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Kostenverteilung: Betriebs- und Verwaltungskosten

Kostenverteilung: Betriebs- und Verwaltungskosten

Auch die Verteilung der Betriebs- und Verwaltungskosten richtet sich zunächst und grundsätzlich entweder nach dem gesetzlichen oder dem vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel. Die Wohnungseigentümer haben in diesem Bereich jedoch auf Grundlage von § 16 Abs. 3 WEG eine umfangreiche Beschlusskompetenz hinsichtlich einer Änderung des gesetzlichen oder hiervon abweichend vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Im WEG ist auch die Verteilung der Betriebs- und Verwaltungskosten zunächst in § 16 Abs. 2 WEG geregelt, die Beschlusskompetenz zur einfach-mehrheitlichen Änderung dieser Kostenpositionen findet sich in § 16 Abs. 3 WEG. Begrenzt ist diese wiederum durch die allgemeinen Vorschriften des Zivilrechts, insbesondere die Bestimmungen der §§ 134, 138 und 242 BGB.

LG München I, Urteil v. 30.11.2015, 1 S 14998/14 WEG: Die Eigentümer haben aufgrund der ihnen gemäß § 21 Abs. 3 WEG zustehenden Befugnis zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums auch bei der Ermittlung des Wärmeverbrauchs, wenn insoweit verschiedene Möglichkeiten zur Verfügung stehen, die Wahl zwischen diesen. Die Beschlusskompetenz ergibt sich insoweit dann nicht aus § 16 Abs. 3 WEG, sondern aus § 3 Heizkostenverordnung. Es obliegt zunächst den Eigentümern, im Wege eines Mehrheitsbeschlusses darüber zu entscheiden, nach welcher der nach der Heizkostenverordnung zur Verfügung stehenden Methoden der Wärme- und Wasserverbrauch zu ermitteln ist und die Kosten auf die Eigentümer zu verteilen sind.

BGH, Urteil v. 1.4.2011, V ZR 162/10: Bei der Änderung eines Umlageschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG steht den Wohnungseigentümern ein weiter Gestaltungsspielraum zu.

LG Berlin, Urteil v. 13.8.2013, 85 S 177/12 WEG: Die Umstellung eines Verteilungsschlüssels, der eine Verteilung nach Miteigentumsanteilen vorsieht, auf einen flächenabhängigen Verteilungsmaßstab für die verbrauchsabhängigen Kosten, ist zulässig.

BGH, Urteil v. 10.6.2011, V ZR 2/10: Den Wohnungseigentümern steht auch bei der Änderung eines Kostenverteilungsschlüssels aufgrund einer in der Teilungserklärung enthaltenen Öffnungsklausel ein weiter Gestaltungsspielraum zu.

BGH, Urteil v. 25.9.2009, V ZR 33/09 i. V. m. BGH, Beschluss v. 20.9.2000, V ZB 58/99: Der gesetzliche oder vereinbarte Kostenverteilungsschlüssel kann lediglich dann durch Mehrheitsbeschluss geändert werden, wenn die Teilungserklärung eine Öffnungsklausel aufweist oder Gegenstand der Beschlussfassung gemäß § 16 Abs. 3 WEG die Verteilung von Betriebs- oder Verwaltungskosten nach Verursachung ist oder gemäß § 16 Abs. 4 WEG über die Kostenverteilung in einem Einzelfall entschieden werden soll (hier doppelt qualifizierte Mehrheit erforderlich, soweit eine vereinbarte Öffnungsklausel keine erleichterte Kostenverteilungsänderung erlaubt).

BGH, Urteil v. 9.7.2010, V ZR 202/09: Auch ein durch Vereinbarung festgelegter Umlageschlüssel kann durch Mehrheitsbeschluss nach § 16 Abs. 3 WEG geändert werden.

OLG Hamm, Beschluss v. 19.8.2008, I-15 Wx 89/08: Die Beschlusskompetenzen des § 16 Abs. 3 und 4 WEG können gemäß § 16 Abs. 5 WEG auch nicht durch Vereinbarung eingeschränkt oder ausgeschlossen werden.

Die häufigsten Fallen

  1. Keine dauerhafte Änderung von Instandhaltungskosten

    Im Zuge einfach-mehrheitlicher Änderung des Kostenverteilungsschlüssels hinsichtlich der Betriebskosten ist darauf zu achten, dass nicht auch einzelne Instandsetzungskosten – insbesondere bei Aufzügen – dauerhaft entgegen des gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels von einer Änderungsbeschlussfassung umfasst sind. Hier droht Beschlussnichtigkeit.

  2. Keine willkürliche Kostenverteilungsänderung

    Da es sich bei der Bestimmung des § 16 Abs. 3 WEG um eine gesetzliche Öffnungsklausel handelt, setzt eine Kostenverteilungs-Änderungsbeschlussfassung voraus, dass sich nicht einfach eine Mehrheit auf Kosten der Minderheit entlasten möchte. Die Kostenverteilungsänderung muss den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen Rechnung tragen.

  3. Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen bei grundstücksbezogenen Kosten

    Die Änderung des gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels nach Miteigentumsanteilen etwa künftig nach Objekten widerspricht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, soweit hiervon u. a. die Kosten der Versicherungen betroffen sind.

  4. Keine Änderung bei verbrauchsabhängiger Verteilung

    Werden verbrauchsabhängige Kosten bereits tatsächlich nach Verbrauch abgerechnet, würde ein abweichender Mehrheitsbeschluss wohl unter keinem Gesichtspunkt ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen.

1 Grundsätze

Verteilung der Betriebs- und Verwaltungskosten

Auch die Verteilung der Betriebs- und Verwaltungskosten erfolgt zunächst und grundsätzlich aufgrund des gesetzlichen Verteilungsschlüssels gemäß § 16 Abs. 2 WEG oder aber eines abweichend von diesem vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels.

Einfacher Mehrheitsbeschluss

So können die Wohnungseigentümer nach § 16 Abs. 3 WEG mit einfacher Mehrheit über die...

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