Kostenverteilung: Instandha... / 3.2 Formelle Voraussetzungen

Doppelt qualifizierte Mehrheit

Zur wirksamen Beschlussfassung über eine vom gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel abweichende Kostenverteilung von Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung oder Modernisierung sowie baulichen Veränderungen bedarf es nach § 16 Abs. 4 Satz 2 WEG einer in doppelter Hinsicht qualifizierten Mehrheit:

  • Dem entsprechenden Beschluss müssen 3/4 aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer zustimmen und dabei
  • mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren,
  • die Beschlussfassung hat nach dem gesetzlichen Kopfstimmprinzip des § 25 Abs. 2 WEG zu erfolgen.

Hinsichtlich der erforderlichen Mehrheit von 3/4 aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer verweist § 16 Abs. 4 Satz 2 WEG auf das in § 25 Abs. 2 WEG postulierte Kopfprinzip. In diesem Fall berechnet sich die Stimmenmehrheit nach der Anzahl von Wohnungseigentümern, also nach Köpfen, nicht nach Miteigentumsanteilen. Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme. Soweit das Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zusteht, müssen sich die Miteigentümer einigen, wie das Stimmrecht ausgeübt wird.

 

Hinweis

Kopfstimmrecht beachten

Das Kopfstimmrecht kann durch Vereinbarung abbedungen werden. So richtet sich das Stimmrecht in vielen Fällen nach der Größe der Miteigentumsanteile. Unbedingt zu beachten ist jedoch, dass auch bei Vereinbarung eines anderen Stimmrechtsprinzips die Beschlussfassung nach § 16 Abs. 4 Satz 1 WEG nach dem Kopfprinzip zu erfolgen hat. Wird das Kopfprinzip nicht beachtet, so ist der Beschluss zwar nicht nichtig, jedoch anfechtbar.

3/4-Mehrheit aller im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer

Da die Mehrheit von 3/4 aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer erforderlich ist, genügt eine entsprechende Mehrheit nur der in der jeweiligen Wohnungseigentümerversammlung vertretenen Wohnungseigentümer nicht. Es bedarf vielmehr der Mehrheit aller im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer. Auch bei einem Verstoß gegen dieses Erfordernis ist ein entsprechender Beschluss lediglich anfechtbar und nicht nichtig. Stimmen lediglich 7 von 10 Wohnungseigentümern für die Kostenverteilungsänderung, ist das erforderliche Quorum nicht erreicht. In dieser Konstellation bedarf es der Zustimmung von 8 Wohnungseigentümern.

3/4-Mehrheit muss mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren

Neben der auf Grundlage des Kopfprinzips erforderlichen Mehrheit von 3/4 aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer müssen diese auch mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren.

Dieses zusätzliche Erfordernis dürfte angesichts der Tatsache, dass ohnehin 3/4 aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer für eine Änderung der Kostenverteilung stimmen müssen, nur in absoluten Ausnahmefällen problematisch werden.

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