Darlehensaufnahme in der WEG (WEMoG)

Zusammenfassung

Begriff

Als weitere Finanzierungsform neben der Erhebung einer Sonderumlage oder eines Zugriffs auf die Erhaltungsrücklage kann auch eine Darlehensaufnahme infrage kommen. Bereits der BGH^[1] hat insoweit bestätigt, dass eine entsprechende Beschlusskompetenz besteht und die Aufnahme eines Darlehens durchaus unter bestimmten Voraussetzungen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen kann.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 wird die Darlehensaufnahme ausdrücklich in § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG erwähnt und somit die Möglichkeit ihrer Beschlussfassung vorausgesetzt. Nach vorerwähnter Bestimmung ist der Verwalter zwar außergerichtlicher und gerichtlicher Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, allerdings mit Ausnahme des Abschlusses von Grundstückskauf- und Darlehensverträgen.

LG Itzehoe, Beschluss v. 19.8.2019, 11S 64/18: Bevor die Wohnungseigentümer entscheiden, ob die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Verbraucherkreditvertrag schließt, müssen mehrere Angebote eingeholt werden.

LG Dortmund, Urteil v. 5.3.2019, 1 S 467/16: Will die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Verbraucherdarlehensvertrag schließen, muss der entsprechende Darlehensbeschluss hinreichend bestimmt sein. Dazu müssen zunächst die Rahmenbedingungen des Verbraucherdarlehensvertrags wie Darlehenshöhe, Laufzeit, Zinssatz, Notwendigkeit einer Anschlussfinanzierung fixiert sein. Weiter muss klargestellt sein, wie Selbstzahler berücksichtigt werden sollen. Wenn einzelnen solventen Eigentümern diese Option gewährt werden soll, dann muss auch klar geregelt sein, in welcher Höhe der Verbraucherdarlehensvertrag geschlossen werden soll. Darüber hinaus müssen die Gesamtkosten berechenbar sein und Darlehenssumme und Finanzierungskonzept harmonieren. Schließlich muss klar werden, wie sich die KfW-Förderung auf das Darlehen auswirken soll.

LG Frankfurt a. M., Beschluss v. 20.11.2018, 2-13 T 116/18: Das Einzelinteresse zur Ermittlung des Streitwerts eines Beschlusses über den Abschluss eines Verbraucherdarlehensvertrags bemisst sich nach dem Anteil, der auf den klagenden Wohnungseigentümer entfällt.

AG Marl, Urteil v. 19.3.2018, 34 C 8/17: Vor der Beschlussfassung über eine Kreditaufnahme muss wegen des in die Zukunft verlagerten Risikos der Zahlungsunfähigkeit einzelner Wohnungseigentümer die im Innenverhältnis bestehende Nachschusspflicht der Wohnungseigentümer Gegenstand der Erörterung in der Wohnungseigentümerversammlung gewesen sein. Dies muss sich auch aus der Versammlungsniederschrift ergeben.

BGH, Urteil v. 25.9.2015, V ZR 244/14: Auch die Aufnahme eines langfristigen, hohen Kredits durch die Wohnungseigentümergemeinschaft kann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Voraussetzung ist allerdings, dass das Risiko einer Nachschusspflicht der Wohnungseigentümer vor der Beschlussfassung erörtert wurde; dies muss aus dem Protokoll der Eigentümerversammlung hervorgehen. Ob ein Beschluss über eine Kreditaufnahme sich im Übrigen in den Grenzen des den Wohnungseigentümern zustehenden Gestaltungsermessens hält, kann nicht generell, sondern nur anhand der konkreten Umstände des Einzelfalls unter Abwägung der allseitigen Interessen bestimmt werden.

BGH, Urteil v. 28.9.2012, V ZR 251/11: Den Wohnungseigentümern kommt eine Beschlusskompetenz über die Aufnahme eines Kredits zur Deckung des Finanzbedarfs der Wohnungseigentümergemeinschaft zu.

[1] BGH, Urteil v. 25.9.2015, V ZR 244/14, NZM 2015 S. 821; Urteil v. 28.9.2012, V ZR 251/11, ZMR 2013 S. 127.

1 Grundsätze

Beschlusskompetenz

Zunächst einmal kommt den Wohnungseigentümern die Kompetenz zur Beschlussfassung über eine Kreditaufnahme zu, da es sich um eine Maßnahme der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums gemäß § 19 WEG handelt.^[1]

Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung eingehalten?

Bei der Frage, ob eine Kreditaufnahme den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, sind stets die Maßgaben des konkreten Einzelfalls entscheidend.

Hinweis

Mangels Anfechtungsklage Bestandskraft des Beschlusses

In diesem Zusammenhang ist zu beachten, dass die Frage, ob die Beschlussfassung über eine Darlehensaufnahme den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, lediglich auf Erhebung einer entsprechenden Anfechtungsklage gemäß § 44 Abs. 1 Satz 1 WEG überprüft wird, ein entsprechender Beschluss also in Ermangelung einer Anfechtungsklage in Bestandskraft erwachsen kann. Das Einzelinteresse zur Ermittlung des Streitwerts eines Beschlusses über den Abschluss eines Darlehensvertrags bemisst sich dabei nach dem Anteil, der auf den klagenden Wohnungseigentümer entfällt.^[2]

Allerdings kann ein Beschluss über eine Darlehensaufnahme auch nichtig sein, wenn er zu unbestimmt ist.

Kontokorrentkredit

Nach überwiegender Meinung können die Wohnungseigentümer durch Beschluss den Verwalter auch ermächtigen, einen Kontokorrentkredit zur Deckung des wegen ausgebliebener Wohngeldzahlungen eines Wohnungseigentümers entstandenen Fehlbedarfs aufzunehmen, soweit sie dabei die Grenzen ordnungsmäßiger Verwaltung beacht...