Eine Kostenverteilungsänderung ist auch dergestalt denkbar, dass Wohnungseigentümer erstmals mit Kosten belastet werden, von deren Tragung sie an sich durch Vereinbarung befreit sind. Entsprechend verringert sich insoweit die Kostenlast der übrigen Wohnungseigentümer. Für ein solches Vorgehen besteht allerdings keine Beschlusskompetenz. Sind Wohnungseigentümer von der Tragung bestimmter Kosten in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung befreit, können sie nicht durch Beschluss mit diesen Kosten belastet werden. Ein entsprechender Beschluss wäre also nichtig. Auch auf Grundlage einer vereinbarten Öffnungsklausel könnten die kostenbefreiten Wohnungseigentümer nur dann beschlussweise mit Kosten belastet werden, wenn die Öffnungsklausel dahingehend spezifiziert wäre, dies also ausdrücklich vorsehen würde. Auf Grundlage lediglich einer allgemeinen Öffnungsklausel müssten jedenfalls gerade die Wohnungseigentümer zustimmen, die mit Kosten belastet werden sollen.[1] Und dies dürfte wohl kaum der Fall sein.

 
Praxis-Beispiel

Kostenbefreiung

  • Enthält die Gemeinschaftsordnung eine Regelung, wonach Betriebs- und Erhaltungskosten technischer Anlagen, die ausschließlich einzelnen Wohnungseigentümern zugutekommen, insbesondere "die Kosten der noch an- und einzubauenden Lifte, nur von diesen Eigentümern zu tragen" sind, sind diejenigen Wohnungseigentümer, deren Sondereigentumseinheiten im Erdgeschoss gelegen sind, dann nicht an den Kosten zu beteiligen, wenn die Aufzüge nicht in den Keller führen.[2]
  • Grundsätzlich ist auch eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung/Teilungserklärung wirksam, nach der die Eigentümer unausgebauter Dachgeschosseinheiten bis zum Beginn des Ausbaus von einer Kostentragungspflicht befreit sind.[3]

Bezogen auf einen konkreten Einzelfall führt eine Kostenbelastung an sich kostenbefreiter Wohnungseigentümer allerdings nur zur Anfechtbarkeit des Beschlusses und nicht zu seiner Nichtigkeit.

 
Praxis-Beispiel

Erhebung einer Sonderumlage

Zur Finanzierung einer Erhaltungsmaßnahme beschließen die Wohnungseigentümer die Erhebung einer Sonderumlage. In der Gemeinschaftsordnung ist geregelt, dass die Wohnungseigentümer der Dachgeschosseinheiten erst zur Zahlung von Bewirtschaftungs- und Verwaltungskosten verpflichtet sind, wenn mit den Ausbauarbeiten begonnen wurde. In die Beitragspflicht zur Sonderumlage wird auch ein Dachgeschosseigentümer einbezogen, der mit dem Ausbau seiner Einheit noch nicht begonnen hat. Die Einbeziehung auch dieses Eigentümers in die Beitragspflicht ist nicht möglich.[4] Der Beschluss ist allerdings nur anfechtbar und nicht nichtig.

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