Darlehensaufnahme in der WEG (WEMoG) / 1 Grundsätze

Beschlusskompetenz

Zunächst einmal kommt den Wohnungseigentümern die Kompetenz zur Beschlussfassung über eine Kreditaufnahme zu, da es sich um eine Maßnahme der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums gemäß § 19 WEG handelt.^[1]

Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung eingehalten?

Bei der Frage, ob eine Kreditaufnahme den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, sind stets die Maßgaben des konkreten Einzelfalls entscheidend.

Hinweis

Mangels Anfechtungsklage Bestandskraft des Beschlusses

In diesem Zusammenhang ist zu beachten, dass die Frage, ob die Beschlussfassung über eine Darlehensaufnahme den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, lediglich auf Erhebung einer entsprechenden Anfechtungsklage gemäß § 44 Abs. 1 Satz 1 WEG überprüft wird, ein entsprechender Beschluss also in Ermangelung einer Anfechtungsklage in Bestandskraft erwachsen kann. Das Einzelinteresse zur Ermittlung des Streitwerts eines Beschlusses über den Abschluss eines Darlehensvertrags bemisst sich dabei nach dem Anteil, der auf den klagenden Wohnungseigentümer entfällt.^[2]

Allerdings kann ein Beschluss über eine Darlehensaufnahme auch nichtig sein, wenn er zu unbestimmt ist.

Kontokorrentkredit

Nach überwiegender Meinung können die Wohnungseigentümer durch Beschluss den Verwalter auch ermächtigen, einen Kontokorrentkredit zur Deckung des wegen ausgebliebener Wohngeldzahlungen eines Wohnungseigentümers entstandenen Fehlbedarfs aufzunehmen, soweit sie dabei die Grenzen ordnungsmäßiger Verwaltung beachten.

Hinweis

Kurzfristige Darlehensaufnahme: Grenzen ordnungsmäßiger Verwaltung

Diese Grenzen sind eingehalten, wenn die Darlehensaufnahme auf die Fälle vorübergehender, dringend notwendiger und nicht anders ausgleichbarer kurzfristiger Liquiditätsengpässe beschränkt wird und der Kreditrahmen etwa die Summe der Hausgeldzahlungen aller Wohnungseigentümer in 3 Monaten nicht überschreitet.^[3]

[1] BGH, Urteil v. 25.9.2015, V ZR 244/14; BGH, Urteil v. 28.9.2012, V ZR 251/11; LG Köln, Urteil v. 26.8.2010, 29 S 177/09, MietRB 2011 S. 15; vgl. bereits OLG Hamm, Beschluss v. 28.11.1991, NJW-RR 1992 S. 403; BGH, NJW 1988 S. 1910.

[2] LG Frankfurt am Main, Beschluss v. 20.11.2018, 2-13 T 116/18.

[3] LG Köln, a. a. O.; OLG Hamm, a. a. O.