Kostenverteilung: Betriebs-... / 5 Ordnungsmäßigkeit der Beschlussfassung

Die Regelung in § 16 Abs. 3 WEG verschafft den Wohnungseigentümern eine umfassende Beschlusskompetenz zur Änderung des geltenden Verteilungsschlüssels. Ihnen ist hierbei aufgrund ihres Selbstorganisationsrechts ein weiter Gestaltungsspielraum eingeräumt. Sie dürfen jeden Maßstab wählen, der den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist und insbesondere nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führt.

Die Wohnungseigentümer können insoweit fast sämtliche einschlägigen Kostenpositionen – mit Ausnahme der Kosten von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, von baulichen Veränderungen und Modernisierungen dauerhaft entgegen dem gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel umlegen. Derartige Beschlüsse sind als sogenannte gesetzes- oder vereinbarungsändernde Beschlüsse nicht nichtig. Sie sind lediglich anfechtbar und werden auf entsprechende Anfechtung allenfalls dann für ungültig erklärt, wenn die beschlossene Änderung der Kostenverteilung gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung verstößt.

 

Praxis-Beispiel

Verteilung der Hausreinigungskosten zulasten kleiner Appartements

So widerspricht ein Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung, wonach künftig die Kosten für die Hausreinigung und die Abfallbeseitigung nicht mehr nach Miteigentumsanteilen, sondern nach Objekten zu verteilen sind, dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn diese Kostenverteilungsänderung zu einer erheblichen Mehrbelastung einzelner Wohnungseigentümer führt.

Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn die Wohnanlage sowohl aus großen Wohnungen als auch kleineren Appartements besteht. Dann nämlich werden die großen Wohnungen zulasten der Appartements besser gestellt.

Unterschiedliche Kostenverteilungsschlüssel für einzelne Kostenarten möglich

Für einzelne Kostenarten können dabei auch unterschiedliche Kostenverteilungsschlüssel beschlossen werden. Für entsprechende Beschlüsse genügt grundsätzlich die einfache Mehrheit, freilich unter den Voraussetzungen des § 25 Abs. 3 WEG.

 

Hinweis

Vorliegen eines sachlichen Grunds für Änderung der Kostenverteilung?

Ganz grundsätzlich bedarf es auch nicht eines sachlichen Grundes für die Kostenverteilungsänderung. Im Sinne einer Beachtung des Willkürverbots verbietet sich jedoch eine Kostenverteilungsänderung, die lediglich etwa die Mehrheit auf Kosten einer Minderheit besserstellt. Angesichts der unterschiedlichen Verteilungsschlüssel ist jedenfalls derjenige auszuwählen, der die Interessen der Gemeinschaft und des einzelnen Wohnungseigentümers angemessen berücksichtigt und insbesondere nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung einzelner Wohnungseigentümer führt. Im Übrigen ist es selbstverständlich, dass mit einer Kostenverteilungsänderung immer eine Mehrbelastung einzelner Wohnungseigentümer und korrespondierend hiermit auch eine Minderbelastung anderer Wohnungseigentümer verbunden ist. Allein dieser Aspekt kann nicht dazu führen, dass ein Kostenverteilungsänderungsbeschluss nicht rechtmäßig wäre. Auch eine Kostenmehrbelastung im Einzelfall in einer Größenordnung von 20 % stellt keinen Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung dar.

 

Praxis-Beispiel

Kostenverteilungsänderung nach Dachgeschossausbau

Erfolgt die Kostenverteilung bisher nach Miteigentumsanteilen und ist zugunsten eines Wohnungseigentümers an dem über seiner Wohnung gelegenen Spitzboden ein Recht zum Ausbau zu Wohnzwecken eingeräumt, das Sondernutzungsrecht weiter bei der Bemessung des Miteigentumsanteils des begünstigten Wohnungseigentümers nicht berücksichtigt, entspricht ein Kostenverteilungsänderungsbeschluss von Miteigentumsanteilen in Wohnfläche grundsätzlich ordnungsmäßiger Verwaltung, so der Ausbau vollendet ist.

 

Achtung

Keine Kostenverteilungsänderung nach "tatsächlich genutzter Wohnfläche"

Beschlüsse müssen inhaltlich klar und bestimmt sein. Es muss sich zumindest im Wege der Auslegung ein eindeutiger Beschlussinhalt ermitteln lassen. Das ist aber nicht mehr der Fall, wenn sich die Kostenverteilung künftig nach "tatsächlich genutzter Wohnfläche" richten soll. Ein derartiger Beschluss wäre unwirksam, weil beispielsweise völlig ungeklärt ist, wie etwa mit leerstehenden Wohnungen umzugehen ist.

Heizkostenverordnung beachten

Unproblematisch entspricht es ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn verbrauchsabhängige Kosten auch nach Verbrauch verteilt werden. Dies gilt für die Kaltwasserversorgung inkl. Entwässerung ebenso wie die nach der Heizkostenverordnung (HeizKV) ohnehin zwingend nach Verbrauch abzurechnenden Kosten der Heizung und Warmwasserversorgung. Insoweit ist auch zu beachten, dass unter den Voraussetzungen des § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizKV – bei einem Gebäude, das das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16.8.1994 nicht erfüllt, mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt wird und in dem die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind – seit Inkrafttreten der novellierten HeizKV im Jahr 2009 zwingend 70 % der Heiz- und Warmwasserkosten...

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