Kostenverteilungsänderung / 7.2.2.1 Doppelt qualifizierte Mehrheit

Gegenüber einer Beschlussfassung auf Grundlage von § 16 Abs. 3 WEG ist zur wirksamen Beschlussfassung über eine vom gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel abweichende Kostenverteilung von Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung oder Modernisierung sowie baulichen Veränderungen nach § 16 Abs. 4 Satz 2 WEG eine in doppelter Hinsicht qualifizierte Mehrheit erforderlich. Erforderlich ist

  • die Mehrheit von ¾ aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer i. S. d. § 25 Abs. 2 WEG, die
  • mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile repräsentieren müssen.

Zwingende Geltung des Kopfprinzips

Hinsichtlich der erforderlichen Mehrheit von ¾ aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer verweist § 16 Abs. 4 Satz 2 WEG auf das in § 25 Abs. 2 WEG postulierte Kopfprinzip. Die Stimmenmehrheit errechnet sich also nach der Anzahl der Wohnungseigentümer, also nach Köpfen, und nicht nach Miteigentumsanteilen oder Objekten. Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme. Soweit das Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zusteht, müssen sich die Miteigentümer einigen, wie das Stimmrecht ausgeübt wird. Zwar kann das Kopfstimmrecht des § 25 Abs. 2 WEG durch Vereinbarung abbedungen werden. Unbedingt zu beachten ist jedoch, dass auch bei Vereinbarung eines anderen Stimmrechtsprinzips die Beschlussfassung gemäß § 16 Abs. 4 Satz 1 WEG zwingend nach dem gesetzlichen Kopfprinzip zu erfolgen hat.

 

Wichtig

Anfechtbarkeit des Beschlusses

Wird das Kopfprinzip nicht beachtet, ist der Beschluss zwar nicht nichtig, jedoch anfechtbar.

Mehrheit von ¾ aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer

Das Gesetz fordert die Mehrheit von ¾ aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer. Lediglich eine ¾-Mehrheit der in der jeweiligen Wohnungseigentümerversammlung vertretenen Wohnungseigentümer genügt also dann nicht, wenn nicht sämtliche Wohnungseigentümer in der Versammlung anwesend oder vertreten sind. Es bedarf stets einer ¾-Mehrheit aller im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer. Etwas anderes gilt nur dann, wenn eine vereinbarte Öffnungsklausel ein geringeres Quorum vorsieht, dann ist die nach der Öffnungsklausel vorgesehene Mehrheit maßgeblich.

 

Wichtig

Anfechtbarkeit des Beschlusses

Wird der Beschluss nicht mit der erforderlichen Mehrheit gefasst, führt dies allerdings wiederum nur zu Anfechtbarkeit des Beschlusses und nicht zu seiner Nichtigkeit.

Stimmberechtigte Wohnungseigentümer

Auch im Rahmen der Beschlussfassung über eine Kostenverteilungsänderung auf Grundlage von § 16 Abs. 4 WEG spielen Stimmverbote gemäß § 25 Abs. 5 WEG in aller Regel keine Rolle. Denkbar ist allerdings die Konstellation einer Beschlussfassung über eine Erhaltungsmaßnahme unter Abänderung des geltenden Kostenverteilungsschlüssels, mit der einer der Wohnungseigentümer beauftragt werden soll. Dann unterliegt dieser Wohnungseigentümer nach § 25 Abs. 5 Alt. 1 WEG einem Stimmverbot, da die Beschlussfassung den Abschluss eines Rechtsgeschäfts mit ihm zum Gegenstand hat.

 

Wichtig

Vereinbarte Stimmverbote sind unbeachtlich

Da das Stimmrecht zum Kernbereich der elementaren Mitverwaltungsrechte des Wohnungseigentümers gehört, kann es ihm durch Vereinbarung nicht genommen werden. Sämtliche etwa für den Fall von Hausgeldrückständen oder der Eröffnung des Insolvenzverfahrens vereinbarten Stimmverbote sind wirkungslos, der betreffende Wohnungseigentümer darf mitstimmen.

Mehrheit von mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile

Neben der auf Grundlage des Kopfprinzips erforderlichen Mehrheit von ¾ aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer müssen diese auch mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren. Dieses zusätzliche Erfordernis dürfte angesichts der Tatsache, dass ohnehin ¾ aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer für eine Änderung der Kostenverteilung stimmen müssen, nur in wenigen Fällen problematisch werden.

 

Praxis-Beispiel

Mehrheitserfordernisse

Die Eigentümergemeinschaft besteht aus 8 Wohnungseigentümern. Wohnungseigentümer A ist Eigentümer von 3 Wohnungen, die insgesamt 400/1.000 Miteigentumsanteile repräsentieren. Allein eine seiner Sondereigentumseinheiten verfügt über einen Balkon, der mittlerweile instandsetzungsbedürftig ist. Die übrigen 7 Wohnungseigentümer, die Eigentümer jeweils einer Sondereigentumseinheit sind, wollen daher auf Grundlage von § 16 Abs. 4 Satz 1 WEG beschließen, dass auch er allein die Kosten für die Instandsetzungsmaßnahme tragen soll. Für den Beschlussantrag stimmen 7 Wohnungseigentümer, der Mehrheitseigentümer dagegen. Der Beschluss ist zustande gekommen. Würde sich allerdings nur einer der übrigen Wohnungseigentümer seiner Stimme enthalten, wäre der Beschluss nicht zustande gekommen, so seine Sondereigentumseinheit 100/1.000 Miteigentumsanteile repräsentieren würde. Dann nämlich wäre das Erfordernis der Mehrheit der Miteigentumsanteile nicht mehr erfüllt.

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