Kostenverteilung / 3 Sonderprobleme

Grundsätzlich ist der gesetzliche oder vereinbarte Kostenverteilungsschlüssel auch dann maßgeblich, wenn dieser etwa für einzelne Wohnungseigentümer nachteilig ist und die Voraussetzungen für einen Anspruch auf Abänderung der geltenden Kostenverteilungsregelung auf Grundlage von § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG nicht vorliegen und die Wohnungseigentümer auch nicht von ihren Beschlusskompetenzen nach § 16 Abs. 3 und 4 WEG Gebrauch machen.

 

Praxis-Beispiel

Aufzugskosten

Ein Dauerbrenner für Streitigkeiten stellt speziell die Verteilung von Aufzugskosten dar. Die Gerichte hatten sich wiederholt mit der Frage zu befassen, ob es für Eigentümer in Häusern ohne Aufzug zumutbar ist, sich an Aufzugskosten an anderen Häusern der Wohnanlage zu beteiligen. Hier hat bereits in einer Grundsatzentscheidung im Jahr 1984 der BGH entschieden, dass sowohl die Kosten der laufenden Unterhaltung als auch die der Instandsetzung eines Aufzugs, der sich nur in einem Gebäude der Mehrhausanlage befindet, gemeinschaftlich von allen Miteigentümern der Gesamtanlage zu tragen sind.

Ebenso ist es nicht zu beanstanden, dass Eigentümer, die im Erdgeschoss des Hauses mit Aufzug wohnen, sich genauso entsprechend ihrer Miteigentumsanteile an den Aufzugskosten zu beteiligen haben wie z. B. Eigentümer, die im 10. Stock desselben Hauses wohnen.

So kann bereits in der Teilungserklärung festgelegt werden, dass sich die Bewohner eines Hauses mit Aufzug je nach Stockwerk prozentual gestaffelt an den Aufzugsbetriebskosten zu beteiligen haben. Ob dies letztlich eine gerechtere Kostenverteilung darstellt, mag freilich dahingestellt bleiben.

Wenn überhaupt, ist nur eine äußerst maßvolle Differenzierung der Kostenverteilung danach, in welchem Stockwerk sich das jeweilige Sondereigentum befindet, durch Beschlussfassung möglich. Eine Kostenverteilungsregel, bei der die anfallenden Aufzugskosten nach Stockwerken gestaffelt werden, benachteiligt die Eigentümer der oberen Stockwerke jedenfalls in unangemessener Weise. Insoweit ist auf der einen Seite zwar zu berücksichtigen, dass die Nutzungswahrscheinlichkeit und -dauer hinsichtlich des Aufzugs mit der Höhe der Stockwerke steigt. Auf der anderen Seite ist allerdings zu berücksichtigen, dass durch das Stockwerk allein nicht festgelegt ist, von welchen Wohnungen aus in welchem Umfang der Aufzug tatsächlich genutzt wird. Schließlich besteht ja auch die grundsätzliche Möglichkeit, zu Fuß durch das Treppenhaus zu gehen.

 

Praxis-Beispiel

Garagenkosten

Ohne besondere Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung hat jeder Wohnungseigentümer, egal ob mit oder ohne Garagenplatz oder Nutzungsrecht in einer im Gemeinschaftseigentum stehenden Tiefgarage, für die laufenden Kosten, z. B. Reparaturkosten im Bereich der Tiefgarageneinfahrt oder des Garagentors, anteilig aufzukommen.

Umgekehrt haben aber auch Teileigentümer, die nur einen Garagenplatz ohne Wohnungseigentum innehaben, sich an Instandsetzungskosten am Gemeinschaftseigentum des Wohnhauses zu beteiligen.

 

Hinweis

Intensität der Nutzung ist unbeachtlich

Es kommt also gerade nicht darauf an, ob und inwieweit der einzelne Eigentümer tatsächlich Garagenplätze nutzt bzw. nutzen kann. Hier gilt der Grundsatz, dass gewisse Unbilligkeiten hinzunehmen sind, da sowieso nicht jeder Wohnungseigentümer jede Gemeinschaftseinrichtung auch in gleicher Weise nutzen kann.

Freilich können die Wohnungseigentümer eine interessengerechte Kostenverteilung in diesem Bereich auf Grundlage von § 16 Abs. 3 WEG beschließen, wonach sich etwa Wohnungseigentümer, die über keinen Garagenplatz verfügen, auch nicht an den Garagenkosten zu beteiligen haben oder aber, dass Teileigentümer an Garagenstellplätzen sich nicht an den Betriebs- und Verwaltungskosten des übrigen Gemeinschaftseigentums zu beteiligen haben. Es bleibt der Grundsatz: Die Wohnungseigentümer können von ihrer Beschlusskompetenz Gebrauch machen, sie müssen dies jedoch nicht. Gleiches gilt hinsichtlich der Kosten konkreter Modernisierungsmaßnahmen. Diese können gemäß § 16 Abs. 4 WEG gebrauchs- bzw. nutzerorientiert umgelegt werden, müssen dies jedoch nicht.

 

Praxis-Beispiel

Aufwendungen nur zugunsten eines bestimmten Sondereigentums

Auch für Wartungs- bzw. Instandsetzungskosten an Teilen des Gemeinschaftseigentums, die letztlich nur einem einzelnen Sondereigentümer zugutekommen, bleibt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer insgesamt verantwortlich, soweit hier nicht ausdrücklich abweichende Sondervereinbarungen in der Gemeinschaftsordnung bestehen.

Soweit auch in diesem Bereich die Wohnungseigentümer im konkreten Einzelfall nicht gemäß § 16 Abs. 4 WEG einen interessengerechten Änderungsbeschluss herbeiführen, der entsprechende Kosten auch dem jeweiligen Wohnungseigentümer auferlegt, verbleibt es bei der Kostentragungspflicht auch der übrigen Wohnungseigentümer.

 

Hinweis

Kosten der Errichtung eines zweiten Rettungswegs

Ist für die Nutzung einer Sondereigentumseinheit die Errichtung eines zweiten Rettungswegs erforderlich, kommt eine Kostenverteilungsänderung auf Gru...

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