§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG ermöglicht die Änderung des gesetzlichen oder abweichend hiervon vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels für sämtliche Kosten des Gemeinschaftseigentums und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit Ausnahme von baulichen Veränderungen, für die die Bestimmung des § 21 Abs. 5 WEG maßgeblich ist. Praxisrelevanteste Kostenarten sind die Betriebs- und Verwaltungskosten sowie die Kosten für Erhaltungsmaßnahmen. Typische Betriebskosten auch im Bereich des Wohnungseigentums sind diejenigen der Betriebskostenverordnung, obwohl das WEG nach Inkrafttreten des WEMoG nicht mehr auf die mietrechtliche Bestimmung des § 556 Abs. 1 BGB verweist. Grundsätzlich ist die Aufzählung in der Betriebskostenverordnung für den Bereich des Wohnungseigentums nicht abschließend. Allerdings ist die Aufstellung der Kosten nach der Betriebskostenverordnung wichtig für vermietende Wohnungseigentümer, da sie die hiernach entstehenden Kosten ihren Mietern gegenüber abrechnen können.
Auch bei den Betriebskosten ist zu beachten, dass keine Beschlusskompetenz zur unumschränkten Änderung der Kostenverteilung pauschal der Betriebskosten besteht. Stets muss feststehen, welchen Kosten konkret von der Änderung betroffen sein sollen. Im Übrigen würde eine derart "globale" Auswechselung eines Kostenverteilungsschlüssels ohnehin ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen. Mit Blick auf eine Änderung des Verteilungsschlüssels der Betriebskosten ist nämlich grundsätzlich zu beachten, dass sich diese aus
- grundstücksbezogenen Kosten,
- Verbrauchskosten,
- objektbezogenen Kosten und
- Verursacherkosten
zusammensetzen. Insoweit muss bei der Beschlussfassung über eine Kostenverteilungsänderung dem Charakter dieser Kostenarten Rechnung getragen werden.
Grundstücksbezogene Kosten
Bei den grundstücksbezogenen Kosten handelt es sich vor allem um die Kosten
- der Straßenreinigung,
- der Gebäudereinigung,
- der Gartenpflege,
- der Versicherung,
- des Hausmeisters.
Ist aufgrund Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung insoweit der gesetzliche Kostenverteilungsschlüssel nach Miteigentumsanteilen vereinbart, trägt dieser Verteilungsschlüssel dem Kostencharakter am ehesten Rechnung. Instanzgerichtlich wurde jedenfalls eine Kostenverteilungsänderung bezüglich dieser Positionen nicht mehr nach Miteigentumsanteilen, sondern nach Objekten für nicht ordnungsgemäß erachtet.[1] Allerdings ist der BGH insoweit großzügiger, als er lediglich auf das Willkürverbot abstellt. Jedenfalls wäre eine Kostenverteilungsänderung, gerichtet auf eine künftige Kostenverteilung nach Fläche, nicht zu beanstanden.[2] Dies ist nachvollziehbar, da der Flächenmaßstab dem Wertmaßstab noch am nächsten ist. Da jedenfalls eine Kostenverteilung der grundstücksbezogenen Betriebskosten nach Miteigentumsanteilen oder Fläche in aller Regel ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, bestehen wiederum in aller Regel keine Bedenken gegen eine Kostenverteilungsänderung bisher nach Objekten und künftig nach Fläche oder Miteigentumsanteilen.
Verbrauchskosten
Bei den Kosten, denen ein Verbrauch der Wohnungseigentümer zugrunde liegt, entspricht allein eine verbrauchsbezogene Verteilung dieser Kosten ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn der Verbrauch tatsächlich erfasst wird. Dies ist insbesondere bezüglicher der Heizkosten und der Kosten des Warmwassers der Fall. Hier sind auch die Vorgaben der Heizkostenverordnung zwingend. Ein von den Vorgaben der Heizkostenverordnung abweichender Beschluss wäre mangels Beschlusskompetenz nichtig. Dies gilt aber auch für die Kosten des Kaltwassers.[3]
Objektbezogene Kosten
Bei den objektbezogenen Betriebskosten handelt es sich in erster Linie um die Kosten des Kabelempfangs. Ist ein gesonderter Kostenverteilungsschlüssel hierfür nicht vereinbart, ist grundsätzlich zunächst der vereinbarte Kostenverteilungsschlüssel maßgeblich. Ist etwa allgemein die Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen vereinbart, so sind auch die Kosten des Kabelempfangs nach diesem Kostenverteilungsschlüssel unter den Wohnungseigentümern umzulegen. Dies gilt auch dann, wenn der Kabelbetreiber gegenüber der Eigentümergemeinschaft anderweitig abrechnet.
Allerdings wird es in aller Regel ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, die Kosten des Kabelempfangs objektbezogen nach Wohnungseinheiten zu verteilen, weshalb gegen eine entsprechende Kostenverteilungsänderung nichts spricht.
Verursacherkosten
Ohne in aller Regel messbar zu sein, werden bestimmte Betriebskosten von den Wohnungseigentümern verursacht, ohne dass eine Zurechnung an den jeweiligen Wohnungseigentümer möglich ist. Betroffen sind hiervon die Kosten
- eines Aufzugs,
- des Allgemeinstroms,
- der Müllbeseitigung.
Bei diesen Kostenpositionen spricht eine Kostenverteilung nach dem "natürlichen" Verteilungsschlüssel nach Miteigentumsanteilen zunächst ordnungsmäßiger Verwaltung. Ob eine Änderung dieses Kostenverteilungsschlüssels oder eines hiervon abweichenden Kostenverteilungsschlüssels ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, wird maßgeblich auch von der konkreten Wohnu...
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