Kündigung – Form und Inhalt / 12 Verzicht auf das ordentliche Kündigungsrecht

Ein Zeitmietvertrag, d. h. ein Mietvertrag, der für einen bestimmten Zeitraum fest abgeschlossen ist und daher während der Laufzeit nicht ordentlich gekündigt werden kann[1], kann seit Inkrafttreten der Mietrechtsreform am 1.9.2001 bei Mietverhältnissen über Wohnraum nur noch dann wirksam vereinbart werden, wenn für die Befristung ein gesetzlich vorgesehener Grund vorliegt (z. B. Eigenbedarf nach Ablauf der Mietzeit). Ist dies nicht der Fall, gilt ein trotzdem geschlossener Zeitmietvertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen.[2]

Die Rechtsfolge eines wirksamen Zeitmietvertrags, insbesondere der Ausschluss der ordentlichen Kündigung (z. B. wegen Eigenbedarfs) während der Laufzeit wird in der Praxis allerdings sowohl von Mieter- als auch von Vermieterseite häufig gewünscht und kann dadurch herbeigeführt werden, dass Mieter, Vermieter oder auch beide Parteien für einen bestimmten Zeitraum auf ihr ordentliches Kündigungsrecht verzichten. Ein Verzicht durch den Mieter hat für den Vermieter den Vorteil, dass ein nochmaliger kurzfristiger Mieterwechsel vermieden wird. Ein Verzicht des Vermieters stellt für den Mieter sicher, dass er für eine bestimmte Zeit in der Wohnung bleiben kann, ohne eine ordentliche Kündigung des Vermieters, z. B. wegen Eigenbedarfs, befürchten zu müssen.

Ein individuell vereinbarter Kündigungsverzicht ist uneingeschränkt wirksam, d. h. auch ohne zeitliche Beschränkung. Individualvertraglich kann auch ein einseitiger Kündigungsverzicht durch den Mieter wirksam vereinbart werden.[3]

Dagegen ist ein einseitiger formularmäßiger Kündigungsverzicht des Mieters unwirksam[4]; es sei denn, der Kündigungsausschluss wurde zusammen mit einer (nach § 557a BGB zulässigen) Staffelmiete vereinbart, und seine Dauer beträgt nicht mehr als 4 Jahre seit Staffelmietvereinbarung (nicht Mietbeginn).[5]

 
Hinweis

Beidseitiger Kündigungsverzicht für 4 Jahre

Formularmäßig kann nur ein beiderseitiger Kündigungsverzicht für einen Zeitraum von maximal 4 Jahren vereinbart werden.[6]

Dabei ist der Zeitraum zwischen Vertragsabschluss (nicht der Mietbeginn, der i. d. R. etwas später liegt) und dem Zeitpunkt entscheidend, zu dem der Mieter den Mietvertrag erstmals beenden kann.[7]

Unwirksam ist daher eine Formulierung, wonach der Mieter erst nach Ablauf von 4 Jahren kündigen darf, d. h. der Mieter an den Mietvertrag 4 Jahre zuzüglich seiner gesetzlichen Kündigungsfrist von 3 Monaten gebunden bleibt.

 
Praxis-Beispiel

Fristberechnung

Abschluss des Mietvertrags: 10.3.2015

Mietbeginn: 1.4.2015

  • Kündigungsverzicht unwirksam, wenn Kündigung erst am 1.4.2019 erklärt werden kann, da Vertragsbindung dann 4 Jahre + 3 Monate (gesetzliche Kündigungsfrist) beträgt.
  • Kündigungsverzicht auch unwirksam, wenn Kündigung zum 1.4.2019 erklärt werden kann. Auch hier beträgt die Vertragsbindung mehr als 4 Jahre, da diese vom Zeitpunkt des Vertragsabschlusses (10.3.2015) gerechnet werden muss.
  • Kündigungsverzicht wirksam, wenn Kündigung erstmals zum 28.2.2019 erfolgen kann (4 Jahre zwischen Vertragsabschluss und Beendigung des Mietverhältnisses werden nicht überschritten).

Ausnahme Studentenzimmer

Eine Ausnahme besteht bei Vermietung von Studentenzimmern, die in einem für Studenten konzipierten Haus am Studienort gelegen sind. Hier kann bereits ein – auch beiderseitiger – formularmäßiger Kündigungsausschluss für 2 Jahre unwirksam sein, da einem Studenten ein besonderes Maß an Mobilität und Flexibilität zuzubilligen ist und er auf Unwägbarkeiten des Studienverlaufs angemessen reagieren können muss.[8]

Gleiches gilt bei einem Wohnraummietvertrag, den Eltern für ihr Kind in der Ausbildung schließen. Hier soll ein formularmäßiger Kündigungsausschluss für 3 Jahre unwirksam sein.[9]

Wann liegt Formularmäßigkeit vor?

Formularmäßigkeit liegt bereits dann vor, wenn der Vermieter beabsichtigt, eine bestimmte vertragliche Regelung (z. B. einen Kündigungsverzicht) mehrfach zu verwenden. In diesem Fall sieht die Rechtsprechung bereits die erste Verwendung nicht mehr als individuell, sondern als formularvertraglich an – unabhängig davon, ob sie in vorgedruckter Form (z. B. im Formularmietvertrag) oder in sonstiger Weise (hand- oder maschinenschriftlich, per Computer) abgefasst ist.

Gleiches gilt, wenn die fragliche Klausel lediglich eine Leerstelle für die Eintragung einer Zahl vorsieht, der Vermieter diese Zahl (Dauer des Verzichts) selbst einträgt und dem Mieter nur Gelegenheit zur Lektüre und Prüfung gibt. Dies stellt nach Auffassung des BGH kein "Aushandeln" dar, das Voraussetzung für eine individuelle Vereinbarung ist.

Eine sog. geltungserhaltende Reduktion einer unwirksamen Vereinbarung wird von der Rechtsprechung abgelehnt. Dies bedeutet, dass z. B. ein formularmäßig für 5 Jahre vereinbarter Verzicht nicht auf die zulässigen 4 Jahre beschränkt wird. Der Verzicht ist in diesem Fall insgesamt unwirksam mit der Folge, dass der Mieter immer innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfrist von 3 Monaten kündigen kann.

 
Praxis-Tipp

Kündigungsverzicht höchstens für 4 Jahre

Ein Kündigungsv...

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