wenn sich die Vertretungsmacht aus dem Gesetz oder aus einem öffentlichen Register ergibt, z. B. bei Kündigung durch den Geschäftsführer einer GmbH, den Vorstand eines Vereins, den Gesellschafter einer OHG, den Vorstand einer AG oder den Vorstand einer Genossenschaft.

Dagegen ergibt sich bei einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR, z. B. einer Eigentümer-Erbengemeinschaft) die Vertretungsmacht weder aus dem Gesetz noch aus einem öffentlichen Register, sodass der Vertretungsberechtigte seine Vertretungsmacht nachweisen muss, z. B. durch Beifügung einer von den anderen Gesellschaftern unterschriebenen Vollmacht oder Erklärung bzw. Vorlage des Gesellschaftsvertrags, wenn sich daraus die Alleinvertretungsbefugnis ergibt.

§ 174 BGB betrifft den Fall, dass die Kündigung von einem Bevollmächtigten, d. h. von einer zur Kündigung berechtigten Person ausgesprochen wurde; diese aber lediglich keine Originalvollmacht vorgelegt hat.

Nicht zeichnungsberechtigte Person

Stammt die Unterschrift unter der Kündigung dagegen von einer nicht zeichnungsberechtigten Person, ist die Kündigung wegen fehlender Vertretungsvollmacht grundsätzlich unwirksam. Allerdings kann die Kündigung vom Berechtigten nachträglich genehmigt und damit wirksam gemacht werden, wenn der Erklärungsempfänger (hier: Mieter) die von dem Vertreter durch die Unterzeichnung der Kündigung konkludent behauptete Vertretungsmacht nicht beanstandet. Macht der Mieter von seinem Recht, die Gegenseite zur Erklärung über die Genehmigung aufzufordern, keinen Gebrauch, kann er sich nach Erteilung der Genehmigung im Nachhinein nicht mehr auf die fehlende Vertretungsvollmacht des Ausführenden berufen. Dies gilt jedenfalls dann, wenn der Vermieter keine natürliche Person, sondern z. B. als Versicherungsverein auf Gegenseitigkeit organisiert ist, da der Mieter dann damit rechnen muss, dass einseitige Vertragserklärungen (z. B. Kündigungen) auch von solchen Personen abgegeben werden können, die nicht zu den gesetzlichen Vertretern gehören. Nimmt der Mieter die ihm zustehenden gesetzlichen Möglichkeiten der Prüfung und der Zurückweisung der Kündigung nicht wahr, bedarf er keines Schutzes durch Versagung der Möglichkeit, dass die Kündigung nachträglich und rückwirkend genehmigt wird.

Prozessvollmacht

Strittig ist, ob eine Prozessvollmacht auch zur Kündigung bevollmächtigt, sodass zu empfehlen ist, bei einer Kündigung im Prozess auch eine Vollmacht zur Kündigung vorzulegen.

Die Vollmacht muss von der Partei selbst (nicht z. B. vom Verwalter) erteilt sein und im Original vorgelegt werden. Die Vorlage einer beglaubigten Abschrift genügt nicht, ebenso wenig die Vorlage einer Fotokopie, das Übermitteln der Vollmacht durch Telefax oder das Angebot, die Vollmachtsurkunde beim Bevollmächtigten einzusehen. Jedoch kann die Kündigung eines Hausverwalters, der den von ihm namens des Vermieters abgeschlossenen Mietvertrag kündigt, nicht wegen fehlenden Vollmachtsnachweises zurückgewiesen werden, wenn dem Kündigungsschreiben eine Kopie der Hausverwaltervollmacht beigefügt ist, aus der sich die Bevollmächtigung zur Kündigung ergibt.

Wie oft muss die Urkunde vorgelegt werden?

Strittig ist, ob es ausreicht, dass die Vollmachtsurkunde dem Dritten einmal vorgelegt wurde und sie daher nicht bei jedem Vertretergeschäft erneu...

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