Kreditaufnahme in der WEG (... / 3 Voraussetzungen einer Beschlussfassung

Einfacher Mehrheitsbeschluss

Da den Wohnungseigentümern grundsätzlich im Rahmen des § 21 Abs. 3 WEG eine Beschlusskompetenz zur Kreditaufnahme zukommt, bedarf der Beschluss selbst keines bestimmten Quorums. Es genügt ein einfacher Mehrheitsbeschluss. Im Vorfeld ggf. erfolgender Beschlussanfechtung sollten gute Gründe für eine längerfristige Kreditaufnahme sprechen, um das Gericht ggf. davon überzeugen zu können, dass im konkreten Einzelfall der Beschluss über die Kreditaufnahme nicht gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung verstößt.

Finanzierte Maßnahme muss ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen

Selbstverständlich muss zunächst die zu finanzierende Maßnahme selbst den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Es bedarf keinerlei Auseinandersetzung darüber, dass keinesfalls eine Kreditaufnahme ordnungsmäßig sein kann, wenn es schon die zu finanzierende Maßnahme selbst nicht ist.

Rückgriff auf Instandhaltungsrücklage prüfen

Weiter ist zu prüfen, ob eine Finanzierung der geplanten Maßnahme nicht aus Mitteln der Instandhaltungsrücklage finanziert werden kann. Dies wird dann zu verneinen sein, wenn es sich bei der Maßnahme nicht um eine solche der Instandhaltung und Instandsetzung, sondern eine Modernisierung gemäß § 22 Abs. 2 WEG handelt und die Instandhaltungsrücklage lediglich in angemessener Höhe gebildet ist.

 

Hinweis

Rückgriff stets für jeden Einzelfall prüfen!

Trotz strenger Zweckbindung der Instandhaltungsrücklage kann jedenfalls auf diese zugegriffen werden, wenn Beträge angespart sind, die das Kriterium der Angemessenheit übersteigen. Dies ist stets Frage des konkreten Einzelfalls. Jedenfalls dürfte eine Beschlussfassung über die Aufnahme längerfristiger Darlehen definitiv ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen, wenn erhebliche Beträge in der Instandhaltungsrücklage vorhanden sind. Insoweit ist nämlich zu berücksichtigen, dass ein Zugriff auf die Instandhaltungsrücklage nicht mit Zinsbelastungen verbunden ist. Ausnahmsweise könnte eine Kreditaufnahme trotz vorhandener üppig ausgestatteter Instandhaltungsrücklage dann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, wenn etwa die Kreditkosten einschließlich Kreditzinsen unter den Zinseinnahmen der Gemeinschaft aus der Rücklage zurückbleiben. Dies aber dürfte nur ein theoretisches Denkmodell sein.

Finanzierung durch Sonderumlage prüfen

Schließlich ist zu prüfen, ob die Finanzierung der geplanten Maßnahme nicht durch Erhebung einer Sonderumlage möglich ist. Dies kann dann zweifelhaft sein, wenn die Wohnungseigentümer kurzfristig erhebliche Beiträge zu leisten hätten. Insoweit ist jedoch weiter zu prüfen, ob nicht eine jahresübergreifende Sonderumlage gebildet werden könnte, deren Zuführungen gar noch bis zur Durchführung der geplanten Maßnahme zinsgünstig für die Gemeinschaft angelegt werden könnten. Jedenfalls ist zu berücksichtigen, dass auch bei Inanspruchnahme eines zinsgünstigen KfW-Kredits die Bildung einer entsprechenden Sonderumlage in aller Regel wohl der günstigere Weg sein wird.

Anforderungen an den Kredit

Für die Frage, ob der Beschluss über eine längerfristige Kreditaufnahme den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen könnte, sind natürlich auch die Höhe des Kredits, dessen Laufzeit, die Höhe der Zinsen und etwaige besondere Konditionen des Kreditinstituts von ausschlaggebender Bedeutung. Der Verwalter wird jedenfalls Modelle verschiedener Bankinstitute vorstellen müssen – ähnlich seiner Verpflichtung im Vorfeld der Beschlussfassung über Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung (Einholen von Vergleichsangeboten).

 

Achtung

Bestandskräftiger Beschluss vor Vertragsabschluss

Vor dem Hintergrund der aufgezeigten erheblichen Anfechtungsrisiken eines Beschlusses über eine längerfristige Darlehensaufnahme ist bei Beschlussfassung unbedingt zu beachten und in den Beschlusswortlaut aufzunehmen, dass der Verwalter erst dann zu einem entsprechenden Vertragsschluss ermächtigt ist, wenn der Beschluss bestandskräftig ist. Andernfalls geht die Gemeinschaft noch das Risiko ein, etwa mit Ansprüchen des Kreditinstituts auf Vorfälligkeitsentschädigung konfrontiert zu sein.

Sicherheiten

Ob ein Kreditinstitut schließlich überhaupt bereit ist, einen größeren Kredit an eine Wohnungseigentümergemeinschaft zu vergeben, hängt maßgeblich auch davon ab, welche Sicherheiten diese bieten kann. Das gemeinschaftliche Grundstück oder aber die Wohnanlage selbst kann als Sicherheit bereits deshalb nicht dienen, weil Eigentümer nicht der Verband ist, sondern die einzelnen Wohnungseigentümer. In aller Regel verfügt die teilrechtsfähige Gemeinschaft auch nicht über Grundbesitz oder Immobilien. Unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt haben die Wohnungseigentümer darüber hinaus die Beschlusskompetenz, etwa einzelne Wohnungseigentümer zu zwingen, ihr Sondereigentum als Sicherheit für den Verband zu stellen.

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