Kostenverteilung: Betriebs- und Verwaltungskosten

Auch die Verteilung der Betriebs- und Verwaltungskosten richtet sich zunächst und grundsätzlich entweder nach dem gesetzlichen oder dem vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel. Die Wohnungseigentümer haben in diesem Bereich jedoch auf Grundlage von § 16 Abs. 3 WEG eine umfangreiche Beschlusskompetenz hinsichtlich einer Änderung des gesetzlichen oder hiervon abweichend vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Im WEG ist auch die Verteilung der Betriebs- und Verwaltungskosten zunächst in § 16 Abs. 2 WEG geregelt, die Beschlusskompetenz zur einfach-mehrheitlichen Änderung dieser Kostenpositionen findet sich in § 16 Abs. 3 WEG. Begrenzt ist diese wiederum durch die allgemeinen Vorschriften des Zivilrechts, insbesondere die Bestimmungen der §§ 134, 138 und 242 BGB.

LG Frankfurt/Main, Urteil v. 27.4.2017, 2-13 S 168/16: Besteht in einer Wohnungseigentumsanlage eine gemeinsame Müllentsorgung, hat ein einzelner Wohnungseigentümer keinen Anspruch darauf, dass er von der Pflicht zur anteiligen Tragung der gemeinsamen Müllkosten befreit und ihm das Aufstellen eigener Sammelgefäße ermöglicht wird.

AG Pinneberg, Urteil v. 31.1.2017, 60 C 61/16: Sieht die Teilungserklärung vor, dass bei nicht eindeutig zuzuordnenden Kosten der Verwalter berechtigt ist, diese nach Erfahrungswerten aufzuteilen, so hat der Verwalter das der Verwaltung eingeräumte Ermessen pflichtgemäß auszuüben, wobei kein anderer Maßstab gelten kann als derjenige, der bei Überprüfung eines Mehrheitsbeschlusses zur Änderung des Verteilungsschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG oder bei Vorliegen einer entsprechenden Öffnungsklausel Anwendung finden würde. Es genügt dabei, dass die Aufteilung nicht willkürlich ist und auch im Übrigen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.

LG Frankfurt/Oder, Urteil v. 21.11.2016, 16 S 85/16: Ein Beschluss, der eine Kostenverteilung nach "tatsächlich genutzter Wohnfläche" vorsieht, ist unwirksam, weil ihm nicht mit hinreichender Gewissheit zu entnehmen ist, wie abzurechnen ist.

LG München I, Urteil v. 30.11.2015, 1 S 14998/14 WEG: Die Eigentümer haben aufgrund der ihnen gemäß § 21 Abs. 3 WEG zustehenden Befugnis zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums auch bei der Ermittlung des Wärmeverbrauchs, wenn insoweit verschiedene Möglichkeiten zur Verfügung stehen, die Wahl zwischen diesen. Die Beschlusskompetenz ergibt sich insoweit dann nicht aus § 16 Abs. 3 WEG, sondern aus § 3 Heizkostenverordnung. Es obliegt zunächst den Eigentümern, im Wege eines Mehrheitsbeschlusses darüber zu entscheiden, nach welcher der nach der Heizkostenverordnung zur Verfügung stehenden Methoden der Wärme- und Wasserverbrauch zu ermitteln ist und die Kosten auf die Eigentümer zu verteilen sind.

BGH, Urteil v. 1.4.2011, V ZR 162/10: Bei der Änderung eines Umlageschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG steht den Wohnungseigentümern ein weiter Gestaltungsspielraum zu.

LG Berlin, Urteil v. 13.8.2013, 85 S 177/12 WEG: Die Umstellung eines Verteilungsschlüssels, der eine Verteilung nach Miteigentumsanteilen vorsieht, auf einen flächenabhängigen Verteilungsmaßstab für die verbrauchsabhängigen Kosten, ist zulässig.

BGH, Urteil v. 10.6.2011, V ZR 2/10: Den Wohnungseigentümern steht auch bei der Änderung eines Kostenverteilungsschlüssels aufgrund einer in der Teilungserklärung enthaltenen Öffnungsklausel ein weiter Gestaltungsspielraum zu.

BGH, Urteil v. 25.9.2009, V ZR 33/09 i.  V.  m. BGH, Beschluss v. 20.9.2000, V ZB 58/99: Der gesetzliche oder vereinbarte Kostenverteilungsschlüssel kann lediglich dann durch Mehrheitsbeschluss geändert werden, wenn die Teilungserklärung eine Öffnungsklausel aufweist oder Gegenstand der Beschlussfassung gemäß § 16 Abs. 3 WEG die Verteilung von Betriebs- oder Verwaltungskosten nach Verursachung ist oder gemäß § 16 Abs. 4 WEG über die Kostenverteilung in einem Einzelfall entschieden werden soll (hier doppelt qualifizierte Mehrheit erforderlich, soweit eine vereinbarte Öffnungsklausel keine erleichterte Kostenverteilungsänderung erlaubt).

BGH, Urteil v. 9.7.2010, V ZR 202/09: Auch ein durch Vereinbarung festgelegter Umlageschlüssel kann durch Mehrheitsbeschluss nach § 16 Abs. 3 WEG geändert werden.

OLG Hamm, Beschluss v. 19.8.2008, I-15 Wx 89/08: Die Beschlusskompetenzen des § 16 Abs. 3 und 4 WEG können gemäß § 16 Abs. 5 WEG auch nicht durch Vereinbarung eingeschränkt oder ausgeschlossen werden.

Die häufigsten Fallen

  1. Keine dauerhafte Änderung von Instandhaltungskosten

    Im Zuge einfach-mehrheitlicher Änderung des Kostenverteilungsschlüssels hinsichtlich der Betriebskosten ist darauf zu achten, dass nicht auch einzelne Instandsetzungskosten – insbesondere bei Aufzügen – dauerhaft entgegen des gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels von einer Änderungsbeschlussfassung umfasst sind. Hier droht Beschlussnichtigkeit.

  2. Keine willkürliche Kostenverteilungsänderung

    Da es sich bei der Bestimmung des § 16 Abs. 3 WEG um eine gesetzliche Öffnungsklausel handelt, setzt eine...

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