Ausdrückliche Beschlussfassung
Eine Kostenverteilungsänderung kann nicht lediglich auf Grundlage des Beschlusses über die Festsetzung der Vorschüsse auf Grundlage des Wirtschaftsplans oder die Festsetzung der Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge auf Grundlage der Jahresabrechnung herbeigeführt werden, der ein geänderter Kostenverteilungsschlüssel zugrunde liegt. Stets bedarf es einer ausdrücklichen Beschlussfassung über eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels, mag dieser auch nur eine einzige oder einzelne Positionen betreffen.[1]
Bestimmtheit des Beschlusses
Größtes Anfechtungspotenzial bergen stets Beschlüsse, die inhaltlich nicht ausreichend bestimmt sind. Dies gilt selbstverständlich auch für Beschlüsse, die auf eine Kostenverteilungsänderung zielen. Stets muss sich eindeutig aus dem Beschlusswortlaut ergeben, was künftig gelten soll. Zumindest im Wege der Auslegung muss sich noch ein eindeutiger Beschlussinhalt ermitteln lassen.
- Das ist nicht mehr der Fall, wenn sich die Kostenverteilung künftig nach "tatsächlich genutzter Wohnfläche" richten soll. Ein derartiger Beschluss wäre unwirksam, weil beispielsweise völlig ungeklärt ist, wie etwa mit leer stehenden Wohnungen umzugehen ist.[2]
- Ein Beschluss, wonach bestimmte Kostenpositionen nach der "jeweiligen Wohnfläche" zu verteilen sind, wäre nichtig, da der Begriff der "jeweiligen Wohnfläche" zu unbestimmt ist. Dies ist selbstverständlich insbesondere der Fall, wenn es sich um Circa-Angaben handelt, die in keiner Weise eingegrenzt sind.[3]
7.1 Umlaufbeschluss
In aller Regel erfolgt die Beschlussfassung über eine Kostenverteilungsänderung im Rahmen einer Wohnungseigentümerversammlung. Selbstverständlich ist eine solche auch im Verfahren des § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG durch Umlaufbeschluss möglich. Allerdings ist insoweit zu berücksichtigen, dass einem Beschluss im Umlaufverfahren sämtliche Wohnungseigentümer zustimmen müssen. Enthält sich auch nur einer der Wohnungseigentümer oder nimmt er an der Beschlussfassung nicht teil, kommt ein Beschluss im Umlaufverfahren nicht zustande.
Zustimmung in Textform ausreichend
Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 bedarf die Zustimmung nicht mehr der Schriftform, die Textform ist ausreichend. Nach § 126b BGB genügt eine Erklärung der Textform, wenn sie auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben wird und den Aussteller erkennen lässt. Ausreichend ist also insbesondere die Zustimmung per E-Mail.
Zwar ermöglicht die im Zuge des WEMoG in das WEG eingefügte Bestimmung des § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG auch eine Mehrheitsbeschlussfassung im Umlaufverfahren. Voraussetzung ist allerdings, dass den Wohnungseigentümern in der Eigentümerversammlung eine abschließende Entscheidung noch nicht möglich ist. In den Fällen einer Kostenverteilungsänderung dürfte eine Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung jedoch in aller Regel möglich sein, sodass der Anwendungsbereich des § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG nicht eröffnet ist.
Auch ein Umlaufbeschluss bedarf der Verkündung, um Wirksamkeit zu erlangen. Sobald die letzte Zustimmung beim Verwalter eingegangen ist, kann die Verkündung entweder in Form eines Rundschreibens durch den Verwalter erfolgen oder aber durch Aushang z. B. am schwarzen Brett im Treppenhaus der Wohnanlage.[1]
Musterschreiben: Schriftlicher Beschluss über Kostenverteilungsänderung
Herrn/Frau/Firma
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Wohnungseigentümergemeinschaft __________
Hier: Beschlussfassung im Umlaufverfahren über Änderung der Kostenverteilung für Kosten des Kabelempfangs und des Verwalterhonorars
Sehr geehrte/r ___________,
auf Initiative des Wohnungseigentümers W soll im Folgenden die Beschlussfassung über eine Änderung des derzeit geltenden Kostenverteilungsschlüssels nach Miteigentumsanteilen für die Kosten des Kabelempfangs und des Verwalterhonorars künftig nach Wohnungseinheiten im schriftlichen Verfahren des § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG erfolgen. In diesem Zusammenhang mache ich darauf aufmerksam, dass der Beschluss nur dann zustande kommt, wenn sämtliche Wohnungseigentümer ihre Zustimmung in Textform erteilen. Ich bitte Sie daher, dieses Schreiben an der hierfür vorgesehenen Stelle unter Angabe des Datums und Orts der Unterschriftsleistung zu unterzeichnen und mir dieses entweder im Original zurückzureichen oder per Telefax oder E-Mail.
Mit bestem Dank und freundlichen Grüßen
Verwalter/Verwalterin
Beschluss im Umlaufverfahren über die Änderung der Verteilung der Kosten des Kabelempfangs und des Verwalterhonorars
Gemäß § _____ der Teilungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft des Notars _____ [Name und Kanzleisitz] vom _____ zu der Urkundenrollen-Nummer _____ erfolgt die Verteilung der Kosten und Lasten des Gemeinschaftseigentums unter den Wohnungseigentümern nach Miteigentumsanteilen [Alternative: Fläche/Personen].
Abweichend hiervon beschließen die Wohnungseigentümer, die Kos...
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