Von den Kosten des Betriebs der Zentralheizungsanlage sind gemäß § 7 Abs. 1 der HeizkostenV mindestens 50 %, höchstens 70 % nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. Die übrigen Kosten sind nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum zu verteilen. Stets ist hinsichtlich des Grundkostenanteils auf die beheizte Wohn- oder Nutzfläche (bzw. den umbauten Raum der beheizten Räume) abzustellen. Eine Abrechnung nach umbautem Raum ist zu empfehlen, wenn einzelne Einheiten deutlich unterschiedliche Raumhöhen aufweisen.
Grundsatzbeschluss über Verteilung
Vor Erstellung der (ersten) Einzelabrechnungen bedarf es – soweit keine Regelungen in der Gemeinschaftsordnung vorhanden sind – eines Grundsatzbeschlusses in Umsetzung der HeizkostenV.[1] Sind also konkretisierende Vorgaben nicht in der Gemeinschaftsordnung geregelt, bedarf es entsprechender Konkretisierung durch die Wohnungseigentümer durch Beschlussfassung, in welchem Ausmaß nach Verbrauch zu verteilen ist. Allein eine Beschlussfassung über eine konkrete Festsetzung von Nachschüssen und Anpassungsbeträgen auf Grundlage der Jahresabrechnung mit ggf. vom Verwalter oder Abrechnungsdienstleister vorgegebenem Verteilerschlüssel ist nicht ausreichend. Jedenfalls zur Sicherheit sollte in derartigen Fällen stets ein Grundlagenbeschluss gefasst werden.
Die HeizkostenV schreibt in § 8 Abs. 1 für die Verteilung der Warmwasserkosten dieselben Prozentsätze hinsichtlich des verbrauchsabhängig abzurechnenden Anteils vor. Der wesentliche Unterschied zur Verteilung der Heizkosten besteht darin, dass als Verteilungsmaßstab für die Grundkosten der umbaute Raum ausscheidet. Bei der Bemessung der Anteile für die Verbrauchs- und Grundkosten sollte bedacht werden, dass der Fixkostenanteil bei der Warmwasseraufbereitung höher liegen kann als bei den Heizkosten.
Innerhalb der Grenzen der §§ 7 Abs. 1 und 8 Abs. 1 HeizkostenV (Verteilung der Kosten 50 % bis 70 % nach Verbrauch und 50 % bis 30 % nach Fläche) kann auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG die Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten geändert werden.[2] Dies gilt allerdings nicht für Gebäude, die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16.8.1994[3] nicht erfüllen, also mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt werden und in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind. Hier sind zwingend 70 % der Kosten nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. Sind die Leitungen dagegen ungedämmt, kann der Verbrauchskostenanteil individuell nach den anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden, da in diesen Fällen der Wärmeverlust über die Leitungen so groß ist, dass ein sparsames Nutzerverhalten keinen Effekt bringt. Ob diese Voraussetzungen vorliegen, ist im Zweifel durch eine Fachkraft abzuklären. Die verbleibenden Kosten (30-50 %) sind grundsätzlich nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum zu verteilen.
Da § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG allgemein willkürliche Änderungen des Verteilungsschlüssels bei ansonsten weitem Gestaltungsspielraum verbietet, ist eine Verteilung der Heizkosten nach auch nicht beheizbarer Fläche unzulässig.[4]
Gefahr der Anfechtbarkeit
Ein Beschluss, mit dem die Wohnungseigentümer im Einzelfall – bezogen auf eine konkrete Abrechnung – von den Vorgaben der HeizkostenV abweichen, ist anfechtbar, aber nicht nichtig. Ein derartiger Verstoß wirkt sich nur auf einen beschränkten Zeitraum aus und ist daher nicht von einem solchen Gewicht, dass das Vertrauen der Wohnungseigentümer in die Bestandskraft nicht rechtzeitig angefochtener Beschlüsse dahinter zurücktreten müsste.[5]
Rückwirkung
Wie im Allgemeinen, so ist auch bei einer Änderung des Verteilungsschlüssels hinsichtlich der Heizkosten zu beachten, dass eine solche nicht rückwirkend beschlossen werden kann. § 6 Abs. 4 Satz 3 der HeizkostenV sieht insoweit nämlich ein Rückwirkungsverbot vor.[6] Dagegen unterliegt die Frage, wie der erfasste Wärmeverbrauch bestimmt wird, nicht dem Rückwirkungsverbot des § 6 Abs. 4 HeizkostenV.[7] Wohnungseigentümer können demnach in Gebäuden, in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt sind, weshalb ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird, beschließen, dass die Methode zur Ermittlung des Wärmeverbrauchs nachträglich für einen bereits abgelaufenen Abrechnungszeitraum von Heizkostenzählern auf die Verbrauchsermittlung nach den anerkannten Regeln der Technik nach VDI-Richtlinie 2077 umgestellt wird.[8]
Einrohrheizung
Umstritten ist, ob die bloße Existenz einer Einrohrheizung bereits eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels in der Jahresabrechnung rechtfertigt, also ohne ausdrückliche gesonderte Beschlussfassung über die Änderung des Heizkostenverteilungsschlüssels.[9] Zutreffend erscheint insoweit die Auffassung, wonach es eines entsprechenden Kostenverteilungsänderungsbeschlusses bedarf.[10] Soweit einzelne Wohnungseigentümer benachteiligt sind, sich jedoch keine Mehrheit für ein...
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