Kostenverteilungsänderung (WEMoG) / 10 Rechtsprechungsübersicht

2. Rettungsweg

• Es gehört (vorbehaltlich weiterer vereinbarter Nutzungsbeschränkungen) zu dem plangerechten Zustand einer Teileigentumseinheit, dass die öffentlich-rechtlichen Anforderungen an einen Aufenthaltsraum erfüllt sind. Dafür erforderliche Maßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum, wie die bauordnungsrechtlich vorgeschriebene Herstellung eines zweiten Rettungswegs, entsprechen regelmäßig ordnungsmäßiger Verwaltung und können von einzelnen Wohnungseigentümern gemäß § 21 Abs. 4 WEG a. F./§ 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG n. F. beansprucht werden. Eine abweichende Kostenregelung gemäß § 16 Abs. 4 WEG a. F./§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG n. F. ist nicht zulässig, weil es im Interesse aller Wohnungseigentümer liegt, dass die brandschutzrechtlichen Anforderungen an die in der Teilungserklärung vorgesehene Nutzung des Gebäudes eingehalten werden.^[1]

Anspruch auf Kostenverteilungsänderung

• Die vorherige Befassung der Versammlung der Wohnungseigentümer mit einem auf deren Mitwirkung an einer ordnungsgemäßen Verwaltung gerichteten Antrag ist Zulässigkeitsvoraussetzung der Gestaltungsklage nach § 21 Abs. 8 WEG a. F. / § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG n. F. Für die Entscheidung über das Verlangen eines Wohnungseigentümers nach einer vom Gesetz abweichenden Vereinbarung oder der Anpassung einer Vereinbarung fehlt den Wohnungseigentümern die Beschlusskompetenz; die auf Zustimmung zu der Änderung gerichtete Leistungsklage ist deshalb ohne vorherige Befassung der Wohnungseigentümerversammlung zulässig.^[2]
• Dem Teileigentümer steht eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels in der gemischt genutzten Wohnungseigentumsanlage nicht bereits deshalb zu, weil die Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen zu einer erheblich (grundsätzlich mindestens um 25 %) höheren Belastung als eine Verteilung der Kosten nach der anteiligen Nutzfläche führt. Es bedarf vielmehr einer Abwägung der gesamten Umstände. Der Teileigentümer kann auch nicht deshalb eine Änderung des Verteilungsschlüssels verlangen, weil er sein Teileigentum – von der Teilungserklärung abweichend – zu Wohnzwecken nutzt.^[3]
• Für den Änderungsanspruch ist die Kostenmehrbelastung des Wohnungseigentümers maßgebend, der eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels verlangt. Eine Unbilligkeit, die einen Abänderungsanspruch begründen könnte, liegt bei einer Mehrbelastung von lediglich 13 % nicht vor.^[4]
• So ein in einer Wohnungseigentumsanlage geltender Kostenverteilungsschlüssel nicht oder nicht mehr den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, haben die Wohnungseigentümer gemäß § 16 Abs. 3 WEG a. F./§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG n. F. die Möglichkeit, durch Stimmenmehrheit einen derartigen Kostenverteilungsschlüssel für die dort genannten Kosten zu ändern. Unter den Voraussetzungen des § 10 Abs. 2 WEG kann überdies jeder Wohnungseigentümer eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen. Nur auf einem dieser beiden Wege kann aber eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels herbeigeführt werden, nicht durch Anfechtung des Beschlusses über die Genehmigung der Jahresabrechnung.^[5]

Aufzug

• Enthält die Gemeinschaftsordnung eine Regelung, wonach "Betriebs- und Instandhaltungskosten technischer Anlagen, die ausschließlich einzelnen Wohnungseigentümern zugute kommen, insbesondere die noch an- und einzubauenden Lifte, nur von diesen Eigentümern zu tragen" sind, sind diejenigen Wohnungseigentümer, deren Sondereigentumseinheiten im Erdgeschoss gelegen sind, dann nicht an den Kosten zu beteiligen, wenn die Aufzüge nicht in den Keller führen, sondern nur in die Obergeschosse.^[6]

Ausdrückliche Beschlussfassung

• Die Abänderung eines Umlageschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG a. F./§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG n. F. muss transparent gestaltet werden; hierfür genügt es nicht, dass einer Abrechnung oder einem Wirtschaftsplan lediglich der neue Schlüssel zugrunde gelegt wird.^[7]

Ausbaurecht

• Erfolgt die Kostenverteilung bisher nach Miteigentumsanteilen und ist zugunsten eines Wohnungseigentümers an dem über seiner Wohnung gelegenen Spitzboden ein Recht zum Ausbau zu Wohnzwecken eingeräumt, das Sondernutzungsrecht weiter bei der Bemessung des Miteigentumsanteils des begünstigten Wohnungseigentümers aber nicht berücksichtigt, entspricht ein Kostenverteilungsänderungsbeschluss von Miteigentumsanteilen in Wohnfläche grundsätzlich ordnungsmäßiger Verwaltung, so der Ausbau vollendet ist.^[8]

Belastung, erstmalige

• Die Vorschrift des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG begründet die Kompetenz der Wohnungseigentümer, für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine von dem gesetzlichen Verteilungsschlüssel oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung zu beschließen. Das gilt auch dann, wenn dadurch der Kreis der Kostenschuldner verändert wird, indem Wohnungseigentümer von der Kostentragung gänzlich befreit oder umgekehrt erstmals mit Kosten belastet werden.^[9]

Beschluss, Bezug auf Anlage

• In einem Beschluss der Wohnungseigentümer kann zur Konkretisierung der ge...